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南海意库创业园
本刊记者 杨萍
11:59
2011-04-28
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南海意库:一个文化创意产业园的坚持

《快公司观察》记者 杨萍 在蛇口水湾头村临海的滩头土地上,6栋整齐划一的厂房巍然屹立。 

早晨,成群结队的打工妹,穿着清一色的工作服,走进车间,一排排坐着,开始了一天的“流水线”工作。傍晚时分,当晚霞染红了天空,女工们又簇拥着走出厂区铁门。 

这是电视剧《外来妹》中的场景,也是昔日三洋厂房的真实写照。当年,陈小艺主演的《外来妹》,就是取景于当时的三洋厂房。 

三洋厂房位于深圳蛇口太子路,紧临海上世界,总占地面积4.4万平方米,总建筑面积9.6万平方米,共有6栋厂房,1980-1983年间建造而成,是改革开放最早时期的三来一补厂房之一。二十多年来,先后有近百家不同性质的劳动密集型企业入驻,其中时间最长、最著名的就是日本的三洋株式会社,因此,人们习惯上都通称此地为“三洋厂区”。 

当时,这里是改革开放的先行地,如今,劳动密集型的厂区,不仅产值低下,还对城市土地资源造成极大浪费。如何对旧厂区进行合理改造,一度是城市建设的难题之一。20多年过去了,当年的三洋厂房变成了一个文化创意产业园,还拥有一个好听的名字——南海意库。 

创意产业园多来源于改造的旧厂房 

这翻天覆地的变化,只有老蛇口人才能体会。昔日,三洋厂房的一号楼有7000多人,打工者大多只有小学或初中文化。而现在,一号楼和五号楼入驻的员工有2500人,其中92%以上是本科学历,2008年,生产总值近10亿元。 

南海意库的定位是,以创意产业发展为方向,打造以“艺术+设计”为结构的文化创意产业聚集地。该项目的开发商是深圳招商房地产公司(以下简称招商地产),改造工程分为两期:一期工程1栋、3栋和5栋,总建筑面积为4.5万平米,改造投资为2.2亿。其中1栋、5栋厂房于2008年2月底改造完毕,3栋厂房于同年8月正式竣工,改造后的1栋、5栋厂房以创意设计企业为主,3栋厂房为招商地产办公总部。 

2008年5月15日,南海意库正式开园。经过近三年的运营,南海意库已形成以建筑景观设计、广告创意设计为特色的文化创意产业集聚地。 

很多人都说,文化界的人最会“忽悠”。一个废弃的厂房,也能用文化和创意玩出花样。惯常的操作方法是,一批玩艺术的人,头发凌乱,跻着拖鞋,三五成群,在一个废弃的厂房天马行空,搞艺术创作。渐渐地,原本无人问津的旧厂房被炒热了。炒热后吸引了更多人关注,有了关注度,餐饮类企业就会入驻。如此一来,原本萧条落寞的场所逐渐变成商业聚集地,伴随而来的是商业价值。这种操作套路屡试不爽,无论是北京的798,还是深圳华侨城的LOFT,均是如此。 

在此过程中,先前那些开店的设计师,开工作室的艺术家们,却日渐减少。一个不争的事实是,一旦变成商业聚集地,租金必然一路飙升,仅靠艺术创作和设计来生活的他们,如果没有大量订单和后期的交易环节,没有长期稳定的收益,必然很难承受日益高涨的租金。 

经常出现的情况是,几个月前还是画室,一夜之间变成了面馆。如此一来,创意元素少了,餐饮店、服装店、书店、各种游戏场地日渐增多。随着创意文化氛围的稀释,创意文化产业园也慢慢变味。国内外,有很多文化创意产业园都有类似的诞生和消亡历程。  

理性坚持 

招商地产在园区招商之前,就定下了一些必须坚持的原则:首先,入驻企业必须是文化创业类企业,范围包括建筑设计、景观设计、家具设计、服装设计、摄影、影视文化等。最重要的是,这些企业必须达到一定规模,那些没有租金承受力的创意人士,基本不予以考虑。目前园区内进驻的创意机构已超过40余家。 

其次,建筑是文化氛围的载体,因此在设计上,坚决保持原有建筑风貌。比如,在光鲜靓丽的产业园大楼上,还能看到20多年前的三洋标识,还保留了某些铁皮房,甚至部分吊顶,还能追寻到旧厂房的痕迹。这些复古元素融入到现代设计中时,变成了颇受创意人士钟爱的独特韵味。 

如果你足够“文艺”,一定能够体味到,这些粗犷的、陈旧的、甚至带着昔日粉尘的气息,在结合现代建筑设计的手法后,所催化出的化腐朽为神奇的力量是多么令人震撼。无论是一栋、五栋,还是三栋,随意在某个角落漫步,均能感受到“创意无处不在”。走进不同的公司,像走进不同的世界,色彩、线条,甚至灯光,都迥然不同。而这一切,关乎建筑,关乎景观,关乎设计,关乎意识流。 

入驻这里的企业,在这里工作的设计师们,对空间的要求,对氛围的要求,独特甚至苛刻。要能够为其霎那间的灵感提供适宜的温度,更要为自由的呼吸提供开放的场所,还要为艺术价值转化为经济价值提供便利的平台。 

南海意库项目组成员深谙此道。在宣传上,他们的手法既吸引了创意型企业,也不显山不露水地讨好了政府。 

在对三洋旧厂房的改造上,他们不仅恰到好处地保留了原有风貌,还积极引进了星巴克等企业,咖啡的浓香从一定程度上提升了园区品位。更讨巧的是,他们把深圳市赫赫有名的海上世界变成了自己的商圈配套。在海上世界,有50多家极具异国特色的美食店,有充满浪漫风情的酒吧街,还有生活在深圳的近万名外籍人士。而南海意库距离海上世界只有区区100米。  

如果说这些算是南海意库的优势的话,那么吸引大型创意类企业入驻的另一优势是,南海意库所在的蛇口是深港交通的大动脉,也是整个珠江三角洲的海陆交通枢纽。 

在南海意库工作的设计师,有不少是来自香港,早上,他们从香港坐轮船来上班,晚上,再坐船回家。这样四通八达的交通优势,让企业的订单和交易也变得相当便利。 

另一方面,招商地产在改造时,完全按照节能环保要求,大面积采用绿色材料。南海意库被深圳市委宣传部授予“深圳市文化+旅游型”示范园区,同时授予“深圳市文化产业基地”称号,被誉为深圳城市建筑再生的典型案例,也是深圳市唯一的既有建筑改造和可再生能源示范项目。 

整合上下游  实现共赢 

如果说这一切仅仅归功于招商地产高明的操作手法,也不太客观。记者了解到,招商地产为此付出了3.3亿元的巨额投入。由于一期建成后,园区还没有完善,文化氛围也不浓厚,租金只能维持在60—65元/平方米/月,照此价位,很难在10年内收回成本。该项目负责人石亮洲告诉记者,二期工程预计在今年6月底竣工,如今的南海意库,文化氛围已经形成,各种配套设施也趋于完善,二期的租金已经定在80—85元/平方米/月。 

尽管如此,相比招商地产的其他楼盘和项目,南海意库本身依然是不赚钱的主儿。它带给招商地产的收益体现在其他方面:整合了园区的上下游企业,为己所用。比如,园区内的一些建筑设计企业,开始参与招商地产的方案投标;一些广告公司开始承接招商地产的方案设计和推广;一些景观设计公司还参与了南海意库的二期改造等。如此,这些企业与招商地产形成了战略合作伙伴,该交房租的交房租,该付报酬的付报酬,彼此合作,形成共赢。 

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