北京楼盘逆市热销背后

经济观察报记者胡芳洁 北京东四环附近美利山项目，在9月中旬推出两百多套小户型LOFT基本售完；而其10月中旬将推出的近300套同类型产品，尽管还没有开盘，已经有购房者开始排号认购。在目前销售市场普遍不景气之际，需要采取提前排号销售的情况并不多见。

目前，笼罩在销售市场的寒气并不见消退的迹象，而这极少数逆势升温的现象，又在说明什么呢？

逆势之相

9月中旬，美利山推出7号楼、8号楼共270多套LOFT小户型，北京市房地产交易管理网的数据显示，已经签约的房屋数为237套，尽管并不是如开发商所宣称的全部售完，但是可以确定的是，已经签约的房屋确实占了绝大部分。

除此之外，依靠大量小户型、低总价等条件，以及“无理由退房”的承诺获得广泛关注的东亚三环中心，销售同样不俗。根据北京市房地产交易管理网的数据，东亚三环自2008年4月开始预售至10月9日，已经签约房屋套数达到743套。

这些成绩在目前的房屋销售市场中，已遥遥领先于大势。

董先生就是其中一位购房者。2008年9月，他认购了美利山的一套LOFT。美利山推出的约300套房屋，全部为LOFT小户型，面积约50平方米，总价近60万元，其中房间顶上隔出一层约10平方米的空间，为赠送面积；此外，还有精装修和赠送6个配套家电的条件。

据了解，该产品总层高为3.9米，隔出来的顶上一层净高1.45米左右。记者在该产品样板间看到，上层空间被设计成私密性较好的卧室或书房，增加了使用率，不过受高度影响，活动范围有限。

尽管如此，这依然吸引了众多的购买者。今年7、8月份的时候，董先生就开始看房寻找一套用于自住的小户型。“我现在29岁，经济状况要去买一个大房子很困难。”董先生说。他把目标集中在了这些总价在60万元左右的小户型产品上。尽管东亚三环、美利山LOFT都是酒店式公寓产品，产权只有40年，但其户型小、总价较低，在许多自住购房者能力范围之内。

8月份的时候，董先生去看了东亚三环中心，当时价格为1万元/平方米左右，有众多小户型面积可选，总价也在他的接受范围内，当然，他最看重的是周边有地铁；后来，美利山的小户型推出，董先生也去看了，他在二者之间有些犹豫。“我想要么就有地铁，要么就精装送家电。精装加全套家电，拨拨算盘珠子，差不多能省6万块钱。”再加上美利山有顶上赠送的一层私密的空间，最后董先生还是决定买该项目。

“这里吸引我的最主要的原因就是总价比较低，我现在能接受的房子总价就是60万元左右。”一位购房者对记者表示，目前市场上，在她能力承受范围内的新房几乎没有。不久前，这位购房者还在网上寻找美利山LOFT的团购群体，希望在购买时能最大限度地减少成本。“我买房是自己一个人住，年轻人喜欢它的结构。”她说。

市场与购买力

在普遍萧条的市场上，什么房子还在激发人们的购买欲？除新房市场外，二手房市场也许也能给我们一些启示。

“目前成交状况较好的，一类是总价在50万元至90万元之间、靠近轨道交通沿线的中小户型；一类是议价幅度超过10%的房子。”我爱我家副总经理胡景晖说。其中，总价50万元至90万元的二手房，占据我爱我家二手房买卖60%以上的比例。而根据链家市场部提供的数据，他们二手房的成交量的约一半，都集中在总价60万元至100万元的房源上。我爱我家和链家市场部均表示，目前的二手房购买者中，几乎没有投资者，全部为自住性需求。

“60万元以下的房源很少，但是这样的房源比较好成交，问询的人也比高端房源要多。”链家市场研发部主任王志伟说，“中低端市场，永远是需求者最多的，这一特点不仅仅存在于房地产市场，化妆品、汽车行业也是一样。有钱人永远是少数。”

这部分需求，也最能抵抗市场走势的影响。“很多开发商担心市场买涨不买跌，但是市场博弈有一个心理的临界点，一旦达到这个临界点，人们就会出手。没有人会认为房价会一直跌下去。”胡景晖说。

目前市场上，新房的成交依然在遵循这一逻辑。我们可以看到现在新房市场成交明显的，一类是“议价幅度大的”，例如折扣和优惠较多的各种名目的特价房；一类就是美利山LOFT、东亚三环等低总价项目。

沿海集团内部工作人员对记者表示，美利山LOFT产品，也是公司根据市场变化调整策略的结果，2008年1月份前后，沿海集团才最终决定将这一酒店立项的产品做成目前这种小户型LOFT，“做成3.9米的层高，做成LOFT，这些决定在早期是没有成形的。在这之前，至于精装、送家电等等条件，就更无从谈起了。”而这一改变，至少对购买者心理临界点有了一定的界定和触动。

“总价较低，功能齐全的房子最好成交。”胡景晖说。记者对几位二手房购买者的采访同样发现，功能和实用性在成交中起了重要作用，例如，以清河地区清上园的二手房为例，同样是70多平方米的户型，其中有的户型为方正的两室一厅，功能上完全能满足三口之家的日常生活；有的户型则为一居室，尽管客厅空间宽阔，即使单价和总价都比两居室的低，也很难吸引购房者的兴趣。“都是同样的面积，如果要把这个一居室改为两居，非常困难；如果要买一居室的话，我还有很多其他的选择，完全可以买一个面积小、总价低，更加实用的一居室。”一位看房者说。

以美利山LOFT为例，尽管上层空间限制了舒适度，但是就功能而言，却提供了较为完整的功能区间。

在市区，不少90年代左右、50至60平方米的紧凑型两居室，成交速度明显快于其他房源。

这些急切的自住性需求，尽管他们的行动依然小心翼翼，但正是他们在一定程度上支撑着目前的房地产市场。

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