经济观察报 记者 胡芳洁 随着银行信贷的紧缩，缺乏竞争优势的中小房地产企业，其融资成本正步入新高。

成本

由于信贷政策收紧，开发商通过民间融资的方式获得贷款，利率已经达到近几年来的峰值。

“现在30%左右的年利率，能拿到钱已经很不容易了。”华高莱斯房地产研究中心经理王楠说，目前民间借贷利率确实已经达到近几年的峰值，年利率约为30%-40%。

在银行信贷紧缩的背景下，民间资金正在提供新的可能性。

北京君投资本管理中心总裁彭俊明表示，现在企业资金问题，严重肯定是严重，但是和金融危机的时候已经很不一样，那时候就算成本再高也借不到钱，而现在的情况是，如果愿意出高成本，还是能融到资，私募、信托等都还能做，毕竟现在的金融市场，比几年前要发达得多。

作为一家民间投资机构，北京君投资本管理中心目前正在帮助一家资金紧张的房地产公司融资，房地产公司在融资方面的生存状态从中可窥一斑。

这家资金紧张的公司，是一家大型地产公司的子公司，有二级资质，国企背景。实际上，这家公司规模并不算小，本身条件也不错。然而，在现在的情况下，该公司已经无法申请到银行贷款。

该公司目前主要开发的一幅地块，位于江苏北部的一个大城市。因为历史遗留问题，该地块当初拿地时属于毛地出让，现在剩余一部分面积没有完成拆迁，但是已经没有足够的资金来完成。

由于急于完成拆迁进入下一步开发，这家公司开始寻求民间资金的支持。

今年3月，北京君投资本管理中心开始介入这笔业务。该地块评估值约3亿元，按评估值50%的比例，君投资本筹集到了1.5亿元的民间资金，然后通过委托贷款的方式，委托银行来做这笔贷款。

1.5亿元的资金，能帮助这家公司完成后期的拆迁任务，但是，其也需要为此付出高成本。

这笔借款，贷款期限是半年，成本由两部分构成：一部分是正常的银行贷款利息，一部分是顾问费。当然，这些收益都将由出资人享有。综合两部分费用来计算，月息为3.5%，年息则达到42%。

“这个价格还算比较便宜的。”彭俊明说，凡是涉及到拆迁没有完成的项目，银行最不愿意贷款，这种项目本身找资金就很难，另外，现在一般涉及到拆迁的项目，通过民间借贷，月息一般是4%-5%，3.5%的月息已经比市场价要低。

现实

“现在在找钱的企业很多，但是房地产企业的融资成本是最高的。”彭俊明说，小企业、轻资产的公司，最难找到钱，融资的成本也高，中小房地产公司，如果手上没有土地证的话，很难融到资。

能否获得资金支持，完全要看项目自身的条件。彭俊明表示，在项目的选择上，重点评估的有两方面，一是财务风险，即这个项目能不能经受房价出现50%的下跌；二是政策风险，主要看四证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》齐不齐全。

另外，抵押物充足也是重要条件之一。一般是土地或者土地加上在建工程，还有的公司，为了获得一个项目的贷款，需要拿另一块土地出来抵押。

“我们最喜欢的项目，就是同时满足四证齐全、30%自有资金、二级资质。简称‘4+3+2’。”彭俊明说，如果满足这些条件，其通过民间借贷来融资的成本会降低不少，一般年利率为25%-30%。

彭俊明表示，目前他们公司的融资业务中，只有资金需求在1亿元以上的业务才会接，而上限，最好不要超过10亿元。

变化

民间借贷是一种方式，近年来正在兴起的典当行业务中，小型房地产企业正在成为其中一个活跃的参与者。

自有房产的抵押可以便捷地获得贷款，这是中小企业可以选择的一种方式。此外，根据2005年公布的《典当管理办法》，取得商品房预售许可证的在建房地产项目，是可以作为典当物来抵押的，对于房地产企业来说，这也成为一种可能的融资方式。

不过，因为融资成本高，并且房地产在建项目一般所需资金额较大，往往超出典当行的承受范围。在北京，在建工程在典当行进行抵押的情况比较少见。

北京宝瑞通典当行运营官董伊对本报表示，房地产企业在其典当融资的企业中，占的比例非常小。“对房地产企业，我们会非常慎重，而且我们主要针对的是小微型企业，房地产企业大都已经属于大中型企业，不属于我们主要的服务对象。”董伊说。

“在北京，在建工程作为当物，这种方式很少，偶尔一年做个一两单，市场份额非常小。”北京典当行业协会会长郭金山表示。

而北京典当行业协会秘书长郝凤琴表示，在建工程作为当物抵押，根据区域的不同存在不同，在金融相对欠发达、企业融资渠道窄的二、三线城市，会比一线城市更多。

尽管北京的典当行，根据其业务并不能有效反映房地产企业目前的状况，但本报采访了武汉谦和典当有限公司，却发现了明显的迹象。

武汉谦和典当有限公司总经理高鹏对本报表示，在其业务中，今年房地产企业融资的数量，比去年虽然没有明显的增加，但是地产公司咨询典当业务的信息量与去年相比却发生了巨大的变化。

“今年的信息量，比去年增加超过50%。”高鹏说，“每个月，至少都有2-3名开发商会主动找过来，了解如果通过典当行借钱，怎么借、需要满足哪些条件、利率是多少等等。”

这些开发商中，很多都是第一次与典当行接触，来自武汉中心城区的开发商不多，大都是来自周边县市的中小企业，包括咸宁、蒲圻、黄岗等地区。

“有的开发商是项目还在建，建了几栋楼起来，还有几栋要建没钱了，要去办预售证或支付工程尾款；有的是房子销售得不好，银行又贷不到款。”高鹏说。

尽管咨询量变多，但随着房地产业风险的增加，典当行对放贷的审批开始变得更为严格。

高鹏表示，目前，典当行愿意介入的在建工程项目，需要满足几种情况：一种是项目四证齐全，银行的开发贷款已经获批了，只是款项暂时还没有到位的；一种是房屋已经封顶、拿到预售证了，由于销售策略等方面的考虑，还缺一部分资金。

而地产企业通过典当来融资成本依然是高昂的，只能作为短期应急所用。以武汉为例，通过在建工程作为当物进行抵押来融资，综合成本来看，月息为4%左右。

北京虎杰投资咨询有限公司首席分析师张寅表示，目前房地产企业融资的多样渠道依然存在，包括信托、私募基金、民间借贷、担保公司、典当行等，现在的问题不是能不能借到钱的问题，而是企业还敢不敢借。

“现在利率倒挂得太厉害了，个人、企业的钱都不愿意放到银行。今年可以说是一个‘高利贷年’。”张寅说。