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投资客“烫热”深圳房价

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2009-07-15

王凯

经济观察报记者王凯 在深圳房价疯涨的同时，不确定因素也渐渐浮出水面。

“太高了，买不起，只能等等了。”从事IT工作的杨先生一脸无奈地告诉记者。

看着房价从1月份的11000元/平方米，飙升到6月份的近15000元/平方米，杨先生一直后悔去年底没有出手。

房价的节节攀升，让杨先生这样的刚性需求阶层开始重回观望状态，从5月份开始，其在购房人群中所占高比例开始逐渐下降，取而代之的是汹涌而来的投资客们。

“投资客比例由年初的5%涨到了现在的30%，个别项目的投资比例甚至达到了40%、50%。”在深圳兰江房地产开发有限公司副总裁杨大谷看来，这样的市场购买结构注定不会长久，已经为楼市下跌埋下伏笔。

半年内疯涨

中原地产统计数据显示，深圳今年1月份的成交均价为11045元/平方米。

那时，杨先生就已开始关注很多开售的楼盘信息，“周末都会去一些楼盘看看，二手中介门店也常去，那时的价格是降了，但我觉得还是高，所以想再等等。”与杨先生一样，在很多人对今年楼市都持“继续下降”的预期下，楼市反而不断地高涨。

中原地产的数据显示，6月份深圳六区新盘成交均价无一例外均出现上涨，跟1月份相比，6月份的成交均价已涨了3864元/平方米，升至14908元/平方米，涨幅高达35%。其中盐田、福田、宝安的环比涨幅均超过20%。

“这半年内，涨价的行为已经覆盖了深圳全区，不管是一手的、二手的，每月的价格都在涨。”杨大谷说，“在金融危机前，很多投资人手里已经积聚了大量的资金，楼市稍微一回暖，这些资金就会进入，现在除了股市、房市，没有别的投资渠道。”

投资客李先生告诉记者：“金融危机导致很多中小企业主濒临破产，但是他们手上仍有不少资金，不敢投入生产，而去买房，有的企业主甚至变卖企业，购买房产。在我身边，这样的例子太多。”

在他看来，这是支撑此轮房价上涨的主要因素。

而对于通胀预期的说法，此二人均不认同。

深圳大学国际金融研究所所长国世平更是对这种说法表示不解，“CPI从1月到现在都是下降的，怎么可能通货膨胀？如果说CPI上升，说通胀预期还说得过去。”

国世平认为，这根本就不是房价上涨的主要因素，真正的因素，在他看来，仍是假象较多。

“银行的按揭从年初到现在是持续下降的，按常理，房价不可能这么疯涨。这里面虚高的成分太多。”

事实表明，由于年初自住需求大量释放，成交量大增，在此基础上，中介、开发商也极力通过各种方式让房地产市场火热起来，投资客也由此猛增。

“我现在经常听到身边人说，他的项目投资客已有近五成。”杨大谷说。

楼市的疯涨，一方面是因为投资客认为有利可图，积极进入，另一方面，部分自住者眼看房价节节高，担心将来买不起，也着急进入。比起2007年的疯狂炒楼，如今的景象有过之而无不及。

政策调整？

张小姐在2007年10月，也就是深圳房价的最高峰，以单价1.5万元，总价105万元在福田区购买了一套70平方米的两居室。“那时着急结婚，也没办法，总是后悔在最高点买了房子，但是没想到，今年的价格涨得更高。”张小姐说，她现在的房子价格已经超过了2007年的最高水平，中介告诉他，如果挂牌110万，保证一周就可以卖出。

投资客也是十分火热，“我身边有的朋友，只要是100万以下的房子，不用细看，直接签约。”投资客李先生告诉记者。

可售房源不断减少的情况下，投资客活跃，楼价在所难免地被抬高，导致部分购房者重回观望状态，这也直接影响了成交量。

世联地产数据显示，从6月29日-7月5日一周的成交情况看，深圳一手房市场共成交1395套，与前周相比有较大幅度回落，环比下降15.7%。

不仅如此，从近两个月的成交来看，深圳房地产市场一、二手房总成交量自5月中旬以来呈下降趋势。

在杨大谷看来，这可能是一个房价下降的信号，“现在的疯涨太不正常了。”

美联物业提供的数据显示，四五两个月成交量持续冲高以后，市场迎来调整，二手住宅市场开始回落。5月共成交11630套，比上月少成交1847套，降幅14%。成交量减少主要是由于近期价格上涨过快所致。

美联物业研究员徐枫认为，从周成交量走势看，虽然目前市场成交量仍处于高位，但上升动力已经大为减弱。成交量走势呈现双顶形态，表明未来成交量继续攀升的可能性不大，向下回落的意味比较浓厚。

徐枫告诉记者：“未来两月，投资客和改善型需求客户将可能成为支撑市场的主要力量。”

投资客李先生说：“下半年肯定还会有一次调整，我们现在已经开始准备抓紧出货。”

近日，北京、杭州等银行均传出二套房首付要坚持4成的比例。有人认为这是国家有意调整市场的信号。

美联物业研究员冯永恒认为，除非市场供应情况得到积极改善或者出现重大政策转向，否则，深圳楼市延续上升势头的可能性会非常大。