房地产新一轮地产调控箭在弦上

作者：任壮

发布日期：2007-07-04

兴业证券研究所任壮
　　下半年地产调控信号已明显增强，操作策略上建议结构性调仓

　　下半年房地产调控预期加大在今年年初时，市场大多预期会在今年3-5月份左右会针对住宅地产出台较大的调控政策，但事实上此段时间市场却相对比较“静默”，除了央行上调存款准备金率以及加息等政策外，针对房地产市场“重量级”的政策却不多见。在近期跟踪研判行业面的基础上，我们认为，进入6月份后政策调控信号已明显增强，今年下半年地产调控政策从出台频率和调控力度上都可能会有所加大，新一轮房地产调控可能“箭在弦上”。

　　我们在下半年房地产行业投资策略报告《调控政策预期加大看好工业地产公司》中提出“预计下半年房地产政策调控力度将会加大，不排除新的调控政策出台，今后调控政策将会是进一步深化落实及细化措施的过程”。我们认为，下半年在出台政策调控前后，市场对地产行业的预期将会是“先抑后扬”，而投资者对地产股阶段性的结构调仓将是上策。

　　新一轮地产调控思路将发生变化我们认为，下半年新一轮的地产调控思路及调控措施将与以前有所不同，这主要表现在：

　　首先，“技术性摸底”为“政策性调控”做好铺垫。行业统计数据不足与部门间统计数据差异是近年来困扰管理层出台政策的主要问题之一。目前，政府正组织有关部门配合当地政府对主要城市的房地产市场展开全面摸底，针对地方房地产交易中心与国家发改委发布的“数据差距”，以及购房者购房价格与官方数据之间的“事实差距”，通过实时监控，找准数据，切实解决信息不对称给管理层未来政策出台带来的“数据之惑”。此举将使未来的调控措施能够有的放矢。

　　其次，调控思路已从“抑制需求”转向“抑制需求与扩大供给相结合”。我们认为，政府今后的调控方向上将可能改变以往“抑制需求”而转向“抑制需求与扩大供给相结合”。今后几年，政府预计将会在加大对商品房消费市场调控的同时，加大经济适用房与廉租房上的供给，以弥补在政策性住宅供给方面的“角色缺位”，实现保障性供应与市场供应有机结合。下半年，预计土地供给将更加偏紧，可开发土地可能有更多部分用于廉租房、限价商品房建设。

　　第三，严查违规已成为重要调控手段。6月18日，银监会对被企业挪用信贷资金的8家商业银行分支机构进行行政处罚，其中包括工商银行、中国银行、兴业银行、中信银行等。国家外汇管理局6月25日在京通报银行外汇检查情况，指出部分银行存在为投机外资入境炒股、炒房提供可乘之机等违规行为，已有29家银行受到外管局处罚。预计今后严查行业内违规现象将会愈演愈烈，未来将可能在土地批租、开发融资、税收征收等环节加大执法力度。

　　第四，调控房价将成为“十七大”前的政治任务，部分主要城市的具体措施将会陆续出台并将会“从严”掌握。各地党代会召开后，有关地方调控细则已陆续出台，如北京、上海等地“土地增值税”的征收细则近期相继出台。北京于5月发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》规定，上海、成都于6月发布土地增值税征收细则。南京、广州、深圳也在6月纷纷推出力度较大的调控措施。从以上各地房地产展开专项调控来看，地方政府态度是积极的，措施是从严的。预计在京、沪、穗、深等城市的表率作用下，各地的调控措施也将会从严制定，此轮房地产台调控在“地方执行力不足”的薄弱环节上预计会有较大突破。

　　此轮调控将会进一步深化与细化原有政策，地产公司的融资压力及经营成本将加大我们认为，此轮调控将主要以贯彻落实此前出台的重要政策措施为主基调，但会在深化落实、细化措施、严查违规等方面加大力度。从具体措施上来讲，除了加息等金融政策外，将可能会推出更强烈的税收政策。6月份，国家税务总局发布《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》，宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四和第六条。即取消了原有对房地产开发商土地使用税优惠的有关规定。另外，我们预计下半年可能会在部分城市开展物业税试点。这将一定程度上抑制市场中的投机性及投资性需求，并对市场心理预期产生较大影响。

　　我们认为，未来调控不但会加大结构性供给，抑制投机及投资性需求，而且将会针对地产开发商在加大征税、堵住非法融资、严查违规上下功夫。我们预计：

　　一是普通住宅产品将会受益，非普通性住宅将受到调控。针对非普通性住宅的税收征收(包括交易环节的增值税、持有环节的物业税等)力度将会加大，中小户型、普通商品住宅将会受到政策性扶持与倾斜，而别墅等中高档住宅将会通过税收调节来加以调控。因此，我们看好主要开发普通住宅产品的公司。

　　二是开发企业成本上升，行业利润率趋于缩小。在加息、征税的预期下，未来房地产开发企业的税收支出、财务成本将加大，开发成本将会进一步提高，行业利润率趋于缩小的趋势将会日趋明显。因此，我们看好目前已取得规模优势的行业龙头公司，其土地储备丰富、拿地能力强、管理营销能力强，而土地储备较少、拿地能力差、管理水平低下的项目型公司或中小公司未来的经营风险较大。

　　三是开发企业融资渠道狭窄局面将会加剧。为回避房地产企业风险，商业银行的开发类贷款将会继续收紧，而直接融资渠道不畅，未来开发企业融资渠道狭窄的局面可能会有所加剧。因此，能持续低成本融资、融资能力强的公司未来行业竞争优势更加明显。

　　因此，我们长期看好全国性的行业龙头公司，如万科，以及区域市场龙头公司，如华发，其未来可持续发展、抵御风险的能力更强，业绩持续增长的确定性更大。

　　操作策略上建议结构性调仓我们在二季度根据行业表现与公司估值建议标配甚至超配地产股，事实证明我们的判断是正确的，地产股二季度表现明显强于大盘。下半年，在大部分地产公司动态估值趋于合理，而个别有资产注入预期或整体上市预期的公司已略有高估的情况下，如果地产市场(主要针对住宅地产市场)的调控政策出台，市场将对地产公司的未来预期产生一定负面影响，将对地产公司，特别是住宅地产公司的股价构成下行压力。

　　我们认为，下半年地产调控风险加大，但短期内对房价走势及房地产上市公司业绩增长影响较小，我们坚定看好地产行业的长期向好趋势，维持“推荐”的行业投资评级，但建议适时调整操作策略，进行结构性调仓：

　　一、住宅地产公司建议“不超配”，但应“适度标配”，待政策出台市场充分消化利空因素后再“超配”。关注行业龙头以及有业绩支撑、动态估值合理的区域住宅地产龙头公司，如万科、华发。

　　二、建议“超配”动态估值合理、发展机遇较大的工业地产公司。关注海泰发展。

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