震裂商品房鉴定争议

经济观察报记者陈文雅 “花郡震后出现的问题是地震引起的。”

6月12日，成都商品房项目花样年·花郡的开发公司深圳花样年工程商务总监陈耕对记者表示。

在5月12日发生的四川汶川8.0级大地震后，距离震中汶川县映秀镇70多公里的成都市区部分商品房出现了墙面开裂等问题。其中，花样年·花郡的一些业主在发现自己的房屋出现问题后，开始担心他们所看到的裂缝和损坏究竟是地震造成的，还是房屋本身质量问题在地震的诱发下显现出来的，尤其在开发商有没有偷工减料这一点上，持有比较大的异议。

在地震发生一个月后，陈耕接受了本报记者的采访，并表示：“花郡项目的施工过程是严格按照程序进行的，不存在任何偷工减料的问题。”

在地震之后，花郡的业主组织了两次较大规模的维权活动，业主们提出来的房屋出现的主要问题有：“出现裂纹原因：填充墙与梁、柱间出现裂纹，是因为填充墙与梁、柱在地震发生时不能形成同步运动，而是发生了相对运动，出现裂纹。表面上看这似乎是开发商所说地震发生后的正常裂纹，与周边楼盘对比及深入分析出现裂纹的原因，其实质是：砌体拉接筋、构造柱未按建筑规范要求进行设置；填充墙砌体砂浆标号过低，严重不符合建筑规范要求；砼与填充墙砌体交界处未按建筑规范要求设置钢丝网；填充墙砌体砂浆不饱满、顶砖砌筑方法错误（未按建筑规范要求斜砌）；填充墙转角处构造柱质量太差，砼标号严重不够；墙体装饰抹灰层砂浆标号太低，严重不符合建筑规范要求。”

另外，还有小区业主已发现的部分质量问题，包括“砌体未抹灰就直接刮腻子；外墙砖粘贴方法错误，脱落严重；窗跨度大于2400mm处未按建筑要求设置构造柱；轴线偏差过大，不符合建筑规范要求；5栋墙体错位50mm以上；外墙保温系统存在质量问题，贴面砖部位应采用钢丝网，实际采用玻纤布；墙、地、顶面平整度较差；伸缩缝质量太差，现已大量脱落。”

大约两周前，花样年公司请四川省建筑科学研究院的专家进行了鉴定，并出具了一份鉴定结果，结论为“主体结构没有问题，建筑有轻微损伤”。

建筑地震破坏程度，包括基本完好、轻微损坏、一般损坏、严重损坏、坍塌等5个等级。花郡的鉴定结果为“轻微损坏”。业主提出，“为什么在他们楼盘附近的一些楼盘鉴定结果是基本完好”？就此，陈耕表示，不同楼盘框架结构不同、地质结构不同，损毁程度也有所区别。

陈耕表示，之所以没有采用钢丝网而采用了玻纤网，是使用了建筑业界目前正在推广的玻纤网新技术。

关于没有抹砂浆就直接上白灰，他解释说，现在成都在推广成品砂浆，所谓的白灰（腻子），就是成品砂浆中的一种装饰性砂浆，之所以没有采用现场手工调制的传统砂浆，而采用成品砂浆，一是因为传统砂浆有2-3厘米厚，使用腻子（成品砂浆）代替传统砂浆，可以给业主节省空间，二也是为了施工更安全、更文明，因为成品砂浆不需要现场拌，是包装好直接上墙的。

记者问及直接使用腻子而没有抹传统砂浆，会不会对建筑的安全性能产生不利影响，他表示，“我们所说的都是填充墙，没有承重功能，仅仅是起到隔断、隔音、保温的性能，而在这三点上我们的质量是没有任何问题的。”

陈耕还表示，他们在震后的房屋受损情况摸底中发现，所有在建部分的房子，损坏的部位和高度基本一致。“一层、二层基本没破坏，上了10层也没有什么破坏，破坏最严重的是3-10层。我们还发现，越是大户型、南北朝向和位置好、面积大、四周没有遮挡的房子，损坏反而严重，因为没有支撑。这和地震波的走向有关，正南正北的三房破坏比二房严重。一单元四户，一个核心筒，南北面开裂较少，东西开裂较多。”

