钟伟出席“中国地产新视角2008责任地产高峰论坛”

背离公共财政，无法解决房地产问题

2008年1月8日，由搜狐网、焦点房地产网主办的“中国地产新视角·2008责任地产高峰论坛”将在北京隆重举行，作为中国地产届2008年第一场最高级别的地产盛会，焦点网主办的此次论坛倍受瞩目：其一，在奥运年的首次行业方向性探索，将得出何种启迪？其二，在2007年1月5日成功主办第一届中国地产新视角论坛之后，2008年第二届新视角论坛上还将会给行业带来怎样的脑力激荡

据焦点房地产网有关人士介绍，本次邀请了多位重量级嘉宾,在2007年人气很高的钟伟先生，也将在新视角论坛上演讲自己的最新观点。

以下为实录

钟伟：我很欣赏徐教授的演讲激情，对他的正义感也非常有感染力，但是美好的制度和目标是可以设计的，这些制度和目标不会自动的实现，人类对共产主义有了很多的梦想，迄今为止我们还没有能进入这么美好的社会。

我想回答的恰恰是徐教授刚才提出的最后一个问题，买不起大的可以买小的，买不起贵的可以买便宜的，买不起可以租，租不起就可以送，请问谁送，送的人如果也送不起呢，或者他不情愿送呢，所以在讨论这个问题之前，我们必须确定哪些政策是有可能的，哪些政策是几乎没有可能的，也必须假定中央政府、地方政府、大的开发商、小的开发商、高收入阶层、中低收入阶层，他们虽然看起来被简单的划分为政府、企业和购房者，但是他们其实行为是不一致的，并且他们的行为在已有的约束条件下，都是非常理性的。没买房的人天天想着房价落，那是因为就地还钱的原则，开发商说100万一平方米也不贵，因为他可以漫天要价，政府说土地必须上收，那是中央政府要财力的原则，地方政府说没钱，可以多做经济建设，各人说的话都没有错，因此我们必须看到房地产问题的本质是什么？说起来中国房地产本质是公共财政问题。

如果细分可以分成四句话来解释；第一句话就是房地产行业的问题本质是分税制的问题。我们首先看1994年分税制，客观上造成了财权、财力的上移，事权、公共性事务的下移，也就是中央政府的财力得以显著的扩张，省级以上财力也得以显著的扩张，但县、地级市、乡镇这几级财政的财力都有显著的萎缩。我们可以看到目前财政收入占比情况是省以上80%，省以下20%，那么也正是因为分税制改革之后，地方政府的公共性事务压力没有减轻，但是地方政府并没有享有相应的财力。中央政府、省政府和更下一级的财政之间，才会出现相互钓鱼的现象，也就是“上头只给政策不给钱，下头只喊口号不办事”。

分税制以后，尤其是2003、2004年这几年以来，地级以下财权财力增长速度比中央、省一级都要放慢，地市以上的财政到现在为止比如说增值税、个税、企业所得税、营业税，还有一些很小的税种构成了地方税收收入的主体，但是这些税种并不是规范的，可以保证地市以下财政收入持续增长的可靠的税种，这个使得地方财政的事权和财权，或者更准确地讲地市以下的财政部门，他们应该承担的公共事务，以及他们能够为这些公共事务可支配的财力，两者之间出现了显著的差异，这是分税制带来的一个直接的后果。
房价问题，我们想可以部分的归结为税制的问题，正是因为地方政府官僚之间也要竞争，对于官僚来讲他们是爱权利远远胜于爱金钱的，又缺不了金钱才能升官，在这种情况下对于地方官员来说必须做出政绩来，要在较短的时间内做出成绩来才能升迁。怎么办？又不能让地方政府发债，地方政府又没有可靠的税收模式，就靠土地财政。土地财政的确是各个地方政府未曾预料到的由于房地产业的发展给他们带来空前的机会。正是由于土地财政，由于土地有非常强的特性，才使土地财政延续到现在。待会儿再说土地财政有什么特性。

我们再看招拍挂制度的实施，为什么对土地年租制，两种制度为什么最后采取土地招拍挂，而没有采用土地年租制，土地年租制更有利于平抑房价，而招拍挂会对已经很高的房价有一个抬高的作用。但是地方政府对于招拍挂有热情，对年租制没有任何的热情，中央政府可能也会对土地年租制表示某种忧虑，因为开发企业的信用还不足以支撑让他能够长时间的持续的来支付土地的租金。在已有的中央地方以及企业信用水平的约束之下，最后走向病原的结果就是土地招拍挂，地方政府急功近利，就是尽可能出让土地，尽可能发展地方经济，然后才能在我作为地方官员有限的任期之内赶紧升官，至于后来者卖光土地怎么办？官员从来都是任期制，不是选民

