北京地产方向：政策与市场之间

经济观察报记者胡芳洁 2008年，对于孙毅来说，是一个交织着期望和失望的年份。

2007年，孙毅一家获得了廉租房实物配租的资格，配租房屋位于丰台区丰体时代项目。“我去过两次工地。今年春节的时候去工地看了一次，当时楼已经建完了，正在做外立面的装修。10月份的时候又去看了一次，还是和2月份的情况差不多。”孙毅说，去年选房以后，就再也没有消息了，“交房可能在明年春节以后吧。”孙毅表面很平静。毫无疑问，去年选房的人都在和孙毅一样，处在信息不明确的等待的焦虑中，不过依然无可否认，孙毅一家是新一轮住房保障推进的受益者。

艰难廉租房

正在上大学的孙毅，自出生开始，就与身患重病的父亲挤在宣武区胡同里一间十来平方米的平房中，只有社保收入。2007年，北京开始实施新的住房保障体制，孙毅和父亲获得了廉租房实物配租的资格，当时他们是整个社区唯一一个获得实物配租的家庭。

这让一家人很欣慰。因为，要获得实物配租的资格，是极其困难的。根据规定，目前北京市可以申请廉租房实物配租的人群，除满足人均收入、人均住房面积等基本条件的限制外，只有家庭成员当中有60岁以上老人、重残家庭、患大病及做过重大手术的家庭、承租危房和面临拆迁这5类家庭才可能获得配租。像孙毅一家如此困难的家庭状况，在2007年之前，并没有实现配租。

“廉租房实物配租，只针对满足那5类条件的家庭。不满足这些条件的，都是采取租金补贴的方式。补贴的钱不会发放到廉租户手中，而是由政府直接交给出租房子的房主。”崇文区住房保障办公室的工作人员对记者表示。

而租金补贴的方式，只有申请人在外租房的时候才有效。实际上，由于租金过高、房主将房屋出租给廉租户的意愿不强等多方面的原因，很多廉租户并没有在市场上租房来改进住房条件。

孙毅一家正是如此，其实之前孙毅一家也享受租金补贴。“要自己在外面租房子才会有租金补贴，但我们并没有人去外面租房子。”孙毅说。

然而，在北京还有众多和孙毅一家光景类似、举步维艰的家庭，他们却并没有享受到保障。根据记者走访看到的景象，在崇文区一条胡同里，一家人住在胡同的一间平房里，门口有一条公共通行的小路，隔着这条路，这间屋子正对面有一个约2平方米、自己搭建的小屋子，就是这家人的厨房。一个30多岁的妇女就这样不断跨过小路，在“厨房”和平房之间来回忙碌。

“廉租房什么的，都申请不到啊，谁给你啊。”这家的男主人说，他并不相信有所谓的住房保障；而女主人则拒绝回答任何问题，带着一种不满又无奈的歇斯底里的情绪。

有资料显示，截至2006年11月，北京市累计实现廉租房配租5308户、13467人。根据北京市住房保障网显示的资料，自2001年8月到2005年3月，通过实物配租、租金补贴等方式享受到廉租住房政策的低保家庭为1.4万户；北京有多少人需要廉租房，很难估算，不过，低保人群的数量可以反映一定的情况，根据官方数据，截止到2006年11月，北京共有约23.2万低保人群、即家庭月人均收入少于330元的人口，这与享受到住房保障的人口数之间存在巨大差距。

新的住房保障制度正在推进，然而对廉租房配租条件的严格限制，依然将众多住房困难的人群挡在门外。一位老城区的居委会干部曾对记者表示，一家三口挤在一间十来平米的平房中的情况很常见，但这些人都因为申请条件的限制无法享受廉租房保障。

政策与市场之间

除数量极少的廉租房以外，作为保障性住房主体的经济适用房，在北京扮演的角色，可能比廉租房更为失色。

直到2007年5月，北京新的住房保障制度开始试点，并严格执行申请人信息“三级审核、两级公示”的流程，住房保障正式回归，并由此伴随着大量保障性住房的建设计划。而此前，住房保障几乎完全让位于商品房市场，这也注定了此前的经济适用房，在保障与商业利润的夹缝中的奇特命运。

康先生就是这一轮历史的经历者。2003年，在中关村一家科技公司工作的康先生，通过一次团购，购买了回龙观一套经济适用房。

“团购是中关村住宅合作社组织的，让各个公司报名，参加团购的人都是来自中关村、上地等科技园区企业的员工。”康先生说，当时他所在的公司事业部一共分到六七十套房源，因为报名的人多，最后大家通过抓阄，对名额进行了分配。尽管当时对申请人也有户籍、收入、住房条件等限制，但是康先生表示，“当时这些限制不是很严格”。

最后，康先生买到了一套100平方米的两居室。根据他的介绍，当时的户型大部分为90平方米和100平方米的两居，还有少部分人购买了120平方米和200平方米的户型。“当时大部分人的收入、住房条件都是符合的，有一少部分人不是首次置业。”康先生说。康先生所在的回龙观该期项目，有700多套房子，都是这次团购成交的，楼上楼下住着的都是同一家公司的员工。

实际上，当时回龙观的销售价格是2600元/平方米，周边商品房的销售价格与此相差无几，真正的差距是在2005年、2006年，此时购买经济适用房变得无比困难，因为能方便地在市场上流转，购买到就意味着一笔不少的财富。“2005年、2006年的时候，基本上就买不到了，有个朋友花了两万块钱买了一个号，因为已经是尾房了，才比较便宜。一个号卖到七八万是很正常的。”康先生说。他这位朋友仍然以2600元/平方米购买了回龙观的房子，而周边商品房的价格已经到了约6000元/平方米。

通过正常的程序排号买经济适用房，几乎成为一种虚设。在团购之前，康先生也去排过号，“我是2003年7月排的号，到今天也没有人给我什么通知。”康先生说。

北京市建委公布的预售证发放信息显示，经济适用房的建设和销售，主要集中在2004年至2006年。2006年，共发放了34个经济适用房的预售许可证；而2007年，这个数字是8；2008年，这个数字是7，但同时增加了12个限价房项目的预售许可证。

经济适用房遗留问题的解决进程才刚刚开始，作为新事物的限价房也同时出现。但是限价房从诞生之初，就带着房地产商的利润期盼，其商品性质，依然使其更多地与商品市场挂钩，而不是社会保障。随着2008年以来的房价波动，限价房不可避免地受到影响。不久前北京市建委官员公开表示未来将扩大限价房的覆盖人群。

“购买人群会扩大到公务员、教师等人群上，现在已经有一个初步的意向了，但是具体的政策还没有出台，今年肯定是出不来的，怎么着也得到2009年。对于这些人的收入限制会不会调整，现在还不清楚。”北京市建委的工作人员对记者表示，限价房最先解决的肯定是住房比较困难的家庭，然后再逐步升级。

保障性住房与商品房屋市场的挂钩，是北京住房保障的特点。2007年新的住房保障体制的实行，更大程度上，是当年政府为抑制商品房价上涨过快，而采取的诸多房地产宏观调控手段的组成部分。

中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜表示，城市住房保障的实行情况，与各地政府的利益驱动、执政理念等都有关。“北京的地太值钱了。”她说。

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