经济观察报 记者 周亚霖 零成交新盘不断出现、中小中介关张、投资客抛盘，量价齐跌使得通州又一次成为调控下的重灾区。

同样是北京高速发展房地产、土地供应量位于前三的远郊区，通州还要被房价更便宜的房山“挤兑”。谁也无法预料，这一次通州是否又能神奇地化险为夷。

                                   中介关张

家住通州果园日光清城的司徒女士发现，过年后出差数月，小区底商的中介关闭了好几家。“好多都换成了食品店、小超市。”在她的指引下，记者来到了日光清城的底商处。有的中介店已经看不清原来的名字，大门紧锁，转让的纸条贴在窗户上；有的门头还在，只是在下午3点钟就落下了卷帘门。除了北京人熟悉的两大中介业务员众多，还出来招揽路人，存活的小中介店大多只有一个人在店里，甚是冷清。

“好多熬不住，倒了。有的也就硬撑着，靠搞点分租房什么的活着。”一位当地的经纪人告诉记者。

这只是通州倒闭中介的一个缩影。果园临近地铁，属于通州成熟区，中介的业务还算凑合。

到了通州开发量庞大的新城一带，倒闭的中介就更比比皆是，其中不乏一些知名中介。在靠近通州新城的老盘武夷花园，一家中大恒基门面大门紧锁，也正在转让铺面，这家门店明显比普通的中介门店面积大三四倍，通常经纪公司不会轻易开那么大的店，也不会轻易关闭。

一位我爱我家的经纪人告诉记者，单是武夷花园周边，已经有10多家中介倒闭了。当地的经纪人谁也不知道，在通州房地产爆棚的数年间，到底有多少家中介急冲冲地开张了，也不知道有多少家在数月内倒下。只是紧闭的大门、门面转让的广告还提醒路人这里曾有过的喧嚣。

                                    遗留

通州新城就是一个巨大的工地。5月11日的北京，大风使新城更加尘土飞扬。通州大运河旁，楼盘林立。即便当地开黑车多年的人也不知道运河边竖立的楼盘名字和新开发的街道所在何处。

有人试图去统计通州的大开发到底留给通州多大的存货。

北京中原的统计数据显示，今年5月，通州的存货已经占据整个北京市场的30%。

截至5月初，通州近半年来预售的项目合计22个，提供的房源套数合计为9943套，签约套数仅为1730套，签约率仅为17.4%，其中有10个项目现在签约率不足一成。

降价在通州成为一种常态。我爱我家相关人员告诉记者：“武夷花园牡丹园一套89平方米的两居室，4月初报价180万元，目前业主调低报价至140万元，降价幅度达到22%。”我爱我家的运河园店经理蒋洪海发现，原来BOBO自由城一层带花园的房子成交单价都不低于2.2万元，现在成交单价只要1.88万元。

京茂国际城单价从过去2.6万元降到1.98万元还有各种优惠，已经使其“一举成名”。另据链家地产市场研究部统计，位于通州区的珠江丽景家园，去年12月中旬获得预售资格，至今没有成交。位于通州区的金隅花石苑，去年11月底开盘，至今只签约了1套，共有1600多套房屋在卖。

抛售、中介倒闭、成交萎靡，这些都成为一个区域发展过快而相关产业配套不足没有就业带来的痛楚。

                                  投资客抛盘

过去数年，通州的土地供应量非常庞大。据北京中原统计，最近三年来通州供应的住宅土地面积为3451737平方米，占全市供应面积的12.6%。开发量巨大，使得通州特别是通州新城一直是个买房投资盛行的区域，价格在过去两年上蹿下跳。

现在，一些投资客开始绷不住了。

记者采访了通州一位资深经纪人，他所在的门店，最多一周能有15套运河湾的房子来登记，现在抛售的价格只要每平方米1.7万元左右，比较类似的户型在运河湾售楼处大约要1.9万元到2万一平方米。记者到运河湾现场看到，这个马上就要交房的准现房项目，在陆陆续续出清一些剩下的房子。

在这位经纪人接待的客人中，最多的一人要卖BOBO自由城9套房子，这位卖家分两次购买了这9套房子，第一次只花了4300元/平方米，第二次大量购买是在2009年，一平方米花了1.2万-1.3万元/平方米。

他的另一位客人则要出清月亮河城堡7套房子，还有位投资客要出清运河湾4套房子。

“如果说他们都是纯粹的炒房客，那肯定不是。他们大部分都是开公司的，买房也是为了投资。但一遇到市场行情不好或者公司资金吃紧，想想和当初的买价相比也赚了不少了，赶紧卖掉。当然，他们还担心房价下跌。”

以通州新城目前的租金和他们的月供比，明显是入不敷出。伴随着通州楼价不断下挫的消息传出，更多的专家和业内人士开始认为通州的房价又将大跌，投资客也乱了分寸，如果要硬赌房价上涨，也会过于冒险和激进。

通州从2007年万元左右的房价到2010年3月新盘均价基本突破2万，最高报价超过3万，价格早就透支了利好，如今又跌落到1万多元。

“我认识的投资客虽然担心，但没有过去那么慌乱了。”上述经纪人告诉记者。或许，这些投资客早就预见到会有房价下挫的一天，只是突然的限购让人措手不及。

细细计算一下就会发现，如果是贷款买房，这些投资客光靠出租，以目前的房租是很难维持局面的。

以运河湾53平方米的房子为例，经纪人告诉记者，那位抛盘的投资人是以单价1万多元价格购买的，不考虑税费成本，如果付了三成首付，贷款10年，月供4400元左右；贷款20年，月供3000元左右；贷款30年，月供2600元左右，运河湾现在一套53平方米的房子每月最多也就租1600元，这还不包括物业和供暖的费用。

通州新城定位是水景、生态、宜居的区域，新城的新盘物业费很多都在2元以上，完全可以和市区比肩，除非投资客贷款成数很少，不然“以租养房”断不可行。

现在这位投资客希望将房子以1.7万元的单价卖出显然很有难度。在通州已经成熟而且更靠近市区的老城区果园，以1.7万元的单价已经能买到投资客抛售的房子。在果园的低密度成熟小区日光清城，记者看见中介公司数据库里有同一业主以1.75万元的单价挂出了4套房子。“业主心理价格是1.7万元。”中介告诉记者。日光清城对面的苏荷时代，一位业主愿意以单价1.8万元的价格出让自己的三套房子，这些房子户型都是南北通透的。
被房山“挤兑”

北京另外一个远郊区房山也在争抢通州的刚性需求。房山土地供应量高于通州，2009年以来，房山的住宅地块供应占到了全市的20.5%，为最多的区县。小到炒房客、中介，中到开发商，大到土地经营者，两个北京远郊区的竞争层层升级。到最后，谁来承担后果或享受福祉呢，没人知道。

据北京中原统计，近半年来，长阳区域供应的住宅项目为10个，提供住宅套数为4476套，签约套数高达3979套，签约率高达88.9%，是同期通州全区签约率的4倍。相比通州近半年1.9万元/平方米的签约均价，房山区签约价格仅为1.5元/平方米，价格差距达到了24%，按照单套房90平方米计算，单套总价相差超过40万元。

限购、限贷之下，投资客近乎绝迹的远郊区最后又开始了赤裸裸的价格肉搏。