时寒冰：以民生为重，应给小产权房一条出路

作者：时寒冰

发布日期：2007-07-19

倘若不是出于无奈，没有谁愿意去购买小产权房。小产权房在远离城市的农村，公共设施落后，交通成本畸高。并且，购买小产权房，难以办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续，潜藏着房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。

但是，尽管风险巨大，小产权房依然热销。据调查，小产权房屋的交易量已经达到全北京市商品房交易量的两成。人们购买小产权房的首要理由是便宜。小产权房是城镇居民被高房价产生的“挤出”效应驱赶的结果：从市中心到市郊，再从市郊到周边农村地区，他们距离城市越来越远，其中的酸楚难以名状。

有一个观点必须得到纠正，有人认为小产权房之所以便宜，主要在于小产权房没有缴纳土地出让金。这其实忽略了小产权房价格的真正构成。目前，商品房的建筑成本一般在每平方米1000元左右，而小产权房的售价一般在每平方米3000元左右，这个2000元的差价中实际上已经包含了相当于土地出让金(全部或部分)的费用和开发者不菲的利润。因为农民建房出售，必然会把其几十年土地收益累加起来计入成本。一亩等于666.67平方米，倘若建成住房，假设容积率为3，理论上可建住房2000平方米，这样，一亩地的理论收益大约为400万元，远超过土地100年的正常收益。倘若容积率再高一些，这一亩地带来的收益将更大，因为北京市不少经济适用房的容积率超过10。

所以，小产权房不仅映衬出了商品房的真实价格及其巨额暴利，还间接映衬出了土地出让金和税费的合理界限。如果说前者让开发商敌视和愤怒的话，后者则让从土地出让中获益的有关部门深感不安。于是，小产权房遭到了来自于既得利益集团和权力部门的双重压力。有开发商主张拆除甚至炸毁小产权房，意在延续高房价局面，获取高额垄断利润。而有关部门也曾对小产权房作出严厉表态，这一度引发公众的质疑。

首先，小产权房不是一夜之间突然建造起来的，此前有关部门为何不予以制止，却拖延到房屋建好、销售一空，甚至已经住人的情况下才表态严厉查处？在这种看似严厉的执法背后，实际上包含着对固有职责的懈怠和从不作为到乱作为的无序跳跃，不仅执法难度大，所导致的不确定性风险(比如对社会稳定的危害等)也非常大。

其次，查处小产权房的执法依据甚至执法主体都存在争议。中国人民大学法学院教授王轶认为：“小产权房建在农村土地上，并不适用《城市房地产管理法》，如果非说违法，北京市国土资源局此次叫停就缺乏法律依据。”按照他的解释，国土部门管理范围是国有土地和被征用为国有的农村集体土地，集体土地缺少一个统一的管理部门，尚处在灰色地带。

因此，对小产权房一拆了之，不仅可能造成局部性的民生恶化，危及社会稳定，其行政行为或执法行为的法律依据也不够充分。

应该认识到，小产权房也有一定的积极意义：

第一，平抑房价，减轻政府调控房价的压力。小产权房增加了住房供应量，有利于平抑快速增长的房价。

第二，促进新农村建设。城市居民到农村居住、投资，将加快农村落后的服务设施的升级，提高农民剩余劳动力的就业率，激活农村消费市场，为农村带来新的发展机遇，加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐。

第三，缓解政府社会保障性住房的压力。社会保障性住房供应严重不足，既是我国房价持续快速上涨的原因，也是房价上涨引发的民生问题显得比较严重的原因。小产权房的价格低于经济适用房，即使补交部分税费或土地出让金，也可归属于保障性住房之列，在一定程度上弥补了政府职能的缺位。

正是由于上述原因，应该给小产权房一条出路，而不是一拆了之。令人欣慰的是，政府给出了理性的表态。7月12日，国家土地副总督察甘藏春在回应小产权房问题时表示，国家非常重视小产权房现象，在对农村土地流转试验、试点进行总结后，将选择合适的时机通过立法来解决。这说明先立法再通过补交部分税费或土地出让金，很可能成为解决小产权房的最终选择，这自然也是多赢的选择。

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