易宪容：开征物业税时机未到

最近，国务院批转了《发展改革委〈关于2009年深化经济体制改革工作意见〉的通知》(即国发200926号，以下简称26号文件)。26号文件提出了要深化房地产税制改革，研究开征物业税，房地产物业税的改革具体由财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责来进行。那么，我们要问的是，中央政府为什么要开征物业税？目前征收物业税的条件如何？中国应该推行一种什么样的物业税？等等。这些都是值得研究的大问题。

一般来说，房地产物业税又称不动产税，它是一种选择性的财产税。它同其他财产税一样，是一个国家赋税结构的三大支柱(还有消费税、所得税)。开征房地产税，可以矫正现行所得税的某些缺陷，堵塞逃税的漏洞；发挥量能课税的原则，促进社会所得的公平分配；提供政府丰富和稳定的财政收入；提高资金市场的利率，从而使生产成本的增加，引起产品及劳务价格的上涨，而部分税务负担会通过价格的上涨而转稼到消费者身上等。

而房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候，房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税，为地方政府财政收入最重要的一部分。依照各国现行税法，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以征收。各国房地产税多采用单一税率。

也就是说，物业税的基本功能不仅能够增加政府财政收入，改变政府财政收入结构，而且也是调节居民收入分配的主要方式。目前国内房地产市场的问题，最为关键的是房价过高，从而使得住房成了居民财富差异扩大的一种主要方式。可以说，这几年居民收入分配差别之所以越来越大，就在于不合理的住房持有，就在于一些人利于银行的金融杠杆炒作房地产。可以说，通过物业税，一是可以解决地方政府的土地财政问题，从而使地方政府有稳定的财政收入来源，而不是把财政收入盯在房价上涨上(因为房价上涨会导致土地价格上升，由此增加地方政府土地财政收入)；二是让持有过多住房者改变其住房持有行为，减少房地产投资，从而保证居民收入分配公平与房地产市场持续稳定发展。

但是，从目前的国内房地产税征收情况来看，一方面是税种繁多、收费复杂、租费杂乱，如各种所得税、印花税、城市建设税等，另一方面房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36％，占地方财政收入的比重也仅为8.12％。这不仅增加了征税征费的成本，也为逃税漏税、贪污腐化提供了条件与土壤，同时也导致了国家的财政收入大减，削弱了国家的经济实力。

更为严重的是，由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序，房地产市场炒作严重，从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中，社会财富两极分化越来越严重，这些都是导致群体性社会矛盾与冲突的原因，也是整个社会生活不和谐的根源。如果政府不通过物业税的方式来调整居民之间的收入分配问题，不通过物业税来调整居民之间的社会关系，房地产市场所造成的社会问题会越来越严重。

为什么征收房地产物业税的好处这样多，但这项税收的征收政策迟迟无法出台？最为根本的原因就在于目前中国还没有征收房地产物业税的条件。依照各国现行物业税税制，每一笔土地及房屋都得征税，都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的，政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价，此工作完成后，每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格，在进行下一次查定价格之前，没有重大事故发生，不得变更。

同时，如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括：政府机构所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋；自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。从这意义上说，对过渡性住房消费收取物业税费，既要对房地产过度消费征收一定的税收，又得对满足基本住房消费者给予一定的税收优惠。

也就是说，开征房地产物业税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料，即能够全面了解当地房地产的实际情况；二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价；三是政府的税收征管能力；四是要有严格细化科学规范的征收规则。只有在这些方面创造出条件，房地产税的开征才能有效地进行，并达到开征房地产税所要达到的目标。所以开征房地产税先得对房地产持有全面普查，并对所有的住房建立档案，在这此基础上制定物业税征收规则、然后试点，并在这基础上全面展开。

但是，就目前的情况来看，一是由于中国住房体系的复杂性，如有商品房、单位建房、公房、个人建房等，如果不对当地的整个住房存量有一个全面清楚的了解，不仅物业税的税基无法确立，而且也不能够对物业税的税收减免做一个清楚的规定。二是由于中国房地产市场刚刚发展几年，二手房市场相当不发达。在二手房市场不发达的情况下，有效住房评估体系也就无法确立。还有，物业法律缺乏、个人诚信体系的缺乏、银行信用体系不健全，这些都是征收物业税的基础条件。如果这些基础条件没有，要开征物业税是不容易的，即使开征也可能是一种不公平公正的税收。

（作者系中国社科院金融研究所研究员）

（文章来源： 09年5月 27日《上海商报》）