他说，由于花郡的房子采用了柔性结构的框架剪力墙构造，抗震性是最好的，它允许大的位移变动，但震后会回到当初位置。

陈表示，公司打算用1000万来做整个成都地区楼盘的震后维修。其中花郡的预算在400万左右，包括评估费用、已入住和未入住业主的维修费用。实际花费控制在预算以内。花郡一期766户，二期546户，统计结果，一期已装修完工408户，二期已交房正装修的有83户，入住率30%。5月24日统计结果，损坏相对严重的有140户，占28.9%，“不会比万科、龙湖等公司的楼盘损坏比例更高。”

“像某个房子客厅周边梁下口出现裂缝，填充墙与承重量之间脱开，我们要把砂浆剔开25厘米重新上。另外客厅出现斜向人字形裂缝，要把整面墙给拆了重砌，至少要花3000元。砖墙开裂就得重新砌。如果只是砂浆开裂，只要修补砂浆就行。”

“没有入住部分的维修费用我们必须无偿承担，已入住的本来不归我们承担，现在我们也承担起来。有一点可以确定，业主的房屋地震后出现问题的我们负责给他修。”

针对在建的三、四期的部分业主希望去施工现场察看，陈耕说：“不让业主进去看，主要出于安全方面考虑，现在工地在全面施工，而且成都还有余震，外架拆除阶段，安全无法保障。从安检站规定的安全角度是不允许业主去看的。可以组成业主代表和客服商量一个时间去看。个人认为以前那些楼盘组织业主去看都是噱头。”

有业主提出，能否委托专业人士进场察看。陈说：“那除非保证他为自己的发言终身承担责任。如果专业人士说有问题我们是听设计的、听监理的还是听专业人员的？按照法律规定，我们和施工单位只能执行设计与监理的命令，他没有这个法律效力，没有权力支使我们去怎么干。”

据他解释：“在闹得最凶的一群人里，有些是其他房产公司的员工，或者是做投机生意的。有些人看到现在房地产市场前景不明朗就想借机退房，对这种要求我们不会答应的。如果还有疑问请业主直接咨询政府部门和法律部门。”

但业主们对陈耕的解释依然有很多顾虑。“地震能够破坏水泥的内部结构吗？开发商的维修就是在受损的地方还是老样子刮腻子！都裂缝了，刮腻子有没有用？里面的缝隙怎么办？这样不行哦，二期的连水泥都没有，肯定要喊他全部重新上了水泥再抹腻子！”

业主维权代表之一—花郡5栋3单元的祝先生表示，二期卫生间的水泥墙，地震后内外两面命运迥异，涂过砂浆的一面没有出现任何裂缝，而没有涂过砂浆的一面则出现了很多裂缝。祝先生还展示了一张砖墙截面的照片，这是一个业主装修时敲掉一面填充墙拍下的照片，在这张照片上可以看到砖墙里面有一个从承重墙延伸出来的钢筋弯钩，按照祝先生的描述，在这个弯钩上应该有一条横向的钢筋和它连在一起，形成一条构造柱，以固定砖墙。但是图片显示施工方没有在这里安装构造柱。

据祝先生转述几位地震后在绵阳做过房屋质量鉴定的业主的表态说，按照他们在绵阳鉴定的标准，出现这类情况的房子是需要加固的。对此，陈耕认为，只要房屋主体结构没有问题，房子就无需加固。

四川省建筑科学研究院一位不愿具名的教授认为，主体安全的房子，经过修复是可以继续使用的。此次检测仅仅是主体结构检测，而非房屋整体质量检测，至于房屋整体质量，还需要有专业仪器才能检测出来，不一定表现在表面。

该教授还建议，在这次地震之后，有关部门应该要着手研究提高建筑抗震性能了，“此次灾区的最大烈度达到11级，而灾区兴建房子对抗震性能的要求最高不超过7度，一般只能抗6级地震。”另外，对于建筑质量的检查力度，还包括对于违规施工及偷工减料的惩罚力度都要加强。

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