房地产业——我国经济崛起的支柱产业

2009-09-28

席强敏

经济观察报席强敏/文 回顾我国房地产业发展的历史，大致可以分成四个阶段：1978年至1991年，房地产改革的探索和试点阶段，北京、上海等大城市逐渐走上了住房商品化的改革之路；1992年至1995年房改全面启动，住房公积金制度、“安居工程”等政策在全国逐渐推行，房地产市场上开始出现了一些非理性的炒作，在海南等个别地区出现了明显的泡沫：1996年至2002年，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，成为推动经济发展的重点产业；2003年至今，随着政府把房地产业定位为我国的支柱产业，它在国民经济发展中一直处于举足轻重的地位。

西方发达国家的经验告诉我们，在一个国家处于经济起飞阶段时，必须确立自己的支柱产业，以使其发挥推动经济快速增长的重要作用。支柱产业是指现阶段对经济增长贡献率较高并且在国民经济中占有较大比重的产业，它具有市场容量大、产业关联度高、带动系数大等特征。比如20世纪中叶，美国在相当长一段时间内把钢铁、汽车、建筑业作为其三大支柱产业。

2003年的“国18 号文”首次明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业” 这个文件在我国二十来年的房地产发展史上具有划时代的意义。据社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，而到了全面实施18号文件的第一年—2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。自2004年起我国的房价就几乎一直处于高涨的阶段，至今虽受到了全球金融危机的影响，但仍保持着增长的态势。

根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP 的比重达到5%～8%时就成长为支柱产业。近二十年来中国房地产业从复苏到初步发展、快速发展，已进入繁荣阶段，其发展速度接近全部经济平均增长的2倍，增加值占GOP的比重已超过了5%。

房地产业之所以能成为拉动经济腾飞的支柱产业，最根本的原因是其对于需求具有强大的带动作用。房地产的开发生产、销售等各个环节涉及的元素非常多，直接和间接关联的产业部门特别多，如建筑、建材、机械、装潢业等，由此决定了其产业链特别长，产业关联度也特别高，容易形成新的经济增长产业群，发挥领头作用。一般估算，房地产业产前、产中、产后带动的相关产业多达50 多个产业部门、几百种产品和服务，本身具备了支柱产业的地位和作用。1998年以来，我国房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动上升，该比重基本保持在18%左右。近几年在中国国内生产总值9％左右的增长率中，房地产业及其所带动的贡献率约占2 个百分点，这个贡献是巨大的。

短短的二十年，房地产业为何发展得如此之迅速？从经济发展的宏观层面上讲，我国目前的城市化和工业化的快速推进，人均可支配收入的提高以及各级地方政府的政策支持促进了房地产市场的发展；从产业政策制定的中观层面上讲，1998年住房体制改革极大地释放和刺激了住宅消费，同时也充分发挥了市场机制配置资源的优势作用；从房地产市场运行的微观层面上看，多层次的供应体系和多元化的产品体系基本形成，出现了供求两旺的良好势头。

虽然房地产业已经成为了支柱产业，但就房地产业本身发展的状况来看，这个支柱产业与汽车、家电等支柱产业相比，还是不成熟的。比如房地产价格过高，房价与居民收入比不合理；在房地产业发展的体制、法制还不完善，特别是土地使用制度、土地征用和房屋拆迁等方面的产权制度还不完善；房地产市场体系不健全、运行不规范，特别是土地使用权一级市场国家还没有垄断起来，尤其是存量土地大量地违规进入市场；房地产资本市场发展滞后，融资渠道狭窄，房地产开发主要依赖银行信贷，使银行承担了房地产开发投资的主要风险；房地产产品市场结构不合理，与居民消费结构脱节。

问题虽然还很多，但是它在国民经济中的支柱地位是一个客观事实，这是任何一个经济学家都无法否认的。之后的路，愿其走好！

（作者系2009年经观暑期实习生）