经济观察网 记者 胡芳洁 在11月8日举行的2010蓝筹地产峰会发言中，住建部政策研究中心主任陈淮对于调控中的房地产市场，对房地产市场的前景和变化发表了他的看法。

调控常态化

陈淮表示，中国的房地产业还有没有发展前景呢，这并不是一个难回答的问题，没有疑义地说，未来5—10年或者更长一段时间，中国的房地产业仍然是全世界最大的市场，仍然是全世界需求增长速度最快的市场，仍然是全世界需求方的购买力增长速度最高的市场，我丝毫不怀疑这些，但未来房地产市场正在形成新的规则。

陈淮认为，调控政策将会成为常态存在，而不会退出。

“大家经常问我政府的调控政策什么时候退出，我说你问我这个问题，就像问警察，我什么时候喝了酒可以开车一样可笑。我们哪一项政策应该退出呢？”陈淮说，到现在为止银行利率仍然在25年来最低水平上，今后5—10年，我们利率的水平持平或低于现在水平的几率连5%都不到，高于或远高于现在水平的几率可能要占到95%，今天房地产业即使不景气、衰退了，未来利率也会高于现在的水平，这没有什么退出的问题。

此外，对投机性需求的管控，也将是一项长期政策。陈淮表示，在任何国家、任何时候，对多占资源、多占优质资源的群体都要实行限制性的管控，无一例外。

“如果我们的房地产市场的景气是靠买第三套、第四套房支撑的，是靠投机性支撑的，这个市场本身就不健康。只要不许买第三套房这个市场成交量就低，说明这个市场恰好不正常。这个措施可能会根据实际情况，采取的具体方式可能会不一样，如限制首付、限买、禁买第三套等。但管控投机性、投资性购房，对过度占有资源实施一定的限制，是不会退出的一个长期性政策。如果指望信贷继续放松到可以随意炒房，对投机性也给予大规模的信贷支持，开发商就死了这条心吧，这个恐怕不会有了。”陈淮说。

陈淮表示，如果前十年房地产市场和房地产业主要看政策脸，今后十年要做好准备看市场脸，要满足消费者的需求，和供给方相互竞争，和资源有限的约束竞争，能在这样的环境中存活下来的企业一定是中国未来房地产企业的希望所在。

城市化问题

“十二五规划”中明确强调，接下来的发展中，要“积极稳妥推进城镇化”。城镇化将成为接下来经济发展的重点，而这又将为房地产行业带来怎样的机遇呢？

陈淮表示，城市化和工业化脱节、城市化滞后于工业化，是中国城市化发展中的重要特征。

20世纪50年代，我们建了一批老工业基地，今年保障房建设580万套，280万套棚户区改造，主要是为50年代那批老工业基地建的工人新村；整个六七十年代，我们执行的是远离城市的方针，工业学大庆，先生产后生活；农业学大寨，先治坡后治窝。一直到改革开放后，80年代末、90年代初，我们兴起农村工业化的高潮，出台的政策叫进厂不进城、离土不离乡。直到今天，2010年，中国暴雨频造成的灾害并没有主要集中在农村，而是城市内涝。广州下一场急雨淹毁一万多辆车。

“我们是城市化过快于工业化了吗？我们的城市化还不过是方兴未艾。”陈淮说，“我们想不想让13亿人都分享经济发展的好处，我们想不想根本地解决三农问题，克服老天爷给我们留下的资源贫瘠对经济发展的约束问题。所有这些重大难题的解决，只有一副药，那就是继续坚定不移地推进城市化和城镇化。这是第一个我想说的。”

第二，最大挑战是农民工进城的问题。这个问题是今后中国城镇化的重要任务。从1980年1.9亿城镇人口成长到现在6.2亿，这些城镇人口中有相当一部分是伪城市人口，尽管统计为常住人口，但是在城镇中既没有稳定的就业，也没有被福利资源均等化的覆盖，更没有相应固定的住所，这个比重超过6.2亿人的四分之一。现在城镇中农民工有1.49亿人，有一个词最明显不过的可以概括，农民工这个词就代表着中国城市化严重滞后于工业化。工业的发展已经迫切需要这么多的劳动力了，他们的社会身份还是农村，恰好说明中国是城市化严重滞后于工业化。

第三，还得进一步完成大多数城镇居民从脱困期向改善期的转变。我们大多数城镇居民已经住到满足基本住房需求的房子里。“2009年末有130亿平方米的城镇住房资源，1990年才20亿平方米，是20年前的6.5倍，但是这个水平人均也不过才20平方米出头，户均60平方米，那个时候可以做到三居室，真有三个小卧室，能够满足多代人分室而居的条件，有厨房厕所，市政管网的支持，但是那个厕所只能叫厕所，不能叫卫生间，最多搁个马桶。这仅仅是满足基本住房需求，大多数居民正在向改善性需求过渡，要求卧室不是放下1.5米的床，能放下1.8甚至2.2的双人床，卫生间有一个女主人化妆的地方，房间里有一个公共活动的空间，这是完成第三个任务，也就是住房具备改善性功能，而不仅仅是满足人基本住房功能。其实这功能并不难区分，你有衣服蔽寒遮体就是基本需求，你有分四季分场合的衣服就是改善需求，你追时髦就是享受性需求，穿名牌就是奢侈性需求。”陈淮说。

第四，重要的发展任务是中国城市结构的调整问题。过去十年，由于历史的原因，不得不把城市化的资源、政策过度集中于沿海特大城市，北京开奥运会，上海开世博会，广州要开亚运会，这些大的活动至少需要十年的准备时间，这个时代过了，今后十年，我们重点的二、三线城市，县城和中心镇的建设要快马加鞭才行，不然小白领买不起房子，上一次金融危机中三千万农民工返乡的问题仍会再次出现。