经济观察报 记者 廖杰华 1480亿元！这就是万科2012年的内部控制销售目标。
 

尽管没有对外公布今年具体销售目标与计划，但万科内部的目标依然雄心勃勃，周转和速度仍是万科的首选追求。

知情人士对本报记者表示，万科2012年全年内部控制销售目标为1480多亿。其中，广深佛等华南区域470多亿；上海等华东区域350多亿；包括华北和东北在内的北方区域410多亿；成都、重庆等西部区域200多亿。

至于未来几年的目标，数天前，游学归来的王石的最新预计，2014年万科销售额可达2000亿元。 

但万科内部的目标更为激进，未来3-5年的销售目标是突破3000亿。
    

内控目标

如不是受调控影响，万科2011年的销售额或已过1400亿元甚至更高。

万科内部人士对本报记者表示，2011年年初，万科各分公司上报的销售目标汇总后超过了1800亿元，“这还是努力控制的结果”。

最终，万科2011年全年实现销售面积1075.3万平方米，实现销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。 

这意味着万科离2011年全年1400亿元目标只差200亿元。但如果稍加变通和冲刺，完成1400亿元销售目标则是大概率事件。

数据显示，今年1月份万科实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元。
但本报获得的信息显示，2011年万科留存了100亿的销售额，2012年1月份万科实际销售只有22亿。

这从部分券商的研究报告中可以得到验证。

元大证券地产研究员赵振毅在2月7日的研究报告中称，万科1月合约销售额同比下滑39%至人民币122 亿元，其中大部分是2011 年12 月的预订货量，因1 月仅有人民币30 亿元左右货值的新盘推出。

国金证券的研究报告认为，万科去年12月份认购与签约不同步，12月认购额为160亿，大部分推迟到今年1月份签约。

100亿留存为万科今年的开局打下了良好基础。

本报获悉，按照万科内部计划，今年一季度需要完成全年销售目标的15%，即220多亿元。按照1月122亿元的销售额计算，在接下来的二、三月，单月销售达到50亿元即完成目标。
具体到全年上，上述内部人士称，2012年全年，万科的可出货项目为170多个，而2011年万科单盘平均销售额约为7.2亿元。

当然，有相关内部计划的不仅是万科，同样痴迷速度的恒大也制定了积极的内部销售计划。本报获得的信息显示，恒大2012年的内部控制目标是突破1000亿元，出货项目约200个。而此前恒大对外公布的目标是800亿元，与2011年的全年销售基本持平。
    

速度之外

千亿之上，速度是保证。

此前，万科对本报表示，由于存货、资金情况比较健康，公司目前并没有缩减开工的必要性。另一方面，开工量和前期的拿地量之间存在一定相关性，2011年受整体市场环境变化的影响，公司在拿地上更加谨慎，这可能会对未来的新开工产生一定影响。

万科2011年三季报显示，前三季度万科累计新开工面积1139万平方米，已完成年初计划的85.7%，预计全年的实际开工量可能略高于计划数。

速度之上，万科还有更宏大的目标。

本报获得的信息显示，万科未来几年的战略是深耕，目标是在3-5年销售额突破3000亿元。
东兴证券分析师郑闵钢在一份发表于2月28日的研究报告中表示：万科布局成熟，未来将进入深耕阶段。万科在长三角、珠三角、环渤海和中西部重点城市的布局已经结束，目前公司已经进入的城市为50个，其中一线城市5个，二线城市18个，三线城市27个。公司一、二、三线城市项目权益面积占比分别为19%、41%和40%。

万科未来将主要深耕这些已经进入的城市，在这些城市里面寻找合适的投资项目。
但万科的速度也遭遇着挑战。 

有种说法是，董事长王石和总裁郁亮最大的分歧，就是万科发展速度快慢的问题。和王石执著地坚持住宅产业化不同，做财务出身的郁亮更看重资产规模和周转。

结束了一年的美国哈佛游学，王石终于归来并首度开腔。“万科要开始进入平稳发展模式了。”在2月21日香港举行的论坛上，王石表示，“我现在还是万科人。”此前外界一直视他海外游学为逐渐淡出万科的表现。

王石对万科的理解或不同于郁亮。 

2011年初，当外界都在为万科进入后千亿时代的高歌猛进而吆喝时，王石却突然刹车。“2011年，我下了死命令，销售额不允许超过1400亿元。”

对于王石将万科销售额限制不超过1400亿的说法，郁亮解释称：“这1400亿的销售额是坚定不移地走质量效益的路，不要盲目追求速度和规模。”

另外，外部的不确定也逼迫万科降速。

谭华杰在总结2011年万科的优势时表示，公司坚决贯彻快速销售的策略，坚持把新推盘当月销售率达到60%视为比较理想的销售速度。

如今，这一速度已遭到巨大外部挑战。

一个不争的事实是，万科的去化速度正在下降，今年1月，去化率已跌破万科强调的开盘首月销售60%的标准。

王石的说法也证实了这一点，王石日前表示，以前万科奉行“5986”，即是拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出8成、产品必须6成是住宅，但现在得改成“5946”，开售第一个月卖4成就很不错了。