经济观察网 记者 张雅楠 如果为始自去年4月的这一轮漫长而严厉的房地产调控打分，你会打多少分？

中房协副会长顾云昌、万通集团董事局主席冯仑以及阳光100置业集团董事长易小迪给出了一致的答案——不打分。

但不打分并不代表他们对房地产调控没有态度。

限世代的悖论

收紧的银根和压制的需求考验着资金链，调控的板子是实实在在打在中国开发商的身上的。

“现在没有商品房了，都是限价房，因为我们拿的销售许可证，政府把每一套房的价格都标清楚了。”冯仑在潍坊城市升级高峰论坛暨CBD核心项目发布会上说。

按照国家发改委的规定，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。

据经济观察网记者了解，深圳市新的楼盘限价政策5月1日即将出台，2011年拿预售证的项目，将按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价，还未拿预售证的项目，将分片区制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该片区设定的上限，此前，广东省增城市已经采取了楼盘限价措施。

调控已经如此深化，房价是否松动了呢？

4月18日，国家统计局发布三月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品房价格环比持平、下降、涨幅缩小的有35家，占比一半，同比涨幅回落的有46个城市。不可避免的是，平均价格由于受到推盘类型、推盘区域以及成交量等诸多变量影响，可能和真实的市场需求存在偏差。

成交量方面，一季度全国商品住宅销售面积增长14.3%，但北京、上海等一线城市成交量大幅下跌，三四线城市正在成为成交量上涨的重要支撑。

4月13日召开的国务院常务会议指出，房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。

尽管业内人士普遍预测，按照如此严格的限购政策，房地产成交量持续萎缩终将导致房价下跌，但是到目前为止，一线城市的情况仍为成交量下跌，价格滞涨，二、三线城市的成交量和价格并未出现实质性松动。

“房价背后是货币问题，如果货币增发量没有下来，土地价格依然上涨，房价是下不来的，因为开发商的利润并没有增加。虽然开发商的销量在增加，公司越做越大，但那是因为做小了就做不下去了，只能薄利多销，万科做到1000亿的时候不是一个好消息，就像家电做到1000亿的时候没有利润，实际上房地产商利润是被挤压的。为什么大家日子过得还不错呢？我认为是安乐死，他是赚到钱了，但是他要再进入房地产就进不去了，但是他还有钱，只是没有跳楼而已，他拿这些钱干什么？他什么干不了，好多小公司又去炒楼了。今天房地产这个行业实际上竞争不是非常正向的。”易小迪说。

冯仑对房价上涨和调控有着一个生动有趣的比喻：“涨和不涨要分年龄，如果是青春期时候，你不让他长个子，认为长的是病，把脑袋砍了，你就是坏人；如果是更年期了还在长，你不认为他是病，那是你脑子进水了。”

“行政手段容易带来波动性的增长，有长期理想的开发商一定是希望一个城市房地产的发展是有序的增长，这比波动式的增长要好得多，因为有序的增长有利于这个城市长期的发展，波动的发展确实带来了大量的投机商。”易小迪说。

奶油蛋糕和面包

一位来自荷兰的金融行业人士非常不解，他问顾云昌，你们中国房地产调控到底想干什么？顾云昌的回答和他官方的身份颇为相称：为使房地产更健康、更快地解决老百姓的住房问题。

“北京、上海房价即使降一半，买不起的还是买不起，现在社会普遍认为降房价是让更多人买得起房子，实际上让更多人买得起房子不是靠降房价来解决的，而是要靠保障房来解决的，控制商品房的价格是为了防止泡沫进一步吹大。”

在顾云昌的描述中，房地产市场的支柱地位是难以撼动的，2010年，全国城镇居民用5.25万亿元购买一手房，用3万亿元买二手房，总计8.3万亿元的购房款和2010年全国财政收入相当，房地产对经济发展的拉动力毋庸置疑，所以调控绝对不是打压房地产的概念。

“但是房地产价格问题关系到中国经济的‘软着陆’，2008、2009年经济刺激政策启动，去年是政策退出年，今年是我们要使中国经济着陆的一年，是软着陆还是硬着陆的问题，我觉得还是和房地产有关系。房地产在巨大的货币影响下，房价涨得很快，我们今年的调控任务是要稳定物价，我觉得房价也应该包含在里面，能不能把物价稳定下来，能不能把房价稳定下来，这是实现今年能动性软着陆的问题。”顾云昌说。

房地产调控的另一面，保障房的建设则实实在在关系着民生，顾云昌介绍，“十一五”期间，保障房的建造量平均每年300万套，今年要达到1000万套，“十二五”规划结束的时候，全国保障房的入住对象占到全国家庭总人口的20%以上，而现在只占7%左右。“一方面说明我们现在决心很大，另外一方面说明我们过去是不足的，现在要“补课”。中低端住房人群或者说我们刚刚就业的80后们的住房问题，恐怕很大程度要通过我们保障房来解决好”。

“我相信今年的房地产投资规模不会下降，当然结构得调整，奶油蛋糕少做一点，面包多做一点，我们过去面包做少了，蛋糕做多了，当然最好的是面包做多的时候，蛋糕继续保持总量。”顾云昌说。