苏宁抽身上海“地王”张桂平直言“退地”利好

经济观察报记者陈周锡 上海 “地王”南京东路163号地块，以一种 “和平退地”的方式落下帷幕。从去年8月，来自南京的苏宁环球集团有限公司，以44.04亿元的高价拿下该地块至今，就一直备受各方关注。

“事情已经结束，”苏宁集团董事长张桂平8月27日在会议间隙接受本报记者提问时表示，在房地产市场、股市疲软情况下， “退地”后收回的全额资金，将有利于集团寻找更好的机遇， “大股东好了，对上市公司苏宁环球（000718）也会有更大的支持，上市公司的抗风险能力也将得到进一步加强。”

针对这次退地事件，一位市场资深人士认为，上海 “地王”是市场竞争制造的结果，从现在看，44.04亿元这个价格超过市场预期，和平 “退地”无疑是一种最佳的结果。

高企地价背后

2007年6月28日，上海市房地局公告，位于南京路步行街东端的黄浦区163街坊地块，将以公开挂牌的方式出让。规划该土地用途为商业、办公，土地面积13709平方米，容积率4.8。

这立即引起各方地产大鳄的高度关注，不仅有新鸿基、九龙仓、华润置地等港商，也有凯龙瑞、铁狮门等美国开发商。当时很多业内预测，挂牌价25亿元的163地块，最终被港商拿下的可能性很大。

按照该地块标书，政府除对资金实力、开发能力有明确规定外，还极其罕见地提出： “竞买人除了在申请时要提交其他常规文件外，还要提交规划设计概念方案。”一切迹象使163地块显得与众不同，似乎为外资“量身定做”。

2007年8月24日，163地块正式出让，在很多上海业界人士看来，这块风水宝地似乎已成为港商、外资的囊中之物。

当时，参与竞标的有铁狮门、九龙仓、新鸿基、太古地产、信和集团、香港建设、中信泰富、新加坡政府投资公司GIC等8家地产大鳄，还有一家是来自南京的苏宁房地产开发有限公司（简称苏宁房产公司）。据介绍，苏宁房产公司系公司控股股东苏宁集团下属子公司，与上市公司苏宁环球无关。

然而，在随后45分钟里100多轮的竞价过程中，苏宁房产公司力压九龙仓，以44.04亿元夺得该地块开发权，并当场签订了《成交确认书》。按规划计算，该地块楼板价接近6.7万元/平方米，创下上海土地拍卖最高价。

“按市场原先普遍预期，这地块的价位也就30亿元左右。”上述市场资深人士透露，苏宁房产公司之所以一路追价至44.04亿元， “当时苏宁集团主要是想，苏宁环球和苏宁电器（002024）两家兄弟公司总市值加起来就有1000多亿，在163地块这个上海'皇冠上的明珠'建一个标志性建筑是符合该集团整体战略发展和整体形象提升需要的，地价44亿元是值得的，长远看163地块升值的空间还是非常大的。”

另据了解，苏宁集团在拿地时还曾考虑过把集团总部从南京搬到上海。

事实上，在去年房价疯狂上涨、股市融资强势的助推下，上海、杭州、无锡、广州等城市均出现，民营房地产企业屡创天价从外资手中抢地的情况。上述这位资深人士说： “当时我们都哪里会想的到，后来房地产股价会跌得这么快，全国楼市也迅速疲软。”

协商 “和平退地”

尽管如此，苏宁仍在努力。

期间，苏宁房产公司除了邀请戴德梁行和第一太平洋戴维斯作为顾问进行整体策划和定位分析外，还聘请英美等国的几家国际顶级设计事务所进行设计，这些顶级设计公司以大型公建和商业建筑的钢结构设计见长，内部人士透露，在经过多轮筛选后最终确定的一家国际顶级设计公司的设计费合同就高达500多万欧元，且已预付了相当一部分。

然而，意料不到的是，苏宁房产公司却面临购地后两年内无法按时开工的窘境，这主要是 “受地块临近的地铁工程影响导致政府无法按时交地”。

163地块项目恰好在上海轨道交通10号线的南京东路站选址上。按照规划，轨道交通10号线最早将于2009年底前建成通车，南京东路站的建成时间大约在2009年11月。

