华北业绩成拖累合生创展高层震荡(2)

2009-10-21

周亚玲

按照上述收录的京津新城从2005年到2009年上半年的销售情况，该项目从2005年开始到2009年上半年合同销售额约为20多亿港元。但该项目的宣传文章称，该项目仅是配套设施，投资已达人民币68亿元。

“全球最大的超五星级凯悦酒店，占地400亩的仿非洲迷城建筑，大学名校、温泉浴场、高尔夫球场、赛马场”，这个在天津郊区宝坻的 “造城”计划从一开始就轰轰烈烈。可以与这巨大投资比较的是，合生2008年的纯利是19.49亿港元，2007年的是35.48亿多港元。显然，这个项目沉淀了合生多年的积累，但回收却是个漫长的周期。

除了出售住宅，这个项目豪华的配套物业目前也并未给合生带来匹配的回报。2008年，合生创展的物业投资收入是6600万港元，酒店收入是1.55亿港元。而2007年的收入还低于这两个数据。

南方为橘，北方为枳

资深业内人士更直接指出，这个项目就是“广东经验”北上之后的水土不服。“京津之间的互动仍旧比较低，城际铁路对这种互动的提升程度非常有限。京津区域不像长三角和珠三角区域，产业发达，工厂遍布，民营企业老板对整个区域的认同性较高，能够接受在整个区域购房。京津之间主要是空地，没有长三角和珠三角的产业基础。让城里人到这样的地方买房，可能难度较大。如果这个项目放在上海和苏州之间，或者深圳和广州之间，都应该没问题。”

“去京津新城，过往都要经过高速路，要收费，周边又比较荒凉。所以现在销售还是很平淡。”上述天津地产行业人士这么分析。

最早进入北京的外埠地产商朱孟依在原本边缘的地带囤积了大量土地。这些地方譬如现在的珠江帝景、罗马嘉园、合生国际花园等成为城市中心之后，让合生直到今天都能受益于当年的积累，也曾让业界对朱孟依当年的胆识念念不忘。

京津新城的开发量还非常巨大。年报表示，预计2012年后要开发约287万平方米。2008年开发了约15.6万平方米。2009年，计划开发的是30多万平方米。

这个项目未来的命运更显得扑朔迷离。

霄云路8号之谜

京津新城沉淀了巨量的资金和资源。现在，高端楼盘的开发也在挑战着合生的管理层。

“现在合生高端楼盘的比重日益加大，但他们经验的薄弱是我们目前会关注的。”标准普尔评级副董事符蓓认为。

符蓓告诉记者，合生下半年一个重要的现金流和利润就来自于霄云路8号。

北京住宅交易网的数据显示，该楼盘从去年底开盘，卖了36套，批准销售套数是328套。从目前看，这次成交均价约5万元的楼盘在北京的第一次“试水”显得“一般般”。

另据《中国证券报》报道，霄云路8号近期销售不太理想，客户退房现象较为严重，其中一大原因是项目内多数房源的车库配比仅为1:1，远不能满足2000万元房产购买力人群的需求。这种描述显得合生在豪华公寓的开发经验不足。

2008年，合生全面进军商业地产，2009年初，全面负责商业地产的赵海又匆匆离职。从2008年年报中，合生的投资性物业类营业收入看，商业物业只是刚刚开始。眼下，又进军豪华公寓等，合生是否作好准备了？

单从资金层面看，合生一直以来被评级机构认为作风激进，手中现金较少，譬如2008年底，是24.6亿多港元。到2009年上半年，现金却有极大改善。2009年中报披露的合生现金以及银行存款约55.4亿港元。负债比去年末增加了5%，约375亿港元。