（中国蓝筹地产品牌系列活动）

不久前，新型城镇化规划颁布，城乡界限的坚冰正在逐渐融化，虽然一线城市仍将对规模扩张严格控制，但是对中低城市而言，二元机制正在被翘动。

在新型城镇化建设的洪流下，开发商面临着怎样的机遇和挑战？《经济观察报》联合新浪乐居举办2014年度中国蓝筹地产年会系列活动——对话论坛，邀请华远地产董事长任志强和安邦集团合伙人、高级研究员贺军共同探讨新城镇规划下的地产契机和风险。

北京华远地产股份有限公司董事长 任志强先生

最近，周其仁教授和华生教授在微博上有很多争论，华生教授引用的是美国的法律，叫分期立法制，意思就是所有的土地性质应用应该服从于规划，规划在前，不管这个土地是私人的还是国有的，只要这个地方规划道路，就不能随随便便盖房子。而周其仁教授认为，规划应该服从市场，不是政府说这个地方应该盖房子，应该修路，而是市场认为这应该有条路，就像乡间的小路是走出来的，过去的路都是走出来的，是因为这里需要一条路，才有了一条路。

有一个前提，他们两个没有说。华生教授说的规划法确实是真的，周教授说的也是真的，因为美国的分区立法制是服从于市场的分化规划法，规划不是政府的官员确定的规划，而是老百姓和市场讨论这里要不要修个路，要不要修一个机场或者是其他的。政府不能决定，要老百姓决定。

我认为应该服从规划，规划的前提是市场决定的规划，而不是长官决定的。中国现在最大的问题是长官在决定城镇化，这种城镇化通常是实现不了的城镇化。

安邦集团合伙人、高级研究员 贺军先生

发达国家的工业化和城镇化是很匹配的，一般都是正相关，当工业化接近成熟后，城镇化发展的阶段会出现一个新变化，进入后现代的城镇化阶段。这时，城市的人从城市中心向郊区迁移，城市中心出现一些空心区，在郊区周围的城镇发展起来。

欧洲的一些发达国家，城镇化率从50%达到60%，大概用了50年的时间，在新兴市场国家，比如拉美的一些国家，城镇化率从50%到60%，大概用了25年的时间，中国从50%到2020年要达到60%的话，时间差不多是10年。

速度非常快，但这个快有一个历史前提，我们过去是抑制了城镇化的发展，没有改革开放，没有市场经济，现在释放之后有一个喷发式的增长，这是一个过程。但这个速度太快往往有一些问题。

比如说现在的北京，我们的实际人口已经将近3000万了，16000平方公里的范围之内，2000多万人口，超过了世界上的很多国家，瑞士800万人口，澳大利亚2300多万人口，这样的一个超级大城市确实面临着很多的问题。比方说城市病和伪城镇化，一部分人参与了城镇化的过程，但是没有享受到这种福利。有一些人老了在城里待不住，还得回去，此外还有众多留守儿童、孤寡老人，他们是我们中国二元社会结构的代价。