任志强：有其所还是有其屋

中国的房地产市场自1998年房改之后，一直处于媒体争议的风口浪尖。经济的调控政策也始终将房地产业作为主要的调控对象，多年以来配套的改革政策频出，但却将房价一浪高过一浪的推向巅峰。长期的住房政策至今未建立，而短期的刹车与加速则让市场的波动性加剧。从政府的土地供给政策；保障性住房与市场化责任；银行的信贷及监管，市场的规范化；以及开发商的行为与约束等都处于不同意见的攻击之中。政府出台的短期性政策越多，则市场化的程度越低，混乱的局面越为严重。

关键的问题大约出在住房商品化改革之后，谁该买商品房、谁该享受保障的群体划分上存在重大的分歧，于是政策就在这种分歧中摇来摆去。民生与公平让市场经济被意识形态所约束，不再按最原始的市场经济规律办事，而试图让经济规律服从于政治与阶级斗争的需要。舆论在被少数群体的捆绑之下，为腐败和侵吞国家与他人利益占据着话语权的统治地位，最终让本来简单的问题复杂化了。

中国历史的政策和中国传统的文化都认为所有的人必须买房，一定要坚持“居者有其屋”，直到2008年政府工作报告才在人大代表的坚持下修改为了“居者有其所”。但多年形成的产权房概念并未被打破，因此社会上仍在几乎所有的媒体宣传与网络化传播中坚持着以“有其屋”为主导的评价标准与体系，同时在用这种舆论压倒一切的左右着政府的短期政策。

广州先后有两位高官宣称自己的工资买不起商品房，但都承认自己曾分配了住房。中国的社会制度不正是因为部分人群的收入买不起商品房，才用分配的方式或限价、低价的方式供给住房吗？如果你的工资买得起商品房又何需政府分配或保障呢？那你岂不是在过多的占用了国家应对低收入群体实施社会保障的公共资源吗？

这就说明了一个最简单的道理，几乎所有的人都不从“有住所”出发考虑中国的房地产市场，而只从“有其屋”来评论市场与政策。

由此是否可以得出这样一种结论，即有其所者不应买商品房，享受国家分配或限价、低价方式供给住房的不应购买商品房。

中国有多少人有这种住房呢？许多人用香港、新加坡式的城市、地区或国家来对比中国的住房保障体系，认为中国的情况相比之下太差了。其实这是一种错误的认识。
一是，世界各国，尤其是城市化率极高的国家在统计住房的私有化率时不分城市与农村，而不管用什么方式统计中国的城市化率都远低于世界各国的平均水平49%，也低于发达国家的70%。也不管用什么方式统计中国的住房私有化率都是世界最高的，城镇约85%、农村约100%，两者合计超过了97%，还有多少人无私有住房呢？

二是，尽管有许多人有两套以上私有住房(城镇约8.8%)，但也有大量的公房出租在弥补。中国政府实行了约50年的福利分房，这占全部存量住房的52%以上，有11%的公房租赁，还有大量的廉租房、经济适用住房和两限房、拆迁房、享受经济适用住房政策的住房、大市政基础设施建设房、自建房、集资建房、棚改房等等各种名目的分配制或补贴制的住房，合计政府保障性、补贴性的住房远远超过了香港、新加坡的保障性住房的比重。如果再加上中国广大农村的无偿划拨的宅基地，中国政府在人口远远超过世界各国的基础上又提出了远超过任何国家的住房保障制度，已解决了中国绝大多数家庭的“有其所”的问题。

三是，中国政府仍在坚持“应保尽保”的政策，扩大保障性住房体系的建设，仍在解决“有其所”之后的扩大与改善问题，在解决无能力购房家庭的“有其所”问题。

正是因为对“有其所”的理解变成了要有产权的“有其屋”才产生了社会的争论和政策的动摇。

中国要坚持市场化吗？如果人人都已“有其所”，还会有商品的流通和租赁吗？全国的调查中乌鲁木齐的城市住房私有化率最高，高达97%，因为这个城市中的租赁与流动率最低。深圳市按户籍人口算拥有多套住房的量全国最高，但同时这个城市也是租赁住房量最高的城市，高达80%的人群居住于非自有产权的住房之中(2005年人口抽样调查数据)。
换个方式看，中国要解决的不是“有其所”，而是“有其屋”，那么房价就成了调控的目标。其实中国面临的主要是改善性问题和城乡统一化问题。

在只有少数人无其所时，要解决的是扩大其所为主、保障有其所为辅的一种保障。但户籍问题同时让城乡之间无法形成自由流动和土地资产的转换，也无法在劳保、社保的限制下实现城市与城市之间的流动。家庭就业、就学、就医的限制可以让少数人流动却让多数家庭中的其他成员无法同时同向流动，那么住房、住所就都不能是唯一的。

农村人在农村有住房，包括那些毕业进城的学生们，但工作与就业就让这些人必须拥有第二住所。许多人在户籍所在城市有住房但工作与就业让他们必须在第二或第三城市有住所。城里人周一至周五在市中心工作，但市中心住房的价格高，适度的改善就要在城乡结合部价格低的地区扩大住房面积并安置家庭。有的家庭只有一套大住房，但住房面积却比其他人两套小房子或一大一小两套住房的面积还大。有的人城里的小房子却贵过城外大房子价格的数倍。这种按套计算而差别化的信贷政策则给市场带来了消费升级和市场化的多重困难。

