退房潮背后隐情

经济观察报记者陈文雅 最近一段时间，位于北京市朝阳区管庄京通快速路沿线的某知名开发商的楼盘的业主们坐不住了。在掐着手指计算了该楼盘近期推出的优惠售价之后，业主们发现，最近三四个月，楼盘单价跌了4000元左右。失望的业主们纷纷向开发商要求退房。

原来，该楼盘在今年3月份推出了部分房源，单价为14300元/平方米。到了5月份，又推出了一部分新的房源，这部分房源在北京市房地产交易管理网上登记备案的 “拟售均价”为14500元/平方米，但实际的销售均价却是12500元/平方米左右。该楼盘业主张先生的一位朋友，在5月底通过优惠活动以12500元/平方米的价格买到了该楼盘的一套房子。“打了好几层折扣，先通过VIP打了9.9折，再通过老业主介绍打了9.9折，全额付款折上又打9.2折，再加上3万元现金抵价券，累计折扣下来不到8.7折。”

通过6月13日和6月15日两天北京市房地产交易管理网上登记的销售均价的变化，张先生更是推断出，从6月13日到6月15日，这两天来新售出的两套房子，平均价格约为10400元/平方米。

从14000余元跌到10000余元，这中间的落差令先前高价买入该楼盘房产的业主们无法忍受。张先生表示，“已经卖了几十套房子，还不到半个月，就开始促销，各方面品质几乎一样的房子，便宜了10多万元。我就是退掉房子再买也划算！”

从2007年11月开始销售以来，该楼盘总共退房57套，占全部724套已签约房产的7.9%左右，其中有50套是今年退掉的。张先生也打算加入到这股洪流中。“一开始觉得房价还要涨，硬着头皮痛下决心买了一套，其实环境户型什么都不是自己特别满意的。但是现在看来，新推出的有些户型还比我买的那个好，房价还更便宜。”张先生表示，下一步，他会先观望一段时间，如果时机合适的话，会用这笔钱去地段更好的地方买个性价比高一点的房子。“现在五环内有些盘的价格也不像原先那么高高在上了，我拿同样这笔资金，还是有希望买到不错的房子的。而且五环以内的房子升值潜力也更大。”

至于退房能否成功，张先生并不是很担心。“以前有些开发商巴不得业主退房，因为退完了以后开发商还能涨价卖房。现在房子在降价，想退可能没有那么容易了，不过还是有希望的，毕竟好多成功的先例在那里摆着。我和几个业主打算近期和开发商协商。”张先生惟一比较操心的是，由于他的贷款已经审批通过，并已经开始还款，所以手续可能会比较繁琐。

北京中润律师事务所袁律师表示，一般可以接受的退房情形有如下几种：延期交付房屋；开发商开发手续不全，导致合同无效；开发商没经购房人同意擅自变更设计；房屋质量不合格导致严重影响使用；房子产权不清楚，甚至存在抵押、联建或其他经济纠纷。袁律师提醒消费者，如果单纯以房屋降价的理由向开发商要求退房，不一定能退成，最好是有符合上述几条的理由，而且如果出现这样的情况，还可以向开发商要求违约赔偿。

面对张先生这种贷款已经办理而且已经在还贷的情况，一般是要在开发商利益不受损的情况下找到另一个买家，再去办理退房手续。或者张先生不再归还贷款，银行起诉开发商，开发商向他追讨贷款时，张先生提出自己无力再归还贷款。但袁律师不建议业主采取这种极端做法。

专门为购房人提供法律服务的袁律师向记者介绍，最近不少客户向他咨询退房的事，但是因为标的不大，律师受理的不多。如果单纯是因为房子降价而非法律认定的因为开发商一方问题导致的退房，客户一般都会面临违约责任的问题，而且律师很难帮业主避免违约损失。

自今年以来，楼盘退房的新闻层出不穷，已经引起了广泛的关注。尤其是一些退房率在100%以上的楼盘，更让人觉得蹊跷。有位业内人士表示，“这些出现了退房两次以上的楼盘，应该不是被业主买走后又集体退房，然后又被别的业主买进来再退掉那么简单。其实这种情况下，第一次购买再退房的买家，往往是开发商的托儿，这托儿最大的可能是开发企业内部员工。这一般以非上市房地产企业居多，这些企业缺钱，想尽一切办法找钱。他们用内部员工的名义先按揭贷款买下房子，获得一部分周转资金，待房屋即将交付的时候，资金也基本回笼了，再将其退掉，这样就不需要收取更名费。”

同样是退房，但退房的原因却是今非昔比。袁律师最近还在为自己代理的一个案子而操心，这个案子可以追溯到几年前北京房价普涨的时期。他的当事人购买了宣武区庄胜房地产开发公司开发的庄胜崇光百货的一间商铺，当时开发商承诺售后包租，15年后由开发商收回产权。但据袁律师透露：“开发商迟迟不给业主办理产权。当时正值房价飞涨，我们认为开发商是在拖延产权证办理手续，有意不履行合同。”半个月前，宣武区法院对该案进行了一审判决，支持解除合同，同时退回了房款，并按照存款利息给付利息。但法院没有接受业主提出的违约金诉求，理由是合同没有约定。袁律师指出：“最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，如果合同中没有约定违约金的，可以考虑按照贷款利息来偿付违约金。”他已将上诉状递交到了北京市一中院，等待二审开庭。

在几年前，类似的案子不少，特点是开发商迟迟不办理产权证，并希望得到解除合同的结果。但当前市场形势却发生了扭转，2008年新出现的退房案件，大多是业主主动要求解除合同。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，今年北京房地产市场新房销售月平均撤销次数约1000-1200套。还有不少业主正行进在申请退房的道路上。在退房率较高的楼盘中，有不少单价在20000元/平方米左右的楼盘的身影，据一位业内人士分析，这部分房产中投资比例相对较大。

当然，面对降价，也有些业主没有采取退房的方式，而是要求开发商给新老客户送装修、车位或物业费，更有些业主要求开发商补贴差价。这引起了业内的争议：房价下降，开发商要不要给老业主补差价或搞赠送？也有业内人士指出，买房是市场行为，不是社会保障，消费者在买房时应该要认识到买方本来就是要承担市场风险的。

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