中央政府和地方政府就土地出让和土地出让之后的收益分配，也并不完全一致，我们可以想见当然双方都想尽可能使得土地出让金的收益停留在自己的口袋里，再加上土地又不可移动，那么土地在出让之后是不是得到了充足的投资，得到了及时的开发，开发商是不是能够在这些土地上形成现实的商品房供应，这也是一个问题。而中央政府又缺乏足够的监督能力，去在每一块已经出让的土地上进行开发进度的调查，这仍然依赖于地方政府，这就使得土地出让、流转、建设这些环节，都由于地方政府的为自身利益考虑的作为或者不作为，使得土地财政能够延续下去。这是我想讲的房价可以部分的归结为分税制带来的问题。

住房保障呢？住房保障也是一样的。住房保障的问题基本上也是分税制问题，为什么我们说住房保障问题也是分税制问题呢？刚才徐教授算了一笔帐特别清楚，也是令人惊讶的，2006年累计投入资金大约是70、80亿，到2007年底截止到现在可能投入资金150、160亿，这些资金能够提供多少廉租房呢？根据国务院发展研究中心他们对城市的贫困阶层调查人口大约只有2200—2300万人，这些家庭大概有700万—800万户。假定每户家庭60平方米的房子或者是50平方米的房子，那么为了解决城市贫困人口住房保障，政府每年掏出的资金大约就不应该比500亿更少，这个500亿占到我们现在全部财政收入大概1%，所以徐教授所说西方国家以及东亚那些主要的发达经济体，拿出财政收入的1%—3%做廉租房，这也是事实，但是中国政府现在目前还没有做到。

为什么廉租房政策没有落实呢？问题就在于谁给。房子是白给的，谁给？是中央一级政府，省或更基层的政府来给吗。我们前面已经说了地市县乡镇没有能力给，即便中央除了应保尽保的政策，到了地方政府手里那，他手里没有钱，甚至要依赖于土地财政才能得出地方政府发展一点可怜的资金，怎么可能还有大量的资金挤出来，再用于给廉租房投入。那么理论上来讲，土地出让收益当中拿出5%或者是10%，能够非常有效改善低收入阶层的住房，但是请注意，即便比如说2006年土地出让净收益2000多亿，拿出5%就是130、140亿，拿出10%就是200多亿，这是很大的数字，比2005年投入的资金大10多倍，但是请相信那些100多亿、200多亿的资金，地方政府仍然用于发展经济上，而我不太相信他们都放到自己的口袋去了。

在地方财政捉襟见肘的情况下，廉租房能靠上面一个文件就能落实吗？非常困难。或者我们再放长远一点眼光，即便中国财政收入5万亿，那又算什么呢？平均到每个公民的头上，可以使用的财政收入资金不到4000，人均也就是3600、3700元，用于教育、国防开支、外交、庞大的行政体系、用于这方面，那方面，到最后分下来也没有几分钱可以用来做廉租房，所以廉租房问题，尤其是地方政府在建设廉租房、经济适用房方面，雷声大雨点小的问题，归根结底还是地方事权、财权严重不对等。

小产权房问题又是怎么出现的？小产权房的问题也是不简单的，你允许州官放火不允许地方点灯，而且就土地上小官背着大官点点灯，大官是难以管的，这就出现农村宅基地，甚至基本农田用来建房的问题，这实际上是土地原有产权人和法理上的产权人就土地出让收益的一场争夺战，我并不认为更高一级的行政部门对于基层的行政部门拥有绝对的正义感，我们不能这么看。如果分税制问题不解决，那么那些先知先觉，想要获得地方政绩的人，他们仍然会广泛的依赖于土地财政，依赖于小产权，依赖于种种能够在他非常短的官员的任期之么拿出地方经济增长的良好表现的答卷来的办法，一场棋局已经开始，他们下棋的时候得到房地产各种各样是是非非的结论，棋局已经开始，你要想改变就必须要改变下棋之所以这样下的驱动结论，驱动结论最主要的一个答案就是分税制在于公共财政。

