建设部官员暗示地产政策空间不大

经济观察报记者姜洪桥程志云 对于房地产业，希望中的更大规模“救市”计划可能不会出现了。上周，住房与建设部一位官员告诉本报，“就算是救市，实际上，我不认为还有多少政策空间”。他还提醒开发商不要坚持2007年的盲目乐观，更不要幻想救市。

事实上，虽然保障房投资计划是房地产业的一丝曙光，但2008—2009年的这个年关，对于房地产业依旧异常艰难。自救行动中，降价成为唯一选择。在北京，开发商大幅降价行动两周前已经开始。从CBD、望京到石景山所有重点区域，降价幅度高达20％至30％。

这一趋势还将延续。上周，建设部和银监会的官员都向本报证实，房价仍处于高位，平抑房价的目标仍然没有变。

压力

上个月，房地产商们把财政部的刺激消费方案当成为房地产松绑的开始，但事实很快让他们失望。政府在本月推出的措施是加大保障房投入力度，适度刺激中低价位商品房。这至少是一种看起来比较两全的方案。“显然，开发商误判了形势”，联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰说。

同时，一些相关机构的表态让房地产商们感受到了更大压力。杨少峰认为，房地产成交量的萎靡拖延了半年多，开发商始终不愿意降价，政府部门反而焦虑起来。11月，政府最终定调大力加强保障房建设，刺激合理消费。同时高级官员纷纷发表言论要开发商认清经济形势，合理降价。

11月14日，住房与建设部部长姜伟新在一次内部会议上要求各地建设部门“要积极引导房地产开发企业主动应对市场变化，合理调整价格”。

实际上，姜伟新部长的表态并非是政府层面的第一次。在此之前江西省省长吴新雄就告诫房地产商要理性发展房地产业，让利于民、薄利多销，主动采取措施，增强市场信心。全国人大财经委副主任吴晓灵则提醒开发商要自爱，并表示房价降到2007年初的水平，银行也不会出现问题。

建设部官员亦向本报表示，部分城市房价过高毋庸置疑，建设部对于平抑房价，稳定房地产的态度一直未变。但他对何以为“合理价格”不置可否，只是强调，政府关心的是交易量，交易量是行业景气的核心数据。

银行方面也开始施压。一方面他们明确表示，第二套房首付标准不会放松；另一方面，由于面临年底还贷结账期，商业银行也开始督促开发商降价还贷。

一位商业银行信贷部负责人判断，最近一个月一定会出现房地产降价潮。判断的依据是12月20日是大部分开发贷款的还账截止期。事实上，在两三个月前银行就开始催账。如果开发商的现金流不够充裕，那么银行就会要求开发商降价销售来获取现金流。“通常开发商都不愿意降价，只有少数开发商能够挺得住银行催款，但多数开发商肯定挺不住。”

据业内人士称，开发商唯一的办法除了降价之外只能恳求银行延期还贷。据说，很多大开发商跟银行正在艰难谈判。即便如此，开发商至少要支付应还贷款总额的40％。人们预计，如果谈判未果，降价幅度和范围极有可能进一步扩大。

中原地产顾问北京公司总经理李文杰表示，开发商的降价行动正是在压力之下倒推出来的结果。“他们预估回笼资金和销量，反推出降价的幅度”，李说。

降价

业内人士告诉本报，北京房地产业普遍降价幅度在30％左右，严重的有6折甚至5折，看起来已经不惜血本。由于幅度大、地域广，已经引出京城楼市价格战的呼声。

本轮降价最引人注意的是香港上市公司远洋地产旗下的远洋山水第四期远洋·沁山水，单价从15000元直接降到11000元。远洋山水项目的降价导致了号称有4000多人的开盘热销会，同时也招来了大量房地产同行前来咨询和观摩。原因并非其他，远洋地产是在上市房地产企业中极少数资金状况较好的公司，在上半年的降价中远洋地产一直态度强硬，坚决不降价。现在，远洋态度的改变对于房地产企业来说无疑有相当大的心理震撼力。

事实上，在北京地产业，远洋山水并不是第一个因为采取大幅降价方式而引起关注的项目。早在10月份，远在西四环外的鸿坤理想城便以果断降价行动引起了地产界的好奇——10月份财政部刚刚下发了刺激房地产消费的三举措，当时的开发商正欢呼政府终于为房地产企业松绑，并热烈盼望着有进一步的救市政策出台。鸿坤地产的降价并没有被人理解。

但到11月初，情况似乎发生了变化。杨少峰回忆说，由于理想城的方式收到了明显的效果，房地产职业经理人联盟在11月的一次会议上还专门讨论过这个问题。据说，在这个会议上，很多开发商开始认同降价做法，当时有开发商开玩笑说：“咱们也别羞答答的玫瑰静悄悄地开了，一步降到位得了。”

5月份新到任的鸿坤房地产开发公司总经理胡斌回忆，刚来的时候就面临着紧迫的形势，等市场回暖时间会很长，于是决定尽快采取行动。经过客户调研，理想城价格从9500元直降到6880元，在房展会上一度热闹非凡。总结经验，胡斌认为就两个字 “回归”，“抓住刚性需求只能是满足他们的性价比要求。”

两难

在房价下跌的刺激下，上周北京住宅期房的交易量出现一丝光亮。从15日开始，非保障房期房网上签约量略微反弹至两百多套。但是否会持续反弹，反弹到什么程度还需要进一步观察。尽管采取了较大幅度降价，一部分人士也认为开始回暖。但开发商信心并不充足。远洋地产市场总监肖劲就谨慎表示，“远洋·沁山水有这么多客户来买，我觉得的确应该算是给市场打了一针强心剂，但并不等于开始变暖了，从很多现象来看也不是这样的。”

建设部的官员在接受本报采访时亦提醒开发商不要坚持2007年的盲目乐观。因为目前处于一个两难困局。

一位银监会官员的说法似乎更加清晰的体现了政策方向的演变。这位官员表示，在房价问题上政府有两难之处，政府希望开发商降价刺激交易量的上升，同时又担心价格下跌过猛导致消费信心的瓦解。“最好的局面是价跌量升”，该官员说。

李文杰则认为，降价在向二手房延伸。明年会有一些利好，但供应量太大，房价整体反弹不可能。这几乎是大部分分析人士的共同观点，悲观者认为，房价将会走向L型曲线。

摩根士丹利本月发表研究报告也表示,受中央推出4万亿救市措施刺激,多只内地相关股份被推高,但有关措施或暗示政府可能决定放弃推出振兴楼市的政策,反而希望通过自行建设廉价房以刺激经济发展。另外,报告预期内地或会经历为期数年的“楼市熊市”。

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