首现供大于求北京楼市积压前奏？

经济观察报记者周亚玲 尽管明降、暗降的声音此起彼伏，但市场的悲观情绪却在不可遏止地蔓延。

7月22日，北京市统计局发布《上半年北京市房地产市场情况》的报告。报告显示，上半年，全市商品房销售面积为457.1万平方米，同比下降47.1%。

而另一个非官方的市场权威机构戴德梁行发布的数据，第一次出现供大于求的提示：今年1-5月，北京市商品房供应与需求的比例为：1.43：1。对比2004-2007年，新增商品住宅期房供销比分别为1.08：1、0.97：1、0.90：1、0.85：1。

高华证券也曾发布报告认为，按照他们的评估，北京目前的库存需要将近一整年或者更长的时间才能消化。无论是官方，还是民间机构，似乎都透露出一个无法回避的隐忧，今年下半年的商品房“积压危机”。

过去囤地，今年降价

在市场上，持续观望成为大部分人的直接选择。

有经纪人告诉记者，从六七月份开始，60%以上有意向的顾客都表示要等奥运过后再决定是否买房。

记者先后走访了中信城、动街区、富力桃园三个项目。每家看房的都不超过七八个人，没人在签订合同。销售人员对顾客的提问，表现得没有热情。

与此同时，降价风波依然延续。珠江系特价的楼盘一个接着一个。刚做了奥古斯塔城邦的特价，又开始了合生珠江罗马嘉园的优惠，单价直降6000元。合生创展因为津京新城项目的投资巨大，资金链紧张的消息时有传出。而这个计划120亿打造的异域风格十足的“造城”项目曾被自誉为“合生十年之集大成者”。

另外一个拿地大户富力也在不断地降价吆喝。富力公馆不久前就出现了低于市场报价3000-4000元的多套特价房。富力桃园9900元/平方米的房子早在2个月前就出现了。

过去几年囤地，今年拼命卖房。在北京市场也不例外。一位多套住房置业者刚从银行手里买了一套地产商抵押来的房子，朝青板块的臖峰，到手单价1.7万元/平方米，买卖合同的另一方却是银行。这个楼盘现在对外单价是2.2万元/平方米。她发现市场低价房越来越多，手中有钱，不用着急抄底，明年初，应该能找到更便宜的房子。她很庆幸，没有在市场高点的时候杀入。

陈路的幸运

没有人能判定未来房价会走向何方，但落袋为安的陈路感到非常幸运。

5月的时候，几家中介都说保证他的房子450万元能卖掉，也真有人愿意接受这个价格。按照当时的情形，陈路和几家中介都感觉450万元肯定能卖掉。“因为咨询电话此起彼伏，看房的人都那么积极。”但陈路还是很舍不得卖房。但逐渐的，咨询电话越来越少。陈路感觉事态不太妙。

到了6月中旬，做进出口的陈路实在没有别的渠道筹钱了，只好真的割肉了。银行的放贷难也导致了陈路和开发商一样，头寸相当紧张。好不容易来了一个肯出440万元的人，临过户前又变卦了。而此时，陈路已经为这次交易做好了提前还贷的预备。过了些日子，有肯出430万元的买家了。过了两星期，买家打听了现在的小区房价，又只肯出400万元了。迫于用钱，陈路也只好答应下来。

但陈路是幸运的，在和银行约好提前还贷的日子前一天，陈路收到了10%的定金。若不然，按照银行的相关规定，这提前还贷又要拖到2个月之后。“这么长时间，我真怕临时又横生什么枝节。”陈路知道，此时的小区房价每平方米又跌了1000多元了。“看房的人却越来越少了”，该小区的中介向记者抱怨。

陈路的房子在紫金长安，毗邻五棵松奥运场馆，这样的地理位置也要降价，可见“获利回吐”来势之猛。

存量有多大？

多空的对垒最终还是取决于供求关系。但供应到底有多大，存量有多少？市场人士大部分都表示无法给出一个数量上的判定，但中国指数研究院副院长陈癉、DTZ戴德梁行华北区综合住宅服务董事岳锋钢、北京房地产交易管理网负责人雷华、北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋等绝大多数行业人士接受采访时，都认定了一个事实——供过于求。

按照北京市统计局的报告，供应也有了变化。虽然住宅新开工面积为861.7万平方米，增长37.4%。但由于2006年以来施工和新开工面积持续下降，上半年，住宅竣工面积495.4万平方米，下降32.2%。市场分析人士还认为，今年一些开发商会因为市场不明朗，推迟项目的供应。全年期房的供应量会略少于去年。

杨少锋认为，往年普通住宅面积（指的是期房）供应大约为1800万平方米，15万套。虽然今年有一定比例的减少，但上半年住房销售还是同比下降的。他预计全年成交量可能降至近年来的历史低点，成交将不到8万套。

可以对应参考的是7月23日，北京房地产交易管理网上公布的未签约现房的数量为26438套。北京房地产交易管理网上公布可售期房统计中，“可售住宅套数为87811套”。

杨少锋提出：去年北京还有当年没有消化掉的几万套住房。对于今年推出的新盘，无疑就构成了威胁。而如果今年的供应都未能消化，那只会累积到未来的几年里，成为积压商品。

陈晟则认为，下半年，观望会持续。但到了第四季度，开发商会有打折，提高产品性价比等很多的动作，来努力增加销售的提升。

空置的二手房也是需要参考的重要因素 (目前市场上暂时没有关于二手房空置数量的可靠数据)。二手房在市场交易中，已和期房、现房交易各占半壁江山，是市场业已达成的共识。而目前二手房的释放量在加大，销售量却很难达到去年的水平。

链家地产市场研发中心认为，北京上半年的二手房交易量是4万套左右，去年全年销售了9.8万套，而他们预计今年很难达到去年的水平，预计会是8万套。目前北京全部的二手房数量为450万套左右。而和去年同期相比，愿意出售的二手房却多了一成左右。

需求是否能被极大地释放和刺激无疑成了未来市场走向的关键因素。

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