所以分税制改革的举步维艰，通过房地产行业的问题作为焦点日益暴露出来，那么分税制能够或者说公共财政的转型能够尽快的确定吗？现在看起来还比较困难。因为要达到地方政府公共事务和可支配财务的相对统一是困难的，这不是一场简单的经济改革，这更是一场深远意义上的行政改革。要促使地方政府能够以财产性的税种为主，确立他们的可靠的地方税收体系也是比较困难的。举一个例子，比如说我们希望对于高收入阶层收更多的税，如果他们买了超过他们应该享有的大房子以外也应该交更多的税，不交就罚体，再不交就送到监狱里面，如果一个国家连基本有效的身份证、驾照、护照、纳税人号码等等这样的国别识别体系都没有，税收向谁收，所以以年租制来改变目前的土地出让制度必须困难，允许地方政府不卖地借债行不行？也困难。到最后我们不得不很悲观的承认公共财政的转型，分税制的转型，还有诸多的挑战是一团乱麻，这一团乱麻不是拿一把剑砍下去就能解决的，一砍下去结果是分崩离析不可收拾。

第二个问题，房地产行业的问题本质上还是什么问题？还是土地问题。那么土地问题的实质又是什么呢？粮食自给率的问题。现在我们看起来有两个不成文的问题，因为我对土地问题不太懂，看起来有两条现实不能碰的，一个是95%粮食自给率，这已经很厉害了，现在已经有6000多万人是靠国际粮食，进口的粮食养活的，未来可能有8000万—9000万是靠外国的粮食养活的。虽然5%这样一个进口依赖程度比较低，但是如果你看到5%所折射出的几千万人口的话，你就会觉得这是一个大问题。另外一个是18亿亩基本农田保证，这两条线都是不能碰的。

既然不能碰，问题就出来了，比如说我们中国粮食自给率每下降1%，国际粮价的贸易量就得上升2个点；又比如说主要的房地产重点领域都是在东南沿海，但东南沿海除了山东省人均耕地就没有达到国际粮农组织的0.8亩，珠三角、长三角的人均耕地尤其之少。那么在这种情况之下，就意味着谁获得土地，谁就获得了未来房地产发展的先机，这也是为什么当前围绕土地储备和囤地有那么大的争议的原因。
房地产行业第三个问题是什么？第三个问题房地产行业以前大部分是金融问题，现在看起来房地产问题金融属性正在被弱化，就是目前房地产问题只是部分的是金融问题，因为2003年之后对房地产金融支持的力度开始明显收缩。首先我们看到对房地产行业的发展，金融支持是非常重要的，但是出于对房地产行业的忧虑，金融行业对房地产行业的支撑，正在有所弱化，这就导致了比如说2008年的信贷是比较紧缩的，对于房地产企业对于按揭贷款的紧缩力度也比较大。那么是不是意味着这就是金融体系存在着非常大的风险，我想时过境迁，也许决策者并不是这么看，因为在2003年对于房地产整个行业的金融紧缩，可能会对整个房地产行业有比较大的影响，而到了2007年经过2006年第四季度到2007年全国房价猛烈上涨之后，再采取适度从紧的货币政策，收紧对这个行业紧缩的力度，似乎除了影响价格之外，并不至于对这个行业本身造成非常大的冲击，也似乎并不对银行业的信贷安全造成非常负面的影响。

这些政策含义过了四年不太一样了，同时我们也应该看到比如说举一个例子，房价的上涨当中，金融因素是非常重的，除了开发商获得开发贷款资金成本的问题之外，即便是购房者，我们不说那些无房者，已经购买商品房的购房者，他们也并不是房价上涨的主要受益者。我举一个例子说，如果你是一个中等收入阶层，你买了一套商品房，并且你是差不多用大家平均的时间，也就是7—8年就提前偿还完了，如果你借的是5年的按揭，按揭率都是70%，那么在7—8年当中，每年房价上涨5%，对你而言，因为你使用了按揭工具，对你而言这个房价上涨是毫无意义的，一分钱都没有赚到，如果你借的是10年7成的按揭，7—8年房价每年上涨6%，如果你是借20年的按揭，7—8年，也就是你提前还款周期之内房价每年上涨将近9%，所有的房价上涨的紧收益全部都画为按揭利率，所以不要认为已购房者他们获得了房价上涨的大部分，金融部门才是真正的主要的受益者，当然他们也有可能是未来风险的承担者。

