刘奇洪：城镇化未完 房地产业不衰

2003年中国尽管遭遇了非典的袭击，但2003年中国官方统计报告仍有这样一组重要的数据：第一，中国城镇人口所占比重突破40%，达到了40.5%(2002年为39.1%)；第二，中国人均生产总值突破1000美元大关，按照当时人民币对美元汇率8.3计算，达到了1088美元/人；第三，经济增长、固定资产投资、生产资料出厂价格指数等指标都开始进入新一轮上升阶段；第四，中国对外贸易进入“井喷”阶段，国家外汇储备也进入到了一个新的台阶，中国开始了“流动性过剩”时代。
可见，2003年以来，中国又进入了新的一轮经济快速增长时期。但与以往的经济快速增长周期不同，这次经济快速增长表现为：尽管中央政府在2004年起也采取了各种紧缩政策，但经济增长依然保持快速，且周期相对较长，目前虽然有调整迹象，但是房价及能源等价格指数一直攀升不下，唯一值得注意的问题是，衡量宏观经济过“热”与否指标——居民消费价格指数(CPI)是否将维持在政府可控范围之内。
一般来说，城镇化进程可以分为三个阶段：第一阶段为城镇化缓慢阶段，通常城镇人口占总人口的比重在30%以下；第二个阶段为城镇化加速阶段，城镇人口占总人口的比重在30%-70%；第三个阶段为城镇化稳定阶段，通常城镇人口占总人口的比重在70%以上。由此判断，中国从1996年起，进入到了城镇化加速阶段。
中国自1978年推行市场化改革政策以来，中国的城镇化阶段明显分为两个阶段：一是城镇化水平低于30%的1995年以前阶段，其特征是城镇化进程明显缓慢，年城镇化率为0.66%，平均每年有650万-800万净增城镇人口；二是城镇化水平高于30%的1996年以后阶段，其特征是城镇化进程明显加快，年城镇化为1.27%，平均每年有1500万-2000万净增城镇人口。从1979年-1995年的17年时间里，虽然也有年份城镇化率超过1%，但都是特殊事件引起，不具有可持续性，因此，反映在年城镇化率指标方面波动较大。如1979年城镇化率达到1.04%，原因是当年上山下乡知识青年返城；1984年城镇化率达到1.39%，原因是当年中国的经济体制改革重点由农村转到城市，并有政策规定农村户口子女可进城占用直系亲属城镇退休职工用工指标。从1996年-2006年的11年时间里，中国大部分年份的城镇化率在1.4%以上，年城镇化率波动也相对较小，但也有年份城镇化率在1.4%以下，甚至1%以下的反常情况。
需要指出的是，为什么1996年城镇化提高，但没有引起较大的房价上升？原因有四个方面：一是1992年-1993年房地产泡沫破裂所引起的后遗症没有完全消除，如北海、珠海及海南等地的“烂尾楼”到了2004年后的全国房价普涨才消除最后影响；二是1997年的亚洲金融危机波及中国，中国沿海以出口为导向的地区，年经济增幅出现了大面积下滑的情况；三是中国福利分房制度没有取消，体制内的人还依赖单位或政府的福利分房；四是中国还没有成为世界经济贸易组织的成员国，中国还不是真正意义上的开放国家，国际资本市场上“热钱”还难以进入中国。因此，本来在1996年就有可能发生的房价大规模攀升没有发生，推迟了8年，但最终还是在2004年中国的城镇化水平跃过了40%这个台阶时发生了。事实上，如果2003年中国没有遭受非典，就会开始房价的又一轮攀升。
2004年起，中国的年城镇化率打破了多年保持的均衡状态，出现了城镇化加速阶段不应有的减速状态，显然，这种反常状态与城镇房价攀升，进而提高城镇化“门槛”有关。2004年开始的房价攀升，引起了全国新一轮以高耗能产业为核心的投资高潮，这轮投资高潮有合理的方面，因为，起初就是由城镇化加速和货币分房代替福利分房制度所致。但是，高房价导致城镇化率的下降，则反映出商品房价上涨，吓跑了最需要住房的顾客。这就如因为旅客增加导致航空公司购买飞机，但购买飞机数量超过旅客增加量，航空公司只能依靠提高票价的方式来冲抵财务费用增加，最终又因机票价格上涨导致乘客的减少。
目前，虽然提升城镇化水平，要求商品房价格保持稳定甚至要求从高位回落，短期内将降低房地产企业赢利能力，但它可以规范整个房地产市场，将品质低劣的房地产企业清理出场，为全国房地产业的健康发展赢得一个长期持久的外部和谐环境。对具有实力、品牌较好、融资能力强的房地产企业而言，尤其对具有稳定社会责任的中央房地产企业而言，最为有利。

