曲江借壳案收官旅游地产或注入赛格三星(2)

地产谋略

短短一年内，曲江是如何做到总资产翻了近3倍？

接近曲江新区管委会的一位不愿具名的人士说，虽然曲江名义上是在运作文化产业，但核心的资产还是土地，其具体模式是，通过影视、演艺、旅游等各种文化产业“讲故事，炒概念”，实现区内土地的增值，通过出让土地获得资金，然后再投向文化产业，继续“讲故事”。

在过去，曲江通过运作大唐芙蓉园大雁塔北广场等“故事”的运作，实现了周边地块在5年内从30万元增长到500万元的奇迹式增长。而从去年开始，另一个接近20平方公里的“大明宫”故事也开始被讲述。

据了解，曲江投资下属的大明宫投资集团拥有包括大明宫遗址公园及周边地区在内的19.16平方公里土地的一级整理权、整体规划权和整体开发权。

得天独厚的管委会背景赋予了曲江文化投资强大的土地资源掌控能力，“一级开发后，土地卖一部分，自己拿一部分”。据悉，目前包括中国建筑、华远地产等国内地产巨头都已介入了大明宫地块的开发。

而总资产超速增长的背后，既有土地出让带来的巨额利润，也包括了其持有土地的巨幅升值。但由于土地出让需要由地方土地储备中心走“招拍挂”手续，这部分收益无法在曲江投资的报表中体现。

这也导致了，曲江投资的财务报表虽然总资产有着接近200亿元，但净利润徘徊在千万元水平的尴尬——大部分“讲故事”的项目是不盈利的，而巨额的土地资产目前难以变现。

这部分难以变现的资产包括大唐芙蓉园、曲江会展等实业项目，据称，两者的总资产都超过了10亿元，主要是土地、建筑等固定资产，盈利约在1000万元左右水平。“曲江投资是通过管委会的一级土地开发出让完成的资金积累，但旗下的文化产业各板块盈利能力并不乐观，”上述接近曲江投资的人士说，“只有文化旅游板块和会展板块的盈利能力好一点，其他的演出、影视等板块无论是规模还是盈利能力，都不足以支撑上市公司的业绩。”

但一位不愿具名的曲江会展人士告诉本报，其目标是上单独IPO，“争取3年内上创业板”。

本报获得的一份内部方案称，曲江文化旅游集团将以华侨城为目标，下辖 “大唐芙蓉园景区管理有限公司、西安大唐君悦酒店管理公司、西安大唐芙蓉园地产开发有限公司、西安百仕通国际旅行社有限公司四个实体”。

其模式是，“以承接大型文化旅游项目及酒店管理项目、旅行社业务为主，带动旅游地产的开发，实现良好的经营业绩，并在条件成熟后介入资本市场，进而实现公司的飞跃式发展。”

另外一部分则是尚未开发的“熟地”，今年5月，西安曲江文化产业投资(集团)有限责任公司和西安曲江建设集团有限公司拿下5个地块，成交价超过10亿。9月，西安曲江大明宫投资集团有限公司再次出资3亿左右，拿下西安未央区一处地块。粗略测算，曲江文化投资在西安拥有的土地储备已超过千亩。

但是介入地产开发将保证其未来业绩，记者获悉，曲江文化旅游集团与紫薇地产低调合作的永和坊项目即将开盘，“地块是曲江出的，享有90%的权益，紫薇输入管理、营销和品牌。”上述人士说。

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