经济观察网 记者 陈文雅 实习记者 黄涵哲 招商银行和贝恩管理顾问公司最新出炉的《2011中国私人财富报告》表明，在国内房地产宏观调控的影响下，投资资产在1千万人民币以上的富豪人群对于投资国内房地产，尤其是直接购买国内住宅的热情在明显下降。

在该报告所调查的受访者中，当被问及“未来的1-2 年您是否会减少在房地产市场（包括各种投资方式) 的投资金额”时，90%以上的富豪表示将不再增加房地产市场投资，一半富豪表示逐步在撤回房地产市场上的资金。2009年初，投资性房地产在这一富豪人群中的资产配置比重为17.6%，但到2011年初，这一比重已下降至13.7%。

与此同时，富豪们对直接购买国内住宅的投资热情下降，投资方式转向商铺和间接投资。当被问及“未来1-2 年投资房地产市场的方式是否会发生改变”时，仅有不到10%的受访者选择“仍以国内直接购买住宅为主”，约40%的受访者表示“转为购买商铺，或通过房地产信托、地产基金等参与投资”。

此前，《福布斯》中文版和中国建设银行联合发布的2010年《中国私人财富白皮书》报告显示，千万富豪选择房地产投资的超过六成。

该报告将这一富豪人群称为“高净值人群”，2010年，这一人群的规模为50万人，预计2011年将达到59万人。

报告称，在对国内30省市的300余名房地产从业人员调研中发现，多数房地产从业人员感觉到住宅投资者信心有所降低，普遍看淡房市在2011年的增

报告还预期，考虑到房地产市场受国家调控政策的影响，2011年房地产市场增速放缓，主要有三方面原因，房地产信贷的进一步收紧导致房地产企业贷款与信托融资均将受阻；利率上调导致房地产供需双方的购房与开发成本均有上浮，促使房地产交易量下降；随着国八条出台，各省纷纷出台“限购令”，我们预期成交量将进一步萎缩，价格涨幅放缓或出现下行。同时，2011 年房地产投资性比例也将显著下降，主要有两方面原因：首付比例的进一步提高促使投资杠杆率降低，对购置多套住房的政策限制也导致新增房屋的投资性比例减小；房地产投资方式趋于多元化，资金从直接购置住宅的投资方式转向其他类别投资渠道，例如房地产信托基金、海外不动产投资等。

报告称，富豪境外资产占财富的比例逐年攀升，从2009年的16%上升至去年的19%。在接受调研的高净值人群中，近60%的人已经完成投资移民或有相关考虑。

近一两年，国内富豪转向海外房地产市场的热情在迅速增加，世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东指出，今年以来，中国人海外置业目的不再局限于移民、孩子教育，纯投资的人群数量不断攀升，已经占到总数的近1/3。第一太平戴维斯住宅销售部助理董事陈彦辛则表示，与2009年相比，中国人投资海外房地产市场的增幅达到近八成。第一太平戴维斯的数据显示，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，而这其中以中国内地和香港的购买者居多，中国已经成为海外市场最具潜力的买家。

一份来自中原地产的数据显示，在总价超过1200万港元的香港一手住宅物业交易当中，内地人士购房的金额占总数比例由2007年上半年的13.3%，发展至2010年下半年的35.5%，3年间增长达2.66倍。香港置地集团香港地区住宅物业主管黎汉群也表示，内地富豪已经成为香港市场主力购买群体之一。而新加坡房地产业界人士预计，2011年中国内地买家将取代马来西亚买家购买力。