地产大佬冲刺“最后60天”

今年年中，不同机构都曾经预警，2008年，房地产公司将难以完成预计销售计划。上市地产企业的三季度报告，基本可以证实业界的这个担心。

2008年前三季度，万科累计实现销售面积402.4万平方米，销售收入356.1亿元，分别比去年同期减少8.9%和3.2%。继在半年报中调低全年的开竣工计划，万科决定进一步下调今年的开工计划，开工面积再调减约110万平方米，到570万平方米左右，以更好地匹配市场的销售节奏。同时，万科在报告期末对所有项目的减值状况进行了全面测试，按照存货成本和可变现净值孰低计量的标准，计提存货减值准备。

营业总收入增幅最大的保利地产，前三季度营业总收入为66.9亿元，同比增幅71%，前三季度，保利共实现销售面积176.03万平方米，实现销售认购金额141.53亿元，同比分别增长18%和17.95%，项目周转情况优于其他三家公司，完成了全年销售认购目标的59%。这样的业绩在三季度房地产行业中已是不俗。保利地产一位内部人士向记者介绍，目前，保利的销售数据已经超过160亿元，且在11月将有大量签约。公司领导对完成全年的销售计划保有信心，目前并没有修改既定的全年销售目标。

招商地产和金地在前三季度的营业总收入的增幅较低，金地的营业收入同比增加31%，增速较缓，金地前三季度共实现销售面积73.11万平方米，销售金额78.49 亿元，虽然销售面积同比下降8.57%，但销售金额却同比增长11.68%。

面临国际金融市场的动荡，万科表示今后将回归最基本的商业逻辑。一方面坚持“现金为王”的策略，在确保经营稳健性和安全性的同时，为随时把握可能萌发的市场机会蓄积力量。另一方面，在行业的调整期内，不过于追求短期内的规模增长，而将精力更多放在提升公司的专业能力上。

肇始于去年10月的降价，虽然一度引发业内的强烈争议，但是不可否认的是，灵活的销售方式确实为万科过冬储备了充足的资本。同时，在今年9月份，万科发行59亿元公司债券，报告期末，万科拥有货币资金199.4亿元，比中期末的153.7亿元增加了29.8%。每股经营活动产生的现金流量净额0.181，而保利、招商、金地的每股经营所得的现金流净额均为负值，分别为-3.33，-2.2和-0.66。

万科三季报显示的公司的净负债率34.8%，比中期末的净负债率37.1％有所下降，远低于保利的117%，招商地产的85%和金地的77%，抗风险能力较强。

但是若将无息负债考虑在内，招商地产的资产负债率在四家企业中控制得最佳，为67.3%，其次是万科、保利和金地。今年9月，蛇口工业区通过其下属子公司达峰国际股份有限公司增持招商B 股964,750 股，平均价格为7.15 元/股，加之8月南京国际金融中心的转让也为招商地产贡献了宝贵的现金。

金地今年增发A股未获通过，资本金的补充没有及时到位，但是金地经营活动产生的现金流净额为-11.1亿元，较去年同期增长了72.4%，现金流状况改善明显。2007年9月，金地集团以15.9亿元，取得番禺“地王”，楼面地价为6230元/平方米，就在金地拍下此地后数月，广州市政府在该地块周边推出的限价房项目，价格在5500元/平方米以下，且自去年拿下番禺地王后，金地至今没有在土地市场上再度出手。而今年8月以来，金地在上海的楼盘湾流域和深圳的梅陇镇都有较大的折让，与万科的降价策略遥相呼应。在10 月和11月，金地计划开盘和加推金地梅陇镇、金地名轩、金地博登湖等十多个项目。集中的放量或许可以在剩下的一个季度，较大地释放现金的压力。

在最后一个季度将会有较大放量的并不只有金地一家，面对着并不那么让人兴奋的一个年关，最后一个季度的冲刺，或许将是真正的雪中送炭。