二手房大卖背后

经济观察报记者胡芳洁 “新年后有一个月左右的时间，来我们店里的客户多的都没有地方坐。需求量增加不是一星半点的，我做二手房5年了，没怎么见过这阵势。”北京海淀区一家二手经纪店店长这样说。

今年一季度，北京二手住宅成交约3.7万套；3月，二手住宅成交19973套，创北京市二手房单月成交最高记录。这一史无前例的大卖，发生在经济萧条的今天，多少有些让人费解。二手房市场到底在发生什么？

集中释放

“年后成交的，基本上都是新来的客户，而不是去年一直在看房的老客户。”链家地产清河小营店经理杨先生说，他所在区域，2月份以后交易量就有明显上升，3月份该店的成交量是2月份的两倍。伴随着成交量上升同时出现的变化，是成交周期的缩短。

“七成以上的成交，周期都在一个月左右。”杨先生说。

新来客源成交，正是这一轮交易中二手房购买者的主流。21世纪不动产盖全（北京）房地产经纪有限公司经理刘晓东也表示，他所在店的成交情况也是如此。

而这些购房者的快速成交，正是建立在2008年大量需求积累的基础上。上述两位店经理都表示，这些快速成交的新来客源，大部分都不是现在才准备买房的，而是在2008年就开始观望、收集二手房信息的人群。

刘晓东的客户中就有一个这样的例子：一位购房者在2007年11月就有买房的打算，并看过几套二手房。“当时她觉得价格高了，没有买，而且当时房价走低的趋势已经出来了。”刘晓东说。之后，尽管经纪公司会将房源信息告知这位购房者，但她再也没有出来看过房，直到今年3月。

“她3月份开始来看房，过了不到半个月就买了。”刘晓东说。

经过2008年一整年的调整，此时的二手房价格已经比2007年底有明显的下降，而二手房营业税的减免也出现在2009年1月以后，加上贷款利率折扣因素，这些刺激因素的集中发力，不难理解成交高峰出现在2009年年初；而目前出现的交易量上涨、卖家上调价格的可能，又成为成交量上升的直接刺激。

链家地产清河小营店3月成交的一套房子，周期只有两天。这是一对刚从上海调来北京工作的年轻夫妻，首次购房的他们预算150万以内买一套二手房，位于清河的这套房子110多平方米，总价120多万，远低于他们的预算；而该区域离他们工作的中关村距离并不远。

“他们上午看的房，晚上就交了订金。”链家地产清河小营店经理杨先生说。此时，经纪公司对这一迅速的购买决定不无担忧：这套房源刚刚出现，如此快速的成交可能促使房主提价。

不过，买卖双方都遵守了契约，这套房子顺利成交了。“这对夫妻的一个同事刚刚在清河买了房子，这对他们是很大的刺激。”杨先生说。成交量的上升，正在刺激更多的观望者入市。而对于这类观望者而言，入市是迟早的事。

“一是结婚，二是居住升级卖了小房买大房。我们店成交的基本上全是这样的情况。”杨先生说。身为一家经纪公司的店经理，杨先生在2008年5月出手买房。“当时价格并不低，要结婚，还是得买。很多人都和我情况差不多。”

目前二手房的大量成交，正在刺激卖家提价。“新房源报价显然感觉有上升”，杨先生举了一个例子，在该店所在区域的同一个小区，同样是74平方米相同户型的两套房，只是装修程度有差异，3月初成交价88万；而3月28日，成交价为97万。刘晓东也表示，目前该店新房源报价，普遍有5%以内的提价。

这些急切要求住房的需求者，他们的等待期限有限，而何时入市，更多的是需要一个看起来过得去的理由。哪怕是暂时的止跌，也明显会刺激这类人入市。

新旧反转

从2008年初开始，刘先生看房已经一年多了，至今依然没有购房。一是没有看到合适的房子，最重要的是觉得价格不合适。“望京和北苑的房子又涨了。”他说，最近他看的二手房，价格比以前上升了约1000元/平方米。之前他没有买，现在他更不愿意买了。

不过他依然把目标锁定在二手房上。交通方便、社区比较成熟、能尽快入住，是他看重的房屋条件。像刘先生这样对地理位置、社区成熟度比较敏感的人，二手房成为他们的首选。而二手房的现房优势，也在这一轮金融危机中显现出来：目前北京大量楼盘延迟交房，更有地产商传出破产的消息，出于对开发商财务情况、价格变动等风险的考虑，购房者在购买期房上已经变得尤为警惕。

在2007年及之前，北京房地产业高速发展，大量的新建商品房成交，为目前市场提供了大量的优质二手房源。

尽管在销售量下降的2008年，北京市一手住宅总成交量超过二手房，但全年中有7个月的时间，二手房成交状况好于新房交易。依据北京市房地产交易管理网数据统计，今年1季度，二手房住宅交易量约3.7万套，新房住宅交易量刚超过3万套，二手房交易量已经赶上新房。

不过二手房似乎难以延续3月份的繁荣景象。

“整体新增房源并没有大幅上升，而是持平的状态。”链家市场部表示。

而刘晓东表示，就该店的实际情况来看，3月的大量成交局面难以延续。

“以我们店的情况来看，有效房源的补充并不够。”刘晓东说，之前，从一居室到三居室，按普通住宅和公寓来组合，不同类型房屋的购买者，都有3-5套房屋可供选择，而现在大量成交后，各类房屋可供选择的平均只有1套或没有。依据他的判断，接下来，房源的减少、业主提价等原因会影响到二手房的交易。“其实房源也有，但不是市场价的房子，难以成交。”刘晓东说。

矛盾还是归结到价格上。虽然在1季度，买卖双方暂时达到了一个均衡点，但这一博弈还会继续。

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