正是从“有其所”和“有其屋”的差别中可以看出，每年一手商品房市场中约3%的家庭总户数和二手房约2%的家庭总户数中无其所的可能为零，或不为零也有能力解决“有其所”的难题。那么当政府用补贴的方式为无能力购房人提供了解决的渠道，那么不正应该用个贷的优惠政策去提高这些不用政府补贴保障人群的可支付能力吗？

而政府将目光重点放在“房价”和“有其屋”上，又用第二套信贷来限制“有其屋”，岂不是站错了位置、坐错了板凳。

如果政府有能力扩大补贴的范围，让更多的人能不用去购买商品房，就根本不该去强制性的干预市场的“价格”和用限制第二套的信贷来影响住房的升级换代和改善性需求。即使不能扩大补贴范围，也不应用限制“房价”去让更多的无能力或低收入的家庭去用商品房解决“有其屋”的矛盾，而应该用更多的精力解决“有其所”的矛盾。

不是“无其所”的家庭就一定要买房子，除了政府的保障人群不应该买房之外，非保障的群体也应先解决“有其所”问题。只有有可支付能力的人和家庭才可以用“有其屋”的方式解决升级问题。完全无能力买房的家庭根本就不应去评价“房价”，这些家庭根本就应用买房来解决住房问题，不是不该“有其所”，而是不应“有其屋”。如果这部分群体总想用“有其屋”的方式获得资产，必然让市场的政策受到不合理的干扰。

许多有支付能力的家庭并非不能“有其所”，而是过高的欲望无法满足。一是，总想超越能力的追求过大的消费；二是，总想超越能力的追求最优的位置。如北京四环内的商品房平均价格(今年6月份)为1.68万元左右，而六环外的房子则不到其一半的价格。因为地点不同、价格不同、消费的主观意愿改变了消费的能力，这与市场无关，也并非政策应考虑的调整范围。北京市西城区的人均GDP大约是北京市平均水平的3—4倍，房价与收入都不可能按北京市的平均值计算，也必然会让房价高于其他地区，这种房价就不是政策应关注和用政策调整的目标。

只有当“有其所”与“有其屋”的政策目标明确时，才能用“有其所”和“有其屋”不同的群体划分谁应买商品房，谁应享受保障。目前的情况则是享受了保障的还要“有其屋”，已“有其屋”的还要申请保障，所有的人都想“有其屋”而根本就不接受“有其所”，从而用舆论绑架了政府的政策。

北京市实行了非廉租房的政策性租赁房政策，大量已获得经济适用住房购买资格的家庭挤进了租赁房的申请行列，正在于“有其所”与“有其屋”的矛盾较差。虽然经济适用住房是“半其所、半其屋”的一种状态，但不可否认的是这部分人群并非完全无支付能力解决“其所”的群体。正是由于“有其所”与“有其屋”的政策分界不清晰造成了现行政策中的混乱，才让市场与保障责任交叉、让市场不是市场、保障不是保障、让民众将对保障体系不满的怨气也投向了市场，让市场承担着不应承受的保障之重，而不从“有其所”和“有其屋”的观念上解决政策调控的矛盾，就会让市场永无宁日。

中国“有其屋”的购房年龄户主30岁以下的约为35%，远远高于世界发达国家，也高于被理论计算出的房价收入比远低于中国大中城市的国家。也就是说本应“有其所”的家庭跨越了门槛进入了“有其屋”的范围。

一是，中国老少几代家庭财力合用的传统。二是福利分房的财产基础，让家庭用于解决住房的支出能力产生了巨大的差别，也改变了仅从收入计算的可支付能力，这部分福利分房的升值部分也变成了一种财富效应的可支付能力。三是中国传统的低工资制度让一些年轻人的收入在改革之后迅速的超过了老年人，与国外不同。四是中国的大多数城市的房价与可支付能力相比不是太贵了(核心区除外)而是可接受的。

目前的市场情况恰恰是更多的人群不接受“有其所”的现状，而要跨入“有其屋”的行列，这就必然的形成了可支付能力与价格之间的矛盾激化，但市场只按有支付能力的消费对象提供相应的产品，政府则希望按“有其所”群体的消费能力限制产品的户型、价格、以减少政府保障的责任。而两者之间矛盾本就不应调和，但在政府政策的指引下，让更多的“有其所”群体按政府的私利驱动被撵进了市场，让市场在连对“有其屋”的消费群体都无法充分满足的条件下，又卷入了额外力量的争夺中，让本来从“有其屋”的群体收入和消费能力看没有泡沫的“房价”，变成了按“有其所”群体的消费能力对比中就有了巨大泡沫的假象。

中国还有几千万的及贫困人口，还有几千万的残疾家庭，与其中国政府花大量的财政收入用于将“有其所”的家庭努力实现“有其屋”的欲望，不如明确这两者的界限，将更多的钱用于解决脱贫问题、残疾问题。在中国城市化率低、“有其屋”的比例远大于发达国家时，政策的导向绝不应是将“有其所”变成“有其屋”，而商品房市场只应关注于解决“有其屋”，而绝不应承担“有其所”群体的鲤鱼跳龙门的重负。真正还1998年房改市场化改革目标的原貌。