经济观察网 易鹏/文 这次国务院出台房地产新政，心理学用得很到位。先是在14日公布国务院常务会议公告，接下来在15日公布了二套房贷首付提高到50%，到17日又对三套房贷大开杀手。这种步步紧逼的策略，给人以强烈的心理暗示，让人进一步感觉到房地产风雨欲来的感觉，所以在19日股市因为房地产股的拖累来了一次暴跌。 

从国务院这种精心安排来看，这次国务院对非理性的房地产泡沫的忍耐总算到了尽头了，终于要对非理性的房地产泡沫动手了。而且出手是前所未有的严厉。可以说，房地产的疯狂遭报应的时候已经来了。当然，任何政策的出台，都有它的两面性。这“一刀切”，在控制房地产泡沫的同时，肯定也会伤害到一些非投机性的刚性购房需求，但在两害相权取其轻的原则上，这种代价是值得付出的。 

这次房地产新政的，对房价的抑制作用肯定是必然的。一个最直接的效果就是降低了按揭贷款造成的杠杆倍数，意味着投机或者购买二套房的资金需求量和成本直线上升。最关键的是，政府出台如此之猛的政策，会导致整个购房市场出于短期看空房地产的重大心理预期。心理预期会直接导致广大购房者持币观望，直接推动房地产成交量下降。当然，政策出台以后，肯定还会有一个双方博弈的相持阶段。根据“量在价先”的经验，这次新政目前对于房价的影响肯定有一个滞后期。一般会在3—6月后，才会在交易量巨大萎缩的影响下，打压房价。如果，在这种猛烈的政策下，房价还不下降的话，在金融危机已经过去，房地产价值趋小的背景下，政府必然还会继续出重拳。比如提高开发商资本金的比重，出台物业税等。 

当然，对这次房地产新政也不宜期望太高，不要认为房地产新政会导致房地产价格的大幅下跌。一方面，经历去年楼市的大爆发，开发商手里拥有的资金是比较充裕的，有足够的抵抗能力。到3月18日为止，39家房地产类上市公司公布2009年年报显示，这39家公司经营性活动现金净流量为202.86亿元，而2008年为-258.91亿元。一方面，政府也不希望房地产暴跌，既然有政策打压，同样可以采取政策来扶持，一旦到了崩盘的区位，政府还是会出手的。现在的打压，关键是要使得房地产能够听话、健康地成长，中国未来的城市化肯定是少不了房地产业的。 

最重要的方面还是房地产新政将面临巨大的阻力。这在前几次的宏观调控中早就有了先例，多次出现了房价越调越高的现象。这种阻力来源于很多方面，最大的阻力来自与希望房地产价格继续攀升的各种利益集团。其中就包括了商业银行，地方政府、开发商、持有多套房产的富裕阶层等。拿地方政府为例，面对这次房地产新政就会有很多空子可以装。比如这次调控究竟用什么标准来衡量城市的房价存在上涨。因为这次新政很多条款是针对房价飞涨的城市的。但目前统计局的数据是有水分的，它公布去年的房价才上涨1.5%，按照这种标准来说，每个城市都可以说自己没有泡沫。而偏偏统计局的数据又是官方最权威的数据，这就形成悖论。这种悖论将给了地方政府阻挠房地产新政一个合法的理由。所以房地产新政成败如何，关键是要看落实。 

任何政策，有人受伤必然有人受益。在笔者看来，这次房地产新政的受益者，一是房地产行业中的精装房。二套房政策的出台使得首付一下提高了不少，通过购买精装房的方式可以缓解一部分资金，不需要立马就掏出装修钱。同时购买精装房可以早点入住节约自己的租房费用，或者用作出租以转嫁高首付带来的压力。 

其次就是股市。巨大的房地产的泡沫，其实也有一个好处，那就是分流过剩的流动性，形成一个巨大的房地产资金池。当这种巨大的资金量从房地产中被挤出来的时候，股市必然会成为资金下一步汇聚的重点选择地。在巨大资金的推动下，也许下半年的中国股市会有些表现。或者，又会在新的领域制造出一个巨大的泡沫。这背后要牵涉的问题，可不是一个房地产新政可以解决的。