而一位中国人保人士表示，“公租房也属于民用住宅，理论上不被允许介入，但作为保险资金来说，非常愿意参与投资。如果日后可以介入的话，估计是用政府平台去操作，因为保险资金是不能投资房地产开发项目的。”

而对承接了大量保障房建设任务的地方政府而言，资金缺口一直令官员挠头。按照保障房建设规划，从去年开始每年大概需要筹措4000亿元左右用来建设保障房。其中中央财政对中西部财力困难省市补贴792亿 （含100亿追加补助款），其余3000多亿需要地方来配套。而国务院今年针对地方融资平台的清查风暴，又令地方性债务失去了财政担保的筹码，银行融资已无路可循。

收益率僵局

在这种情况下，双方的合作看似应该水到渠成，但是事实上进展并不顺畅。

上述接近上海市政府人士表示，目前险资参与公租房能否成行的主要问题在于，项目的回报能否让保险公司动心，而来自险资监管机构层面的障碍并不大。

在上海市的思路中，包括公积金、社保资金、商业保险资金参与公租房建设的框架是，由政府成立公司负责项目的运作，并通过发债融得保险资金，并给予债权人一个稳定的收益率。

该人士说，在前期的探讨中，政府初步提供的回报率约为3%~4%，而保险资金的诉求在6%~8%以上。这个是事件进展最大的矛盾。

资金的回报周期方面，政府的公租房按照测算应该需要15~20年回收成本，一些参与前期接洽的保险公司对回报周期的预期要远短于此。

此外，由于政府财政目前无法对公租房项目做担保，也增加了保险公司对风险的担忧。

“保险资金没问题，保监会也要服从整个大的市场环境，”中央财经大学保险学院院长郝演苏教授表示，“目前最主要是确定相关政策，公租房的土地怎么出，租金标准怎么定，分配人群有哪些，保险资金是很多人的养老钱，只有这些具体的条款确定了，才能保证资金的安全和收益，在整个房地产调控中不会因为保险资金的介入而起反作用”。

“在承诺收益风险方面，地方政府本身其实面临两难。”上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍说，“首先，地方政府很难承受将大笔资金沉淀在长周期、低收益的项目里。”

此外，由于保障房的体量太大，对寸金寸土的上海而言划拨土地似乎也难以承受。政府已确定的方案是，按照土地的底价出售。“不能溢价出让，政府在土地出让金收入这块可以说损失很大。获得的土地底价，其实大部分都被前期的做地成本覆盖了。”事实上，对于这些新兴的住宅区，地方政府还需要投入大量的教育、商业、交通等公用大配套，其投入并不亚于公租房本身。

摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席李晶认为，保险资金成为保障房特别是公租房的主要资金来源没有问题，但是政府如何利用和承接这部分资金仍待考量。