重化工业化因素对中国经济增长的影响

虽然不少人提出中国应该跳过重化工业化阶段，但除了少部分地区可以做到外，对于整个国家而言，这是不可能的事情。因为城镇化将导致市场对能源、钢铁及其他原材料需求的增加，这必然推动重化工业化时代的到来。因此，伴随着中国城镇化的加快，2003年后中国的重化工业部门也就成为中国发展最快的部门，例如，钢材、焦碳、水泥年产量在2001年-2006年间成倍增长。
需要指出的是，重化工业属于资源和资本密集型产业，而中国在这一阶段又恰好处于享受 “人口红利”阶段，这使得中国依靠参与国际分工一方面既能在世界范围内取得资源，另一方面又能实现资本积累；另外，城镇化和重化工业化本身又是需要大量投资的阶段。
由此可见，城镇化加速和重化工业化将使中国经济步入新的快速发展轨道。这一过程的结束，可能有赖于两个方面：一方面，中国城镇化开始进入稳定阶段；另一方面，中国“人口红利”时代结束，步入老年社会。根据这两个因素判断，在没有出现意外情况的前提下，中国经济快速增长可以维持到2020年，即还有13年以上的时间；与此同时，中国的房价也将在较长时期保持高位。

房地产业在城镇化加速阶段的主导作用

房地产业发展，实质上是城镇化和工业化推动的结果。只要中国处于城镇化加速阶段，房地产业必然是中国经济发展的主导产业。因为，一方面，城镇化表现为农村人口转为城市人口，这需要解决进城人口“住”的问题；另一方面，城镇化还有质的提高内涵，这意味着原来城市居民住房条件的改善。
尽管在这一阶段，由于房价上涨过快，在一定程度上已影响到中国年城镇化率稳定及提升，但根据城镇化进展，可以大胆地预测，只有保持房价相对稳定，中国城镇化水平在40%-70%这个阶段，房地产业肯定都是中国经济主导产业，其影响之深远将超过任何一个产业。
需要指出的是，目前中央政府显然对城镇化加速对社会经济影响研究不够，因此，所采取的政策也大多治标不治本。城镇化加速，农村富余农民进城，一是在就业上由第一产业转为第二、第三产业；二是在生活方式上，也由农村生活方式转为城市生活方式。从理论上讲，正常的城镇化和工业化进程，不应该出现，也不可能出现耕地变少的情况，更谈不上城镇化加速导致房地产业发展，而出现所谓的挤占耕地，必须死保18亿亩耕地的情况。因为，第一产业是土地密集型产业，而第二、第三产业是资本密集型或劳动力密集型、知识密集型产业，富余农民进入第二、第三产业就业，对土地的依赖程度大为减少，在信息化时代，甚至出现了生活、工作合二为一的家庭办公模式，根本不需要为了工作另外挤占土地；另外，农民在农村生活，其住宅建设大多是平面发展，最多建两三层小楼，一家一个庭院，城市中的别墅也无非是农村庭院的“升级版”，这样的住宅建设又怎能不是多占耕地？如果中央在制定政策时只看到城市扩张挤占了耕地，而又看不到农民在农村就地建房更加挤占耕地，这又如何不突破18亿亩耕地红线呢？
历史上，英国城市化加速阶段的“圈地运动”，就是因为城镇化能够置换出大量土地，而强迫农民进城。据统计，2006年中国农村人均住房面积为30.7平方米，如按照使用率95%推算，人均建筑面积为32.3平方米。按照每个庭院容积率0.5推算，农村人均住宅占用土地64.6平方米。按照每户4人计算，每户住宅占用土地258.4平方米。2005年中国城市人均住宅建筑面积为26.1平方米，由于城市住宅往高处发展，平均容积率可达3，甚至更高，如按照容积率3计算，城市人均住宅占用土地为8.7平方米。两者相比较，城市比农村人均住宅少占用土地近56平方米，如果真正让每年进城的2000万人由农村搬进城市，仅住宅占地一项，可节约土地11.2亿平方米，即可节省168万亩土地。由此可见，只有城镇化，才能做到土地集约，才能保证中国18亿亩耕地红线不被突破。目前的最大问题在于，中国城乡土地是“两张皮”，缝不到一起，结果进城的农民，买不起房，自然农民也就不会放弃原有的住宅用地。
事实上，中国城市房地产政策目前只考虑到了城市低收入居民买不起房的问题，因此，拆迁补偿也基本以买得起新房为标准，当然，这也是城镇化质的提高的一个重要表现。但城镇化加速的真正核心问题是要解决进城农民住宅问题。如果中国政策对进城买房的农民，在其放弃农村住宅用地的同时，也让其有权购买微利房或廉价房，抛弃20世纪80年代中国特色的“离土不离乡”的城镇化模式，中国的房地产业就能真正步入健康发展轨道。目前，重庆、成都统筹城乡综合配套改革试验已遇到了这方面问题，并且准备开始这方面的“破冰之旅”。
总之，只要中国城镇化任务没有完成，房地产业将一直是拉动中国经济发展的主导产业。按照每年1.3%-1.5%的城镇化率推进，中国城镇化水平达到70%的时间还要13-15年，加上弥补历史欠账需要，中国房地产业发展高峰最起码还有15年的时间。过了15年，中国社会步入老年社会阶段，城镇化处于平稳阶段，房地产业扩张阶段也基本告一段落，尤其中国沿海地区也大致率先进入中等发达国家水平阶段。

