涨价楼盘调查

经济观察报记者陈文雅 地处北京四环以内中心地段的商品房，开始感受到浓浓的回暖之意。

轨道交通成为北京商品房回暖最明显的触媒，地处长安街西端，紧邻地铁的中国远洋地产的楼盘远洋·沁山水终于在蜂拥而至的购房者面前，把房价从11000元/平方米提至13000元/平方米，即便如此，来看房者仍络绎不绝。

地产大佬任志强在谈到这个现象时称：“远洋·沁山水的均价之所以能再一次提价，是因为那个地段的价值是15000元/平方米，它涨到13000元/平方米还是被低估了。”

迅速回暖引发的担忧

位于双井的首城国际中心项目的销售人员也承认自己涨价，其此前推出的A区对外报均价13500元/平方米，记者在北京市房地产交易管理网查询到的实际均价为13100元/平方米，而即将推出的D区均价则涨到了14500元/平方米。“两栋楼的位置嘛，反正都在同一个小区里面。”一售楼人员很坦率地说，两楼品质和条件基本上差别不大。

两个项目的营销人员均认为，其项目先期在交易量低迷的市场环境下低价入市，是为了加快销售，占领先机，但事实上楼盘价值被低估了，因此在销售出现回暖的形势下，均投石问路选择了适当涨价，试探市场承受力。

“这个价格还是偏低，以后还有涨价空间。”一位不愿透露姓名的营销人员表示，如果时机合适，会再度推出优惠计划。

与部分涨价楼盘拿 “地理位置”、“装修程度”、“塔楼变板楼”等说事相比，还有部分楼盘则是坐地涨价。以北京中关村区域的龙湖·唐宁one为例，该项目去年11月开始排号，而今年春节后已经针对未出售的部分高层房源进行了三次调价，“每次调价每平方米涨个几百块吧，现在低层都卖出去了，只剩高层，均价是27000元/平方米左右。”一位售楼人员表示，三次调价至今，单价已经涨了两三千元。

与此同时，开发商迫不及待的涨价行为，引起了不少业内人士的忧虑。数据显示，北京楼市成交量连续七周同比上升，但环比数据已连续两周下降。

“本来市场已经有所好转了，别一涨又回到高房价怪圈了。现在这个回暖的机会应该把握好，制定合理的价格，使楼市重新驶入正轨。”北京市房协副秘书长陈志说。

价格冲刺之后

“3月8日开盘的，总共200多套，现在卖了十多套。”位于北京市丰台区成寿寺附近某楼盘的销售人员刘先生摇摇头说。

该项目近期开盘的2、3号楼，两居均价14000-15000元/平方米，全款9.8折，按揭9.9折。而之前在2月份推出促销的1号楼，同样两居的户型，均价为10000-11000元/平方米。在2月14日某房地产门户网站发起的团购活动中，该楼盘当日开出的136套房源一个上午全部售罄，令人叹为观止。

刘先生说，现在的这批房源位置能好一点，但记者看到，几栋楼的条件相差无几。

“现在这个价格不低。”刘先生说。

记者发现，京城的部分涨价楼盘，往日的销售盛景不再。去年下半年卖出过17000-18000元/平方米均价，遭到购房者疯抢并荣登北京2008楼市销售排行榜的中信城，从3月15日起推出的2号楼选择了高开的价格，均价21800元/平方米，比此前开盘的1号楼贵出4000元/平方米。中信城的销售人员表示：“2号楼的地理位置比1号楼好。”但因为仅仅地理位置的差异，似不足以开出4000元/平方米的价差。

对其销售情况，售楼人员说：“卖得非常好，开盘当日就卖出了80多套。”不过记者随后从房地产交易管理网上查到，截至3月26日，其住宅签约套数为79套，成交均价为20083元/平方米。“一期的风头不再了。”一位前来售楼处看房的消费者张小姐说。

涨价只是局部？

楼市的涨价现象引起了市场的分歧。春节后，尤其是3月份的住宅成交量情况显示，牛年楼市的头开得“很牛”。京沪穗深等一线城市均有部分楼盘出现价格回升迹象。北京市房地产交易管理网数据显示，2009年3月上半月二手住房网签量8173套，比2月上半月的3911套翻了一倍。

“楼市是否已经起底”的讨论变得沸沸扬扬。

“涨价是个别项目，而且部分涨价也是噱头，有些是此前二期尾房甩卖，现在开三期新房，产品没可比性，而且真的现场讨价还价还是有很多暗折，很难说真正涨价。当然也有去年资金紧张时把几百套房子低价甩掉，现在资金宽松一点就涨一点的。”我爱我家副总裁胡景晖说，春节后尤其3月份，交易量恢复是真实的，而且二手房更多，价格下降幅度有所趋缓，但“至少上半年还是会在下降通道，不存在全面的、根本的涨价。现在银根是放松了，但资金没有得到根本解决”。

科尔瑞中国的总裁丁祖昱也表示，要谨防出现去年3月后的低迷现象，“去年3月份的数据也是不错的，是去年上半年最好的月份。个别企业在2月份的时候进行促销、价格下调，3月份的时候又涨价了，结果4月份整个市场一下子差距很大了。我觉得目前大家要珍惜来之不易的相对正常或者平稳的市场情况，价格的上升我认为是一个非常大的风险，有可能会使得目前市场的成交量回落下去，假设很多企业都要搞涨价的话。”

从2008年下半年至今，关注楼市销售排行榜的人们可能会发现一条规律：卖得好的都是小户型、低总价项目。

“这一段释放的主要还是受国务院13条影响的首套房需求，但这部分购房者大部分是二十多岁的年轻人，购买能力有限。这一层次的需求顶多支撑到5月，如果改善性需求消费者四五月不能进场，就会出现青黄不接局面。”胡景晖说，楼市复苏，主要取决于改善性自住房的情况。国务院13号文规定，“人均居住面积没有达到当地标准”的居民买第二套房才算“改善性自住房”需求。

北京市房地产交易管理网的数据显示，截至3月23日，北京楼市期房可售房屋套数为16.86万套，其中住宅9.45万套；未签约现房18.52万套，其中住宅4.03万套。按照最近一周的销售速度，住宅存量消化周期达54周。

任志强表示，近段时间房价上涨，主要还是由于政策刺激，并非见底标志。“宏观经济没有见底，房价还在振动，土地、在建、现房，开发商有三个库存量，要去掉还需要时间，投资量低迷，我们目前还没有看到大量的开发商敢于或者认清形势大胆出手，这个在下半年会反映得更加明显，另外，商业地产回暖大概需要比较长的时间。”

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