谁主城市房价沉浮

周亚玲

　　2008年，房价下降成为一股无法抗拒的市场潮流，众多一线城市首当其冲。当开发商纷纷呼吁“救房价就是救经济”时，房价下跌不仅意味着消费者可以以更便宜的价格买到房子，也意味着土地流拍导致地方政府土地收入锐减，以及各地方GDP的下跌。房价的下跌幅度因城市而异，但对社会整体福利的影响却有着普遍的意义。

经济观察报：哪一类城市的房价最容易受波动？哪一类城市最抗跌？

陈功（安邦咨询公司总裁、首席分析师）：城市房价的波动主要是因资本波动而起的。由于一线城市对资本的争夺能力强于二线或是其他城市，上海和北京对资本的吸引力，一定会强于成都或昆明这些城市，购买力明显强嘛。所以资本会首先积聚到这样的城市，然后才会因为利润空间的原因辐射到成都或昆明。以后就是出了问题资本要回撤也是先撤二线城市，然后才会撤一线城市。所以一线城市的房价最抗跌。尤其是北京的房价，将会表现得抗跌性强。不过要注意的是，我并没说北京的房价不会跌。抗跌性和房价不是一回事。

饶及人（美国龙安集团总裁）：容易受到波动的城市有三种：一种是过去一两年来涨幅很高，房价热过头，和市场上 “商品房”供应量非常足的城市，这类城市最容易受到波动，还有一种就是当地政府将推出很多限价房、福利房的城市，例如北京，上海，杭州。另外一种是受到产业转移，靠外贸为主的城市，尤其是珠江三角洲附近的城市，包括深圳、香港、东莞。

比较能够抗跌的城市是过去一两年涨幅不是很高，而且楼盘供应量相对比较少的城市，或是有着新兴产业的城市，例如昆明，以及一些二、三线城市。

倪鹏飞（中国社会科学院财贸所城市与房地产经济研究室副主任）：市场化比较强的区域，短期波动明显、供给需求比较敏感，传导机制灵活。长期来看，是比较好的事情。譬如深圳等城市，价格起伏明显，和宏观经济形势变化比较吻合。而市场化程度低的地方，供给垄断性比较强，在需求上，市场意识也不强，消费不理性。短期看对宏观不敏感，长期会有问题。前者会是小起小落，后者可能是大起大落。另外可以从城市的产业基础和居民收入水平来看，产业基础雄厚，房地产炒作不厉害的城市，房价最稳定，譬如广东的二线城市中山，现在形势是最好的。而内地一些产业基础一般，好炒作的城市，房价下降最厉害。

张琦（北京师范大学经济与资源管理研究院副院长）：一方面是流动性人口较多的城市房价最易受波动，例如深圳受经济危机影响，中小企业倒闭，流动人口增长减少，需求量减少，房价容易受影响。另一类是前期房价上涨过快的城市例如深圳、上海等。再有就是外向型城市、中小企业发展较快的城市的房价波动影响较大。哪一类城市最抗跌？经济发展受影响较小的城市，资源性的城市，非外贸的，国家骨干企业多的中小城市，譬如一汽、二汽所在的长春、十堰；未来发展潜力大的城市，国家区域开发重点支持的城市，例如滨海新区的天津，北部湾的北海及南宁；东盟经济发展圈的云南等一些城市。北京下跌速度比其他城市稍慢，主要是需求量大，但下跌的趋势与其他城市是一致的。

陈杰（复旦大学管理学院产业经济学系副教授）：有的城市，面积比较小，当地经济比较好，就比较抗跌。有的城市新区面积比较大，炒开发区的概念，服务又滞后，下跌也是自然的。一些一线城市，城市基础面不错，但炒作过度，一年50%的涨幅，那房价下跌也厉害。

经济观察报：房价下跌对居民的生活会造成什么样的影响？

陈功：房价是一种资产价格。房价的下跌意味着资产价格的下跌，而资产性收入也是居民收入的组成部分，因此这同时也是居民收入的下降。当然会有影响，甚至可以说是严重影响。在这种情况下，什么刺激消费之类的基本都是经济学家的空谈。

饶及人：好的影响是一些要置业的老百姓能够买得起自己的房子，而且房价下跌，经济调整，造成优胜劣汰，对后来的开发商有着警惕的作用，会促进房地产产品质量与设计的革新，是健康的。不好的影响是财政收入，一些政府的财政收入减少，一些市政建设可能停顿。不过，总的来说，房子是商品，只要需求有变化，价格有升有跌是正常的。