根据该地块《挂牌出让文件》约定，出让方交地时间、交地地面状况为：竞得人全额付清竞得价款后，出让人于2007年12月底以净地交付地块东侧约2/3土地，于2008年6月底以净地交付剩余西侧1/3土地。据记者了解到，苏宁地产按要求已全部支付土地出让金，但交地却迟迟未有动静。

与此同时，楼市、股市行情开始下行，高昂的地价投资让苏宁集团感到需要加快投资计划的实施。

去年下半年，政府开始紧缩银行信贷，后续政策接连出台，开发商银行贷款受阻。此后，证监会对房地产公司增发 “喊停”，停止审批开发商的上市申请，开发商股市融资之门也逐渐被关闭。

按业界预算，该项目成本价接近10万元/平方米。按商业项目一般年回报率要求10%左右计算，该项目未来平均租金为27元/平方米/天。然而，内部人士认为，项目地上高度有限定，而地下深度则没有限制，如再深挖两层，其成本价倒没这么高。

然而，现在鉴于市场、融资的双重压力，苏宁集团在两年内拿不到土地的状况下， “利用契机”选择放弃不失为一种无奈而明智的选择。据了解，目前163地块项目公司人员已解散。在整个事件中，苏宁房产公司除损失一点银行利息，以及聘请设计、规划机构所花的前期费用外，苏宁集团的整体损失还是比较小的。

资金状况良好

尽管163地块以 “和平退地”方式结束，但张桂平对上海投资的信心没有改变。张桂平说，上海市作为公司全国布局战略实施的重要基地之一，集团今后还会加大对上海的投资力度。

据市场研究人员分析，苏宁环球股份有限公司旗下的占地720多亩的上海朱家角淀山湖项目，其规划建筑总面积12万多平方米，可建设超五星酒店和高档会所、公馆。相对于这地块当时股权转让的87万元/亩的价格，现在每亩没有个三五百万元是拿不下来了，升值空前。

事实上，张桂平进军上海市场的决心，还来自将旗下的上市公司苏宁环球推向一线地产蓝筹的战略部署，上海这个中国乃至于远东市场的金融大都市的市场自然是苏宁环球的发展重点。

去年12月，苏宁环球以总价6.8亿元以股权挂牌转让的方式取得了上海科学公园发展有限公司100％股权。尽管张桂平并未细说 “上海投资计划”，但他还是表示， “有了资本，大股东好了，对上市公司会有更大的支持。”

据了解，由张桂平导演的多出资产整合大戏仍在继续。

今年6月，苏宁环球资产注入定向增发方案获批，将向特定投资者非公开发行3.3亿至3.9亿股股票，其中，资产认购部分为50.95亿元，把南京浦东房地产开发有限公司共计84％的股权注入上市公司，这个内在极为超值的价值在市场平稳时就能很好地体现出来。

另据了解，现在苏宁环球股份有限公司储备土地近1.5万亩，且每亩市场平均价格约为200万元，即使卖地也能卖到近300亿元。这些地块主要分布在南京、无锡、上海、吉林等有潜力的一、二线城市，相对当时拿下时只有15-60万元/亩的价格，其价值是不言而喻的。

另据了解，上述土地大部分是千亩以上的大盘，且土地款已基本付清。故在目前的宏观调控的基本面下，公司的资金状况良好。从苏宁环球半年报中反映的短期借款的4.19亿，无论与上半年20多亿销售额、5亿多净利润比，还是与账面50多亿、评估值100多亿、市场公允值200亿-300亿的总资产比，都处于一个极为合理的比例。在报告期末，苏宁环球持有货币资金5.96亿元，考虑到公司下半年也没有支付土地款的压力，应该说，苏宁环球在财务杠杆的整体拿捏上是比较恰当的，短期偿债不存在压力。

报表显示，苏宁环球上半年实现营业收入约20.3亿元，同比增长148%；实现净利润约5.14亿元，同比增长730%；每股收益0.73元同比增长460%。同时，公司决定进行中期分红，对全体股东每10股送9股红股，派1元现金。

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