谁主城市房价沉浮

经济观察报记者周亚玲 2008年，房价下降成为一股无法抗拒的市场潮流，众多一线城市首当其冲。当开发商纷纷呼吁“救房价就是救经济”时，房价下跌不仅意味着消费者可以以更便宜的价格买到房子，也意味着土地流拍导致地方政府土地收入锐减，以及各地方GDP的下跌。房价的下跌幅度因城市而异，但对社会整体福利的影响却有着普遍的意义。

经济观察报：哪一类城市的房价最容易受波动？哪一类城市最抗跌？

陈功（安邦咨询公司总裁、首席分析师）：城市房价的波动主要是因资本波动而起的。由于一线城市对资本的争夺能力强于二线或是其他城市，上海和北京对资本的吸引力，一定会强于成都或昆明这些城市，购买力明显强嘛。所以资本会首先积聚到这样的城市，然后才会因为利润空间的原因辐射到成都或昆明。以后就是出了问题资本要回撤也是先撤二线城市，然后才会撤一线城市。所以一线城市的房价最抗跌。尤其是北京的房价，将会表现得抗跌性强。不过要注意的是，我并没说北京的房价不会跌。抗跌性和房价不是一回事。

饶及人（美国龙安集团总裁）：容易受到波动的城市有三种：一种是过去一两年来涨幅很高，房价热过头，和市场上“商品房”供应量非常足的城市，这类城市最容易受到波动，还有一种就是当地政府将推出很多限价房、福利房的城市，例如北京，上海，杭州。另外一种是受到产业转移，靠外贸为主的城市，尤其是珠江三角洲附近的城市，包括深圳、香港、东莞。

比较能够抗跌的城市是过去一两年涨幅不是很高，而且楼盘供应量相对比较少的城市，或是有着新兴产业的城市，例如昆明，以及一些二、三线城市。

倪鹏飞（中国社会科学院财贸所城市与房地产经济研究室副主任）：市场化比较强的区域，短期波动明显、供给需求比较敏感，传导机制灵活。长期来看，是比较好的事情。譬如深圳等城市，价格起伏明显，和宏观经济形势变化比较吻合。而市场化程度低的地方，供给垄断性比较强，在需求上，市场意识也不强，消费不理性。短期看对宏观不敏感，长期会有问题。前者会是小起小落，后者可能是大起大落。另外可以从城市的产业基础和居民收入水平来看，产业基础雄厚，房地产炒作不厉害的城市，房价最稳定，譬如广东的二线城市中山，现在形势是最好的。而内地一些产业基础一般，好炒作的城市，房价下降最厉害。

张琦（北京师范大学经济与资源管理研究院副院长）：一方面是流动性人口较多的城市房价最易受波动，例如深圳受经济危机影响，中小企业倒闭，流动人口增长减少，需求量减少，房价容易受影响。另一类是前期房价上涨过快的城市例如深圳、上海等。再有就是外向型城市、中小企业发展较快的城市的房价波动影响较大。哪一类城市最抗跌？经济发展受影响较小的城市，资源性的城市，非外贸的，国家骨干企业多的中小城市，譬如一汽、二汽所在的长春、十堰；未来发展潜力大的城市，国家区域开发重点支持的城市，例如滨海新区的天津，北部湾的北海及南宁；东盟经济发展圈的云南等一些城市。北京下跌速度比其他城市稍慢，主要是需求量大，但下跌的趋势与其他城市是一致的。

陈杰（复旦大学管理学院产业经济学系副教授）：有的城市，面积比较小，当地经济比较好，就比较抗跌。有的城市新区面积比较大，炒开发区的概念，服务又滞后，下跌也是自然的。一些一线城市，城市基础面不错，但炒作过度，一年50%的涨幅，那房价下跌也厉害。

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