经济观察报 记者 陈文雅 2008年底到2009年初，全线降价并引发业主大规模维权的北京一家小型房地产公司，在公众视野中沉寂两年之后，到2010年底忽然变成一家在8个城市同时运作14个项目、在开发面积500万平方米的全国性房地产公司，扩张速度令人侧目。

这家房地产公司就是由黄光裕妹夫张志铭实际控制的东亚新华投资有限公司。

2010年12月底，东亚新华地产发布2011年全国发展战略计划，称公司在2011年将有14个项目同时入市，分别位于北京、沈阳、包头、鞍山、宿迁、东营、江阴和南昌8个城市，物业类型涉及别墅、公寓、普通住宅和商业综合体，14个项目累计开发面积超过500万平方米。　　

从“揭秘”成本到超额利润

在2008年下半年，正值房地产市场低迷时期，东亚新华公司在北京开发的东亚上北中心项目，从1万多元/平方米的均价下跌到7000多元/平方米。之前购买东亚上北房源的业主组织大规模维权活动，向东亚新华公司要求差价退款。这时候，东亚新华公司召开了新闻发布会，声明自己是“为百姓建房”，并称，“作为一个有责任的企业，我们要把最大利润空间让利给老百姓和消费者。”在新闻发布会上该公司将两个项目的开发成本做了“揭秘”。

“以京北回龙观区域2007年成交的一个项目举例，其土地成交价已经达到3070元/平方米，再加上3%的契税，其土地成本已达到3162元/平方米，包括工程、人力、建材及其他不可预见费用的建设费成本，一般在2300元/平方米左右。其他包括一些代征道路建设费用和园林绿化费用及基础设施建设费用的市政配套成本在500元左右；还有包括营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的11%左右，这大概在900多元。另外，单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%，达到400元左右，还有项目开发的前期费用200元，还包括贷款利息等财务费用约200元。以上7项之和所算出的该楼盘一平方米的成本已经达到了7662元。在目前的市场状况下，如果按照均价每平方米8300元的销售价格来计算，每平方米销售的利润在638元，这样算来，其产品利润率仅为7%。”东亚新华地产一位负责人表示。另一个丰台项目的利润率仅为5%。

记者留意到，该负责人所说的回龙观2007年成交项目应即东亚上北中心项目。不过该地块按照成交价5.3365亿元和规划建筑面积23.8237万平方米计算得出的楼面地价为2240元/平方米。当时预计，按照成交均价8000元/平方米测算，该项目仍能获得2000元/平方米以上的毛利。

而目前该公司预计于2011年1月入市的另一个同样位于回龙观的项目东亚上北鑫座，则是2009年6月中国建筑下属中建国际旗下智地创展和创智天地两家子公司联合体以2496元/平方米楼面地价招拍挂拿下回龙观（A08、C07-1、C07-2、D01地块）地块之后不久，将地块中的大部分转让给东亚新华公司。该项目预计最低售价1.68万元/平方米起。如此算来，该项目利润率可超30%。