温州个人合作建房生变

经济观察报记者陈周锡 在各方利益的制衡中，已经拿地30个月、至今还未启动的全国首个个人合作建房项目，正陷入项目成本核算的僵局。

温州合作建房会员张先生日前向本报透露，开发商公布的该房屋成本价约为9100元/平方米，比拿地时的预算价5300元/平方米高出了70％左右。其中，建安成本2700元/平方米，远高出多层1000多元/平方米、小高层约1500元/平方米的市场行情。这引起了256名温州个人合作建房会员对开发商的强烈不满。

张先生说，尽管会员集体反对，开发商至今仍未拿出一个客观的成本预算，温州个人合作建房项目已进入“后烦恼期”。“一旦处理不当，极易引发无休止的纠纷。”事实上，一系列复杂的利益合作早已为今天的僵局埋下了伏笔。

2006年11月，温州个人合作建房项目委托的开发商瑞安正元房地产开发有限公司（以下简称“正元房产公司”）以1.0458亿元的价格取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。顺利拿地，使得温州合作建房突破了最关键的瓶颈，进入实质性操作阶段。

从2003年合作建房的概念被提出，到2006年温州合作建房委托开发商顺利拿地，三四年间，全国各省市合作建房的倡议风生水起，但是能够顺利完成融资和拿地步骤的仅温州一处，其牵头人赵智强更是这场持续多年的合作建房运动的中坚力量。

除了赵智强，在温州合作建房中，中间人王鉴辉的角色至关重要。王鉴辉曾在浙江某房地产公司任职总经理多年，他早就看中“江前三产安置地块”，但缺乏开发资金。经过数次谈判，王鉴辉与急于拿地的温州个人合作建房牵头人赵智强合作，只收总成本价2％的代建费，开发出来的房产归合作建房者。

一位知情人士说，为合作该项目，王鉴辉与开发商正元房产公司达成协议，让项目“挂靠”在公司名下，却只给予60万元的“挂靠费”，这远低于300多万元的代建费。当时，时任正元房产公司董事长林行勤说，公司参建该项目重在提高开发量，重在提升公司开发资质和品牌形象。

2007年，根据温州市有关官员口头要求：“项目由开发商牵头，按正常房地产项目开发，赵智强不要参与这个项目。”该知情人士说，相关各方力量已经发生变化，“扶正”后的正元房产公司此时管理层改选，林行勤卸任董事长，专门负责个人合作建房项目开发。

这时，被“架空”的赵智强实权旁落，远赴郑州负责另一项目，其领导的温州市场营销协会，坐收总成本3％的管理费的如意算盘也随之落空。

更重要的是，赵智强原先设计的会员、银行、开发商、地块所在村委会四方共管资金的温州个人合作建房管理体系也名存实亡。这位知情人士说，此后开发商掌管了温州个人合作建房项目部、财务的全部印章，“甚至连出纳也是开发商派的人”；有关项目设计公司、建筑公司也都是王鉴辉、正元房产公司一手安排。

赵智强说，在一次饭局上，有官员不慎漏嘴说，这个项目能创造1000多万的利润。“我当时都觉得好笑，怎么可能呢！”如今从发布的预算看，在设计、建筑、开发商的合作下，1000多万元的利润不是没有可能。

张先生说，一个本该是最透明的个人合作建房项目成本预算，在各方利益的博弈中已经变得深不可测，这其中不乏一些负责人谋取个人私利的情况。一位正元房产公司股东、原管理层人士愤怒地说：“他们说的是一套，做的是另外一套。”

如今，在与256名会员的争执中，开发商愿意修改设计方案，下调建筑成本。林行勤说，预计调整后，温州个人合作项目的成本价也要在7000元/平方米左右，远低于周边一手商品房14000元/平方米的市价，超过之前赵智强提出的节约成本30％。

在会员的一再要求下，赵智强本月又重新执掌温州个人合作建房项目会员方的事务，财务印章重新交由会员方管理。

赵智强还是一直坚持说，温州个人合作建房的开发商模式是行不通的。“这个项目要想成功，必须回到由发起单位温州市场营销协会牵头，开发商代建，会员、银行、开发商、地块所在村委会四方共管资金的管理体系模式中来。”

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