那么在这种情况下，我们现在提出的另外一个问题，就是接下来有可能出现的问题就是央行的亏损和信贷紧缩问题。紧缩的货币政策是有代价的，目前为了15%左右的房地产准备金率冻结了5.7—5.8万亿资金，央行到现在恐怕每年支出资金1200亿，又维持3万亿左右的央票余额，每年支付利息大概不会低于700—800亿，所以央行为维持目前外汇流动性过剩带来人民币流动性过剩带来的紧缩成本，今年年底不会少于2000亿，并且这个成本还会继续每年以700—800亿的速度上升。也许这不是房地产导致的，但是央行在今后几年亏损情况会越来越严重，并且到最后不得不向财政申请补贴。

第四个问题，房地产问题还是收入分配问题，也是收入增长问题，这个我非常高兴听到两位前辈，也就是王小鲁博士和徐滇庆博士，都分别涉及到了这个问题，也就是收入分配的悬殊。房地产行业的供求矛盾，恰恰折射出收入分配的矛盾，在大多数人买不起房的时候，为什么少数人能够有能力不仅基本把房子都买掉了，还能推动房价的上涨呢？那是因为他们太有钱了，或者倒过来讲，那是因为大多数人太穷了。

在目前的情况之下，由于假定你是有自用需求的，那么由于这种自用需求，无非是当期实现还是延后实现的问题，所以在房价涨还是跌的过程当中，你现在恋爱可以不买房，以后成家也许可以不买房，但是生完孩子得买房，这是自用需求或迟或早爆发出来的。另外就是投资需要，在较高的通货膨胀的压力之下，房地产恰恰是作为抵御通货膨胀较为有效的一种工具。自用需求和投资需求都难以持续往下压的时候，我们又觉得维持目前收入分配格局不变的情况之下，既有的政策能在多大的程度上动摇房价呢？
另外一个就是房价的上涨也受到收入增长的制约，那么我们可以非常简略的做一个估测，比如说中等收入阶层，我也不知道中等收入阶层高了能达到多少？大概就认为平均收入2.5倍左右他们算是中收入阶层的上限，据说在深圳、上海、北京，这些以白领为代表的中等收入阶层月收入大概是5000—6000，再假定这些5000—6000两个恋爱的男女走到一起，他们月入大概是1万—1.2万，再假定他们首付30%都是父母出的，再假定他们的薪酬每月能涨10%，再假定每年再涨收入的10%全部用于支付房价，那么他们能够维持购买一套80平方米的房，能够以10%的收入持续增长这样一个速度，能够吸纳房价上涨多少呢？80平方米的房每年上涨不超过1000一平方米，如果超过这个限度中等阶层收入也买不起房。而在2007年发生戏剧性的现象就是中等收入阶层他们也有较快的增长，但是6次加息就使得他们多增加的收入完全都用于还月供了，因此2007年中等收入阶层对于房价支撑能力没有任何的改善。
最后我们想总结一下这个行业面临怎样的确定性和不确定性。不确定性是房地产问题的死结在分税制，在公共财政，而公共财政看起来居者有房子住，也就是中央或地方政府白给你房子住，这样的情况要得以实现还依赖于公共财政，而公共财政有非常漫长的道路，背离了公共财政之外去寻找房地产的解决方案，基本上在我看起来都属于缘木求鱼。

第二个不确定性就是土地问题，土地问题的实质是什么？你是相信全球化还是不相信全球化，你相不相信真的有天灾人祸，战争、社会动乱、政治动乱发生的时候，有没有可能再度进入到国际粮食禁运的过程当中。如果你相信，那么也许像日本这样40%多的粮食自给率，像浙江、广东那样40%的粮食自给率，就是可以接受的，或者95%的粮食自给率，18亿亩耕地基本保障措施松动一下就是可以接受的。如果你觉得最好自己养活自己，那么土地问题就没有答案。农民的收入问题，农村就业人口向城镇的转移问题，富裕的新农村问题也没有答案，所以这是第二个不确定性。这两大不确定性，我们可以基本断言，房地产这个行业运行的轨道没有根本改变。

确定性是什么呢？为防范经济过热和通货膨胀，信贷确定要紧缩，目前的收入分配和收入增长对房价上涨的承受能力有其积极性，这是确定的。所以我们确定要解决问题，要解决房地产的问题，远远比我们想象的要复杂得多，需要中央和地方政府，大型开发商和中小型开发商，已购房者和无购房者，高收入阶层、中收入阶层和低收入阶层共同达成利益的结合，谢谢各位！