任志强:我相信市场化，我相信民间投资

经济观察报记者姜洪桥 任志强还是任志强。北京“两会”上，华远地产董事长任志强再度开火，批评房地产政策。而且，除了批评救市不力之外，任志强还要进一步把范围扩大，把火力调整向保障房。他认为住房保障范围过大，对民间投资有挤出效应，不利于经济增长。任志强所有言论的核心是认为目前政策走向了政府主导和福利主义，而他坚持的是自己思维里的市场化道路。

也许，赞同任志强理论的人不是很多，赞成其解决方式的人就更少。但其对目前房地产困境的解读和基本思路可以供大家参考。一个奇怪的现象是，尽管受到指责，任志强总会出现在各种政府部门有关房地产的研讨会上，成为各种报告的草拟者。任志强如此受到欢迎，除了相信政府开放对待不同意见的态度之外，恐怕的确也缺少独立的第三方数据收集和研究。

经济观察报：你一直在批评房地产政策，你认为政策的问题在哪里？

任志强：2008年政策很折腾，是自房地产业有数据统计以来政策变动最大的一年。上半年还打压，下半年就改成鼓励了。房地产的问题根子不在房地产本身，从2003年以来，问题在于汇率不升值。汇率不升值造成流动性过剩就会让资产价格上升，根子在这里。但是，我们看到，从2003年开始，板子就一直打在房地产身上。

经济观察报：你呼吁政府救市，你觉得应该怎么个救法？

任志强：现在的政策不过是小脚老太太，力度不够。现在取消了一些限制，只是开了个门，应该支持消费，购房减免个人所得税。即便是现有的政策，在执行上各个部门也不协调。比如说，房贷利率优惠，拖了50多天。房贷政策一出台，有些银行就把执行方案挂在网上，马上又被一些监管部门否掉了，银行只好等。再比如说，房地产并购贷款，中央出政策是鼓励的，但是我们公司的并购贷款银行就是不批，说并购的是土地。房地产企业并购，买的不就是土地嘛。政府部门是各干各的，各管一摊。负责监管的就图安全，不管增长。

经济观察报：如果按照你说的政策落实，在金融危机的背景下，房地产业一定能繁荣起来？

任志强：如果按照我建议的政策落实，我肯定住房成交量会迅速上升、暴涨。不是没有需要，只要力度足够就行。当年上海实行购房退税政策，几千万平方米存量住房哗哗地就卖了。在金融危机下，房地产的繁荣是可能的。

经济观察报：除了力度不够，好像你还有别的意见？

任志强：目前的保障性住房政策有问题，不仅方式不对，而且范围过大。人为扩大保障范围就是打击市场，打击消费。建立保障制度，我赞成，但是保障什么？范围多大？什么是保障？我认为，就是廉租房。保障是要保证人人有房住，而不是人人有住房。应该以租赁为主，这才是市场化解决保障问题的办法。经济适用房和限价房是典型的财产分配，不是住房保障。很多人就是因为买了经济适用房再转手卖出去发财了，这不是财产分配是什么。

经济观察报：经济适用房和限价房是针对中低收入阶层的，何以冲击市场？

任志强：经济适用房的一个主要对象是公务员，在北京尤其如此，大部分的经济适用房都供应给公务员。保障对象是针对无力参与市场经济竞争的人，公务员不需要。第一，他们不参加市场竞争，经济危机来的时候，白领会被裁掉，公务员不会被裁掉。不承担市场风险，为什么要享受保障呢？第二，公务员的收入是不高，但也高于平均水平。第三，公务员的居住条件也好于平均水平。但是我们看到的是公务员都优先享受住房保障，有些地方搞出了人大、政协优先分配。为什么在经济适用房上贪污腐败多，就是因为它是财产分配。

经济观察报：你说保障范围过大，你觉得保障多少合适？

任志强：根据我们的计算，全国大中城市保障比例不超过5％，北京不到2％。这个数字是考虑到新增人口的，计算进去了。

经济观察报：你觉得按照北京目前的房价大部分人都能买得起吗？买不起的不需要保障吗？

任志强：买得起啊。为什么总是盯着新房呢。你们年轻人总是忘记了福利分房的历史。你想，商品化改革才多长时间，在此之前的50年里都是福利分房。这些房子现在还在使用，也可以买。北京房屋总量中52％是存量房。二手房的均价是9000元/平方米左右，而且70％的二手房面积在70平方米以下。二手房有单价6000元/平方米、7000元/平方米的，可以买啊。不要上来就盯着新房，新房的成本高，通州、顺义的土地底价都到了5000元/平方米了，不可能太便宜。

经济观察报：建设保障性住房既可以解决住房困难，又可以增加投资拉动经济，这不是一举两得吗？

任志强：这是两种思路。保障性住房是政府主导的投资，商品房是民间投资。过度的政府主导投资必然会对民间投资产生挤出效应。以土地为例，2007年的土地70％都供应给了保障性住房，商品房土地很少。保障房增加之后，尽管北京2008年开复工面积并没有减少，但是房地产投资下降了，就是因为保障房单位投资规模小。保障房拉动其他经济门类的效果差，它不需要太好的门窗、太好的地板和崭新的家具，商品房就不一样了。

当保障过度时，民间投资就会用脚投票。我说服不了你，你也说服不了我，但是我可以走。要相信市场化，相信民间投资。房地产业中民间投资占得比例很高，缺乏民间投资积极性会对房地产投资造成很大影响。

政府投资可以拉动钢筋、水泥，也可以解决就业，但是政府投资会降低土地交易价，减少税收，而且不能带动其他行业。

更多精彩内容详见1月26日出版的第404期《经济观察报》。。。。。。

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