北京楼盘定价“暗战”

经济观察报记者陈文雅 2月14日，北京城铁13号线北苑站往北，隔着一片广袤而荒芜的空地，记者来到了人声鼎沸的润泽·悦溪公寓售楼处。

尽管四周已建成的建筑仅有一些生活气息还不算浓厚的别墅和一个会所，但这里推出的最低团购价8200元/平方米的最新一期公寓产品，在近几个月低迷的市场环境中着实风光了一把，并得以跻身新浪乐居评出的北京2008年商品住宅销售金额、面积排行榜前十。

这里的小房子不难卖

“我看了半年房子，还没见过这么热闹的售楼处。”来看房的郑先生说。

售楼人员忙得没有充足的时间接待不断涌进来的看房客，对楼盘情况的介绍也是匆匆而就。一位售楼处的工作人员表示，“八九千一平方米的产品是塔楼小户型，已经全部卖完了，现在在卖的是户型较大的板楼，均价12500元/平方米。”

尽管板楼的单价相对于先前推出的塔楼的特惠价来说贵了不少，但记者看到售楼处墙上贴着的销控表上大部分的可售房源已经被贴上了红色，表明已经出售了。

记者在北京市房地产交易管理网上查到，润泽·悦溪项目已办理完预售许可证的几栋楼确实已售出大半，不过均价远没有达到售楼员所报的12500元/平方米的价格，基本徘徊在1万元上下，最便宜的932#住宅楼均价为8800元/平方米。由此看来，该楼盘的报价仍有不少可以商量的余地。

虽然这是一个要等到2011年才能看得见摸得着的房子，但这没有挡住购房者的置业热情，而之所以能够在如此浓厚的观望氛围中取得突破，说起来其奥妙也不难解释：并非其地段有多好，也并非品质有多高，说到底还是一个硬道理——小户型、低总价。

“这是由目前市场的刚性需求结构决定的：首次置业人群成为受市场波动影响最小的需求群体，而小户型、低总价产品恰恰是最符合这一群体购买力的产品。”业内人士孔女士表示。

最大组团的难产

与悦溪火爆的销售局面形成鲜明对比的是其售楼处围墙外那一大片平坦的空地。而其中的几块，虽然已经被围墙分别圈了起来，但透过围墙，看到的除了几棵光秃秃的树丫，仍只有大片裸露的黄土。

“这一片连在一起有四块地，都在来广营乡清河营村，2007年11月底开始招标，当时是北京最大的一个建设组团，总建筑面积达200万平方米。”

“地块的地段、交通、环境等各方面条件都类似，位于城铁13号线北苑站北边，也都有共同的缺陷——紧邻220千伏的高压线。”对当地情况较为了解的孔女士介绍说，“这四块地中，开发进度较快的是北京华贸城项目，就在悦溪项目南面，但是这个项目的开盘时间也是一拖再拖。”

据一位一直关注华贸城的北苑居民老张透露，早在悦溪开始销售的2008年10月至11月期间，很多人就开始关注华贸城的开盘时间。

“最开始，我听说的消息是2008年底前开盘。后来，售楼处电话经常打不通，好不容易有一次打通了，说让我们2009年底再打过来。过一阵听几个朋友说得到最新消息，2009年1月开。但是到了2009年1月，又听说是春节后开盘，我这不就急了么，就定下来买悦溪了。现在我还关注着，但是最新的消息是到2009年6月或下半年正式开盘，现在价格什么的还没出来呢。”老张描述了他望穿秋水的等待过程。

“这个项目有点尴尬，楼面地价就高达5000余元/平方米，而目前北边的悦溪公寓小户型卖八九千一平，它要是卖得比悦溪便宜吧，品质难以保证；要是定价高于1万元/平方米，这种市场形势下恐怕很难消化。”孔女士说。此外，华贸社区还配建了2.5万平方米的廉租房，尽管高端社区+政策性保障住房的建设模式在厦门取得过成功先例，但在北京尚未有开发商敢于开此先河。

开盘价格的玄机

房地产市场前景的不明朗，以及项目定价的难题，使得华贸城在选择入市时机上小心翼翼，一再推迟。然而，推迟开盘真的是最好的办法吗？

在一些一直关注华贸城的 “准业主”们看来，华贸城和润泽·悦溪，以及清河营的其他几个项目之间在定价、品质各方面的较量，是他们最感兴趣的。然而，华贸城面临的尴尬是，该项目光楼面地价就远高于润泽·悦溪项目的成本总和。“润泽庄苑房地产公司2005年拿下悦溪地块时，楼面地价仅有200元/平方米，加上建安成本及各项税费，预计成本在4000元/平方米上下，而华贸城的楼面地价在5000余元/平方米。”孔女士介绍。其他几个地块除1号地楼面价3000多元/平方米，2号、4号地块均达到5000余元/平方米。

华贸城尽管面临开盘价格的难产，但却是已经收拾利落可以上路的净地。在四块地中，1号地和2号地目前已经取得建设用地规划许可证，但是没有其他消息。1号地租下来的展示中心，目前已经被物业管理公司贴上封条。

2号地规划建筑面积约为49.8万平方米。由于地块出让时，正值北京地价高峰时期，竞逐2号地块的10家开发商组成的5家投标单位中，不乏合生创展、华润置地、北京城开这样的地产大鳄，最高的中标价是合生创展北方开出的36亿元，最后由北京春光与四川大地房地产投标联合体以23.31亿元中标，原开发商是春光房地产和四川大地联合体，现该公司已连同项目转让给天润置地，项目案名叫天润城。3号地即华贸城，地块规划建筑面积60万平方米，招标底价16.693亿元，最高价为北京城开亮出的30.568亿元，最后中标的北京国华置业出价27.06亿元。招标文件中对于2、3号地各附有“配建2.5万平方米廉租房”的条款，这也是北京市首批在商品房项目中配建的廉租房。

华贸城的销售人员表示：“目前地块还没有动，项目公司华贸奥苑房地产开发公司也还未正式开始办公。售楼处设在华贸中心对面，还没有装修完毕。至于价格，会参考周边楼盘价格来制定。”

4号地规划建筑面积30.67万平方米，为北京中鸿与城建联合体竞得，但据北京城建董秘张财广透露，地块刚做完土地一级开发，目前还在规划阶段，尚未取得建设用地规划许可证。

北京的存量房已经有200万平方米，可以想象，光清河营一个区域推出200万平方米，竞争压力有多大。

“那块地我们公司本来也有意向去拿，但是太难做了，一是周边全被220千伏的高压线包围了，先天条件有缺陷。而且那么大一片空地，房子建好至少还需一两年，至于要成为成熟社区，没有五年成不了气候。”一位在该地段南面建有在售楼盘的开发商说。

对于华贸城一再吊人胃口的原因，他则分析说：“不排除开发商现在趁着政策宽松正和有关部门进行协商，争取有利条件，或者修改规划的可能。焦点之一在于，此地块密集的高压线能否入地？如果无法入地的话，至少那些为了奥运会临时架设起来的高压线能否拆除？此外，当时拿地时正值地价高峰时期，楼面地价高达5000元/平方米，是否有协商余地？廉租房配建条款有没有办法协调？户型方面，“90/70”的政策要松动，具体到这个项目有没有什么可以改动的地方？还有容积率能不能商量？这些都是开发商在现在的市场形势下要考虑的问题。”

尽管目前有传闻包括华贸在内的几家开发商正联名上书请求有关部门解决高压线入地问题，但该消息并未得到证实。“我们的规划方案基本已经成形，只是还有些楼盘宣传资料就会出来，年中或下半年开盘。”华贸城的销售人员表示。

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