8月5日，华业地产(600240.SH)公告，公司与北京市通州区梨园镇东小马村村委会签署《土地一级开发合作协议书》，预计项目总投资约3.9亿元，目的在于增加土地储备。而在A股市场上，还有不少正在进行如此操作的企业，其中包括中天城投（000540.SZ）、云南城投（600239.SH）、香江控股（600612.SH）、中南建设（000961.SZ）等。

“从2009年下半年开始，来自土地一级开发领域的法律业务开始快速增长，进入2010年之后，这种趋势更为明显。”一位长期从事房地产投融资法律业务的律师告诉本报，甚至短线炒作资金也开始放宽投资范围，涉险投资周期长、风险大的土地一级开发市场。

国企主角

“上市公司仅是冰山一角，很多项目由非上市公司运作，或者是尚未被纳入到上市公司的资产中。而这些项目70%以上的资金来源，最后都能追溯到国企。”上述律师表示，在有些开发商和地方政府眼中，一级土地开发已经成了一个包赚不赔的香饽饽，尽管这个投资见到回报可能要到两三年之后。

以香江控股6月28日发布的一项公告为例，该公司与香河管委会、河北建设签署了一项当地2000亩土地的合作开发协议。公告称，香江控股将按照不高于每亩13万元承担土地整理费用，并约定在土地出让所得在扣除前期的各项费用后各方按比例分成。

香江控股在该工程中的第一期投入便达到了2.6亿元。“年回报15%是一个最低的要求。”该律师这样描述他经手过的土地投资项目。

“地方政府与投资方约定的最后分成中，往往可以达到六四开或者七三开。如果未来几年楼市得到极大恢复的话，那无疑是赚大钱的一笔买卖。”北京大岳咨询有限责任公司总监李伟则告诉本报。

在楼市与股市持续低迷不景气的大环境下，投资土地一级开发，一下子成为一桩热门生意。“首先大家都很看好楼市的长期发展，在短期楼市不景气的情况下，从事土地开发实际上是一种长期投资楼市的策略。”北京市律师协会土地法律专业委员会委员穆耸表示，2008年带来的资本泛滥到现在尚未完全消化，不少资金也存在有寻找投资领域的压力。

对于一些企业来说，这甚至是他们实现自身转型的一个好机会。一位在华北某港口城市投下重资的开发商称，当前地方政府新区建设，基础设施投资的加快是他们一个非常好的机会。“地方政府需要资金支持，而对于我们来讲，也是一个转型的好机会。”该开发商人士称，房地产市场太容易惹非议，还是跟着政府做土地开发稳妥。

开发热，信贷紧

这轮热潮的驱动，来自地方政府基础设施建设的突然加速，尤其是二三线城市重新兴起的开发区热。

自2010年3月起，国务院已经批准了32个国家级开发区。除此之外，还有大批的省、市一级开发区，不少都在冲刺国家级的审批。

2008年之后，国土资源部适当地放宽了新增建设用地指标的控制，并且在耕地占补平衡调剂指标等项目上采取了一些灵活性的措施。

“这期间的地方政府，更多的精力放在跑马圈地上去了。”上述人士解释说，谁都知道国土资源部放宽指标是临时政策，地方政府的第一选择肯定是先尽可能多地去申请新的建设用地指标，而把指标控制较宽松的开发区项目暂时放一放。

然而两年后，地方政府希望重新启动开发区建设时，却有些尴尬——国家开始收紧信贷政策和清理地方融资平台。

“事实上，许多地方政府思路不清晰，在2009年错过了一个大好的机会。”李伟这样评价道，如果政府资金充足，土地一级开发市场这么好的一个“赚钱”机会根本轮不到企业。

以北京为例，去年，北京市国土资源局提出1000亿土地储备开发投资计划，随后，旗下的北京土地储备整理中心与包括工行、国开行、农行等在内的13家金融机构签订了1500多亿授信计划。在天量贷款的支持下，2009年北京市所有的土地储备项目几乎都被政府垄断，不少企业想参与其中均无路可循。

类似北京这样庞大规模的银行贷款，眼下在未能及时套得现金的二三线城市几乎不可能重演。“城市新区的建设投资，10亿基本上是一个起点。”李伟称。在除去土地财政收入之后，全国各级地方政府的财政收入基本上就是“吃饭财政”。除了银行贷款与引入合作方，根本不可能独立完成土地的一级开发。

“商业银行贷款一般需要25%左右的准备金。”穆耸介绍道，以一个百亿元规模的项目为例，准备金便要到了25亿元，大部分地方政府的财政状况是连基础的准备金都无法做到。