保障房用地面临“严管” 挪用开发被叫停(2)

灰色土地的洗白成本

1997年，北京为了维护房地产市场秩序，防止出现土地成本双轨制，曾下发文件，对利用划拨国有土地开发建设经营性项目的土地使用权处理工作进行了初步规范，其中提到“１９９７年１月１日前，利用划拨国有土地开发建设的已竣工的普通商品住宅项目，需在１９９８年６月３０日前，办理有关手续，按平均每平方米建筑面积销售价格的５％核算楼面土地出让金。大市政费和城市基础设施‘四源’建设费按有关规定交纳”。而“办理有关手续”指依法取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和市房地局颁发的商品房销（预）售许可证。该意见指出，凡未按上述规定办理的，市、区、县房地产交易机构不得办理立契过户手续，权属登记部门不得办理房地产登记发证手续。

2003年，国家发改委等三部委下发“发改投资(2003)492号”文件，强调“凡以经济适用房名义取得的划拨用地，严禁转作其他用途”。

此后几年，北京市国土局下属各区分局也开展了一些工作，调查摸清划拨用地使用情况。例如，2004年“8·31”大限后，北京市对各区划拨用地土地使用情况做了调查摸底，其中宣武区改变用途和出租房屋的建筑面积共12.63万平方米，西城区调查的改变用途建筑面积为38.3万平方米。

2003年10月20日，海淀区局曾集中开展划拨土地建商品房上市交易补交地价款工作，截至2003年11月10日，共受理此类项目10个，涉及商品房22套，建筑面积1060平方米，收缴土地出让金27.01万元。

“按照以前的做法，能补齐手续的项目，就相当于是合法化了。那么，不管是从北京1997年的文件，按照销售价格5%核算楼面土地出让金，还是从海淀区2003年22套商品房集中补交土地款27万元的数字，我们都可以看到，合法化的成本是低廉的，而收益是很高的。”上述开发商分析说：“我们再按照现在北京市各区域基准地价来比较，以最近富力刚刚拿到的广渠门外10号地为例，拆迁花了3.5亿元，每平方米4000元多元，该区域基准地价约500元—600元/平方米，再加上一部分市政配套费，包括七通一平的费用，加起来成本6亿—7亿元，最后富力拿地价格10多亿元，中间的3亿多元就属于土地溢价。在公开出让过程中，这部分溢价几乎是不可避免的，但如果由划拨用地补交土地出让金转变为商品房用地，那么这部分溢价成本就省了。”

该人士表示，现在政府在做的是将这个口子缩小，因此今后将划拨用地转为商品房用地的操作难度会加大。

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