限价房：伴随摇号开始的尴尬

经济观察报记者陈文雅 据记者从相关部门得到的最新消息，今后限价房项目将以与商品房配建的方式为主，减少独立项目，以提高开发商和申购者的积极性。

继多幅限价房地块流拍之后，北京市国土局副局长曾赞荣在10月24日召开的2008年北京市土地市场供应情况座谈会上提出要求，“在保证今年限价房供地的前提下,适当调整限价房的供应方式及结构；适当控制供地节奏，稳定土地市场”。

据知情人士介绍，会议精神中提及“在保证限价房供地的前提下，适当调整限价房的供应方式及结构”，是指相应减少独立的限价房项目，而将以限价房与商品房配建的方式为主。

今年以来，未在出让有效期内顺利成交的限价房地块已接近10块，其中大部分因参与竞标单位不足三家而流拍，另有部分地块在流拍后修改了出让条件，或降低开发商参与门槛，或提高最高限价，因而重新上市后得以成交。种种迹象表明，北京的土地市场已经进入冬天，作为北京住房保障体系中一个重要部分的限价商品房，也没有例外。

10月底，北京市西城区摇号获得限价房选房资格的居民选房工作开展，1528户居民获得了选房机会，可在位于西三旗的旗胜家园，位于常营的保利嘉园、富力阳光美居，位于通州的龙湖·大方居四个项目中进行选择。

对于限房价开发商而言，摇号开始可谓是久盼的“东风”，但一位不愿具名的开发商称：“摇号来得太迟了。”就在摇号延迟的这段时间内，建材、人工成本都在飞速上涨，限价房“被限制的那点儿利润”正在被推迟的时间一点点吞噬。

与此同时，对于已经疲沓的开发商，又一个让他们坐卧不安的情形正在出现——弃购限价房！在已取得限价房摇号资格的申购人群中，“弃购”限价房的不在少数，且有蔓延趋势。

宣武区10月8日-13日开展的选房活动中，总共1519户申购家庭中有456户弃购，接近1/3。供大于求的局面在多个限价房项目出现。通州大方居项目有6000套限价房，首批可提供的2780套房源中，参与通州区现场摇号的只有469户，尽管西城区的1528户居民及其他区域中部分需要调剂的居民也可能会选择该楼盘，但和供应量比起来依然相差较远。

限价房成为鸡肋？

“限价房用地去年刚推出的时候，周边商品房价格贵的达到1.2万元/平方米，而限价房价格才6000左右，差价还是很大的。但是现在商品房价格都在下降，有的限价房周边商品房项目每平方米才卖八九千，而限价房也要卖每平方米六千，这点差价，要算上在品质上的差异，就不划算了。而且，听说现在因为市场不好，开发商没人来买限价房地块，政府在流拍后修改出让条件时，有很多地块还提高了售价范围，那差价就更小了。”一位业内人士说，现有的限价房很可能要成为鸡肋。

已经和旗胜家园签了合同的一位业主表示，自己已经决定违约，“目前我已经决定买一套回龙观80平方米的二手房，两室一厅，56万，无其他费用，2003年的房子，小区成熟，简单装修，即可入住，比起我签的两限房561663元来说，还是买商品房合算，一是它是两限房，没什么升值潜力，二是它是期房，三是公摊太大，四是真正的优惠我没享受到！”

家住西城区的田先生最初听说自己拿到限价房摇号资格时，心里很高兴。然而，随着选房时间的临近，他却对选房失去了兴趣。

限价房分配的区位，引起了许多排房等待申购者的不解：以西城区为例，可供选房的四个限价房项目房源，靠西的只有旗胜家园一个，其余都在东边。而西城区居民，一般而言都倾向就近原则，就业、子女入学、工作，都与此紧密相关。如此格局，挡住了不少关注限价房的购房者的脚步。

田先生表示，虽然他从理论上有四个项目可以选择，尤其是旗胜家园项目，位置靠西，而且还有集中供暖，条件相对较好，但问题是旗胜家园这样的项目估计是优先照顾高校教师等人群的，自己能分到的可能性很小。“旗胜家园已经被海淀区的申购家庭挑过一遍了，剩下的不知道能不能轮上，轮上的不知道户型、朝向各方面条件怎么样；如果一居室没有挑到好的，就要被迫去选别人挑剩下的二居室，而且选房时只有15分钟时间，过了时间视为自动放弃，或者你挑的被别人挑走了，你还要重新摇一次号，还指不定得等到什么时候呢。”

田先生弃购限价房主要是出于性价比的考虑。“如果限价房和周边的商品房在品质一样的前提下便宜10%-30%，那应该还是受欢迎的。但现在的情况是，这些限价房的品质和商品房还是有很大的差距。”

他一开始锁定了常营的两个项目，但是坏消息不断传来，先是垃圾场，后是听说冬天烧暖气没有集中供暖，只有壁挂炉。一些西城区的中购者抱怨，“分户供暖，烧天然气，成本很高。如果入住率不高的话，用壁挂炉的能耗是非常高的。这不是开发商给我们限价房消费群体搞歧视吗？为什么他们开发别的房子都是集中供暖，就我们是分户？”

看了户型图之后，田先生更加寒心，“为了节省成本，开发商做的都是成本最便宜的户型，居然有西北朝向的房子。配套不用说了，你说商品房小区好歹有个小区班车，有些会所之类的，这里现在什么也没有。”

他说，相比较而言，周边的万象新天项目，价格8000多元/平方米，这个项目将近6000元/平方米，便宜2000块钱，但少了很多服务。

赔本的买卖？

对此，限价房的开发商却也有很多的苦水要倒。一位不愿透露姓名的限价房开发商表示，由于各限价房项目成本不断提高，今年整体材料、人工都在涨价，而限价房摇号、选房工作又拖了好几个月，导致财务费用大涨。他们联合几家限价房开发商，已经给相关部门提交了好几份报告，请求政府出面解决。

“如果成本上降不下去的话，估计以后都没人敢投限价房地块了，你看现在这么多限价房地块都流拍，和我们几个最早一批的项目没有实现预期利润有很大关系。”

这位开发商说，去年8月拍下地块，今年年初出销售细则，本来预计2008年3月开始对外销售，最晚销售到2008年6月就能回笼资金，应该有2%的利润。奥运三个月没摇号，但结果整整拖了半年。“我们的项目投了15个亿，光支付给银行的利息就是一笔巨额开支。这一年零四个月下来，财务费用不断提高，光今年我们的财务费用就花了7000万。西城400套刚认购，认购到的资金回笼起码还得两个月。”

一位业内人士表示，有关部门又不想放弃土地出让收益，又想解决住房保障问题，鱼和熊掌很难兼得。不如学习广州的做法，政府直接出钱收购商品房，再分配给限价房申购者。

但也有许多人不同意这种做法，认为这种财政转移支付的做法未必恰当，何况开发商的抱怨是否言过其实也有待商榷，一位分析人士说，“以西三旗项目为例，楼面地价2459元，建筑成本1500元每平方米，卖6350元的单价，还是有利可图的。”但他也表示，目前几个限价房项目的利润空间不尽相同，西三旗项目属于情况较好的。以西三旗项目和常营保利嘉园项目来比较，楼面地价每平米只相差6元，但售价每平米相差450元，相对而言，保利项目的利润空间就小很多。

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