经济观察网 杨红旭/文 1月27日晚，房产税终于“靴子”落地。紧随着国务院常务会议原则同意部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，上海、重庆宣布从28日起开征房产税。

这一天，等待了太久。2003年六省市启动物业税空转试点工作，2007年扩大至十个省市；2010年转而热捧房产税；如今上海和重庆终于成为首批试点实转城市。自去年国家将加快研究开征房产税写进官方文件中，以及沪渝二市上报试点方案以来，舆论渐渐将房产税视为抑制房价的“终极武器”。

而检视二地房产税方案，持此观点者不免怅然若失。上海和重庆方案本质相同，皆是对符合标准（属于多套、高档房）的商品住宅征求持有环节的税收；差异之处于重庆方案针对性更强，直接向高档房“开炮”，以别墅和单价为参照系，涉及面小，税率略高；而上海方案主要以套数和面积为衡量标准，涉及面略大，税率稍低。

不妨细致比较。从税率上看。上海分为0.4%和0.6%，分别针对单价为全市商品住宅均价2倍以下者，和以上者，对于征税房屋价格打七折。重庆市分为0.5%、1%、1.2%，分别对应于单价为主城区商品住房均价的3倍以下、3-4倍、4倍以上。表面上看重庆税率高于上海，但由于重庆不对2倍以下非独栋商品住宅征收，且3倍以上商品住宅数量较少，所以二市的实际税负差别很小。

由上可知，二市房产税税率并不高，而国际上一般为1-3%。为什么会这样？当前我们并未一步到位的参考国际水平，而是主要考虑了两个因素。一个因素是1986年出台的《房产税暂行条例》中规定，按房屋原值的余值（减免10-30%）的1.2%征收，其后对商铺、办公楼等都是这么征税的，那么现在要向住宅征收，比商办类物业的税率低些，是合理的。另一个因素是当前处于试点阶段，低税率更容易被社会接受，改革的阻力会小些。

从征税范围看。上海针对新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，以及和非本市居民家庭在本市新购的住房。也即只对新购房征税，存量暂时免征；若是本市居民，首套房免征。同时，规定免征面积是人均不超过60平方米，对属新购住房超出部分的面积征税。也即要合并计算存量和新购房的总面积，超过部分只对所购新房征收，最高限度是对新购房全面积征收。

重庆市针对高档房征税，包括独栋别墅和单价超主城区均价2倍的公寓，还有无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套及以上的普通住房。同时，也有免征面积：存量的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米；“三无人员”无免。

相较可知，重庆的税基比上海小很多。尤其是新购公寓，绝大部分单价都会低于2倍，皆属免征范围；即便超过2倍，那么100平米的免征面积只计算了新购房，不像上海那样还要算上已拥有的存量房。对增量和存量独栋皆征税，这是惟一一个税基大于上海的领域。另外，上海是针对全市18个区县，重庆只对主城区的九个区。正由于此，媒体上流行的所谓“重庆房产税力度大于上海”的说法是站不脚的，而且正好相反！

为什么二市主要对新购房征税？这还是考虑到试点工作的“由易到难”。由于当前包括二市在内的全国各地在房产评估方面力量不足、技术不硬，很难对所有房屋每年评估一次。因此，重庆和上海政策皆提出：应税住房的计税价值为房产交易价；条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。

当然，很多人也会怀疑，近几年国家让民众上报年收入12万元者，以对其征税，但效果极差，中国人没有主动纳税的习惯，而每年一缴的房产税如何征收？上海提到：纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。重庆市已制定出个人住房房产税征收管理实施细则，其中规定：纳税人应主动向应税住房所在地税务机关如实办理纳税申报；税务机关可以依法委托有关单位代征个人住房房产税；从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金；处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款；税务机关可以通知出境管理机关阻止欠缴人出境；纳入个人征信系统管理。

总而言之，如果“国八条”没现身，房产税对于抑制试点城市房价可能有明显作用；但由于“国八条”太强悍，房产税的作用可谓相形见绌。然而，并不能因此否定房产税改革试点的意义。在住宅持有环节增加税收，是我国房地产税改革的必由之路，现在已迈出了最为关键的一步，随着相关体制机制的完善，将在调节收入分配、促进社会公平、引导居民合理住房消费需、抑制投机需求、减少房屋空置等诸多方面，发挥积极作用。当然，在我国房地产税负较高的情况下，增加房产税，还应同时减免其它税种，相关部门必须计之。