开发商延迟交房北京争议奥运因素

经济观察报记者胡芳洁 8月底，正在等待交房的北京市昌平区高教新城天朗园的业主们，等来的是一份延迟交房的通知。这份通知表示，由于奥运期间两个月停止施工，交房时间由8月31日顺延至10月31日。奥运停工是否可以作为延迟交房的理由，成为业主们与开发商之间的最大分歧。

“合理”延迟

“8月20日，收到物业邮寄过来的通知，这个通知说，开发商根据政府文件的要求，奥运停工，因此将收房日期推迟到10月31日。”天朗园业主薛城（化名）说。和薛城一样，不少业主8月20日收到快递，还以为是交房通知。

“我们总觉得这个事情不太对。”薛城说，他所购买的天朗园6号楼的房子，早在2006年10月左右就签订了购房合同。“签合同的时候，奥运会早就确定日期了，当时我们都知道奥运会期间会停工。整个工程有哪些影响因素，在前期的项目运作、整体安排中，就应该考虑进去。因为我自己本身也是做工程的。”

这次延迟，给薛城的生活带来了诸多影响。“我自己现在还在外面租房子住，每个月租金加上房贷，压力很大。”像他这样的业主，在天朗园还有很多。

“延期这么久，把我的计划全部打乱了。现在租的房子10月4日到期，本来想月底交房，9月底装修，到11月入住，和房东说好了延期一个月，房东并不乐意。现在交房延期两个月，我怎么也要续租三个月，正好到年底，那时候房子不好出租，估计房东更不愿意了。”天朗园一位网友说。

而开发商只是以奥运为由，正式告知延迟交房，并没有提到相应的处理措施。这激起了业主广泛的不满情绪。仅仅收到通知两天后，8月23日上午十点，三十多位业主来到售楼处，要求与开发商对话，但业主们当日并没有见到相关负责人。

“目前我们和开发商正在协商中。”薛城说，业主们已经向开发商表示，他们并不认可其延期交房的做法，并要求开发商承担违约交房的责任。“我们还在等开发商的答复。”一位参与维权的业主9月1日对记者说，这离开发商让业主等待答复已经过去了3天。

“延迟交房的通知已经快递到各个业主那去了。”高教新城的开发商为北京罗顿沙河建设发展有限公司，其客户服务部门一位工作人员对记者表示，接下来如何处理，这位工作人员称公司还在协商中。

事情的解决，有两种可能性，一是开发商承认违约，延迟交房，并按开发商违约来处理这件事；另一种可能是，奥运停工导致企业交房延期的理由成立，从而开发商免责。

开发商因为受奥运停工影响延迟交房的理由是否能成立？

奥运因素之惑

“对于这个问题，目前还没有相关的规定和文件。”北京市建委一名工作人员对记者表示。

北京权达律师事务所姜海燕律师对记者表示，虽然目前没有接到相关的诉讼案件，但“好多人都在咨询这个问题，有的是奥运以后收房，但是已经收到了开发商关于交房延期的通知”。

“我认为，奥运因素不能作为免责的理由。”姜海燕表示，“奥运停工的情况，并不能归为不可抗力的范畴，而更接近于情势变更。”

根据《民法通则》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。情势变更则要求不可预见，不可避免，其所造成的后果并非不能履行，而是表现为履行艰难或代价昂贵，且这一结果是可以克服的。不可抗力属于法定的免责事由，这更有利于免除开发商责任。

“我认为不可以免责，奥运举办日期是早已定好的，开发商有时间提前做合理安排，并不属于不能克服的。”姜海燕说，“我认为出现这类情况，开发商应该按规定赔偿业主违约金。”

而北京京都律师事务所的律师则表示，奥运停工以及相应的交通管制政策，可以作为不可抗力因素来理解。

“如果到法院判决，需要根据具体的情况而定。例如，对某个楼盘而言，奥运停工的条款对开发商的影响程度怎样，是全部停了，还是停了一部分，这些都应该给予考虑。不过这个事情肯定不属于不可抗力。”北京汉衡律师事务所张万臣律师表示，其中责任如何细分，需要法院根据具体的调查而定。

实际上，关于不可抗力导致延迟交房的争议，之前还曾出现在“非典”期间中。不少法律人士都表示，不可简单将此类事件划归不可抗力而免责。

奥运停工和交通管制对房地产业的影响是明显的，保利金泉广场11号楼以补偿业主违约金的方式，将交房日期由2008年7月30日延迟至9月2日；此外，环球贸易中心后期项目、常营两限房，其前期工程奥运停工，两限房的交房日期也极有可能受到影响。

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