“疏导”方为治本之道

随着中国城镇化步伐加快和人口红利延续，作为固定资产重要组成部分的房地产投资依然是推动中国经济增长的动力，房地产业依然是国家在城镇化加速阶段下重点发展的产业。
房地产业发展和耕地保护并没有根本矛盾，事实上，由于房地产业发展与城镇化紧密相关，在一定程度上，房地产业发展还有助于耕地保护。但统计数据表明，由于房价的不断攀升，目前已影响到中国城市化进程，从而影响到中国耕地的保护，因为只有城市化才能在动态上实现中国耕地的保护，所以，控制房价攀升是当前政府需要做的工作。如何控制房价？应该说，古人治水的办法就是一条好的经验，靠“疏”而不是“堵”，就能够解决房价稳定问题。
首先，针对城市化加速过程中人口流动的特点，住房用地指标可以全国通用，只有这样，才能彻底解决人口流动性与住房不可移动性之间的矛盾。例如，中国中西部地区的人，只有在沿海地区城市能够找到就业岗位或经商三年以上者，容许其带着住房用地指标在该城市购买经济适用房或租用政府提供的廉租房；国家根据每个城市提供的住房用地指标，再确定其每年的建设用地指标。作为城市主管者的任务就是保证纳税者享受公平权利，这样就能够真正体现“以人为本”原则。
其次，确立“全国一体化”思路，从全国的角度，制定重点农业发展区。国家对沿海地区不要人为控制建设用地，应根据实际的人口容量，进行用地规划；国家对中西部和部分沿海地区划定的农业发展区，严格控制建设用地，同时，加大财政转移支付力度，扶持现代农业发展。例如，中西部地区的人口在沿海地区安家后，就可以收回其住宅用地，进行复耕，绝对不能就地搞所谓的“新农村建设”。据统计，2006年底中国村民委员会达624428个，且非常分散，如果每个村民委员会基础设施投资平均100万元，总计则为6244亿元，不用说这笔钱难以筹集，就是这些基础设施维护，也是天文数字。比较合理的做法，当许多村民在沿海地区或中西部城镇安家后，剩余村民可以在本地城镇就近安家，原来耕地和复耕土地实行集约化经营，走农业产业化道路。村民就业模式为少部分在农村从事农牧业生产，大部分在城镇从事第二产业和第三产业，其中，由于农产品(24.15,0.35,1.47%,吧)加工大多为劳动密集型产业，这在相当大的程度上解决了进城(镇)农民就业问题。
（文章来源：2008年3月23日    经济观察报）