倪鹏飞：对于自己购房的居民，基本生活没有改变，房子是自住的，使用价值没有变化。对于没有买房的人，价格下降，更少的钱买相应的使用价值。获利提高，对生活有积极的改善。而对于投资或者投资目的的人，价格下跌有一定的影响。而从整个社会福利看，对居民生活没有任何影响。

张琦：房价下跌对居民生活没有影响。影响大的主要是投资和投机房产者。房价越低，居民越能够买得起。

陈杰：房价下跌，直接影响不大。主要是心理的影响。净资产下跌，会影响消费行为。房价与宏观经济不是独立的，有这种信号存在。房价下跌会对预期疲软。房价涨，大家觉得经济也会持续上涨，自己的收入也会增加。

经济观察报：有学者认为，高房价影响城市经济活力，你怎么看？

陈功：高房价当然会影响经济活力。但多高的房价算是高房价？经济活力又是指的哪些活动或是产业？这些都有待澄清和讨论，否则就不能这样泛泛而谈了。如果准确地表述这个问题，应该是基本稳定而每年略有增长的房价。幅度很大的房价增长以及重大波动则是有害的。因为这会影响到服务业或是其他产业的成本大幅上升或是不可控。如果很多行业都受到土地或是物业价格的影响开始远离某个城市，比如南方沿海的情况，那么这些城市的经济将会陷入冻结状态。

饶及人：不一定，有时候高房价反而增加城市经济力，因为消费者信心高，低房价老百姓反而不敢花钱。曼哈顿和伦敦过去高房价，当地经济反而好。目前房价下跌，当地老百姓更不敢花钱消费。

倪鹏飞：房价应该有多高，和经济发展水平、收入水平是有个基本的比例。而房价过高，有负面的影响，增加企业运营成本，缩小了这个城市的企业竞争力。对于将来要做出选择的企业，可能就不来该城市。而一些已经在这里的企业，可能外迁，对人才就业迁徙也有影响。而房价过低也不行，居民收入偏低，经济发展也不行，各方面条件也不好的城市，房价过低，发展什么产业都可以，低端产业就不容易退出，对产业结构提升有影响。如果一个城市生活成本低，大家都跑来，也会成为城市的负担。

张琦：房价是市场的反映，价格是由供求来决定的，不是人为确定的。每一个城市的房价就是反映其本身的经济发展和经济实力。房价不管高低多少，体现的都是城市本身活力。是区域经济发展的选择，由经济总量和市场决定的。如果你觉得房价导致的运营成本高，可以去别的城市发展，但市场规模又会受到限制。

陈杰：这个问题看房价是泡沫，还是正常的。如果是正常的，不能说影响经济活力。城市会有一个金字塔的构成，人们都向往大城市，北京、上海等一线城市房价必然会高。房价本身会引导人们理性地选择工作地点。应该允许房价的坡度，不是人为地压制房价。否则的话，有关系的人获得户口，能拥有好的工作资源，生活资源，房价又不高，大家都拥挤到那里，这样会导致城市的差距越来越大。

我觉得房价还是要市场化。但也要打击泡沫，如果明显是投资的话，应该出台一些措施。虽然现在物业税出台不是时机，但是迟早的。第一应该在（房价）形成机制上做纠正，更加市场化。第二人口流动应该更市场化。大城市居民也可以流出，不产生户口租金，人口分布在各种城市。

经济观察报：在一些城市，房价下跌的过程中，出现政府干预的情况，譬如一些城市，政府叫停开发商降价。你对此怎么看？

陈功：政府干预完全是胡闹，完全是在没有搞清楚状况条件下的乱作为。这种干预是不可持续的。大家想一想政府能有多少钱可用于干这个？又能坚持多长时间？这种带有盲目色彩的市场干预有损政府的权威形象。其实我们的政府必须承认，随着三中全会的召开，我们已经正式开始进入后土地经济时代，地方政府必须在这方面加强学习，寻求新的增长之道。

饶及人：市场就应该由市场来决定。任何行政政策的干预也许短期有用，但是事后都会适得其反，将付出更大的代价。政府必须做裁判而不是球员。

一些主动叫停开发商降价的城市将失去开发商的信心，反而会影响日后去开发的意愿，我认为这些城市的政府官员如此做会对日后的招商造成不好的影响，尤其是外资不敢轻易进入这个市场，因为难预测政府何时会干预房价。

倪鹏飞：政府基本出发点是想让房地产的销售不停顿，产业保持合理的增长。现在受影响的不单是价格，而是销售。政府在税收等方面有一些补贴优惠，也是允许的。这几年，一些地方政府在城市经营中，炒高土地价格，拿了不合理的一部分。现在居民承担不了这样的价格，政府为了促进增长，将一部分不合理的利益转让，也是合理的。政府只要不是行政干预，是以市场为基础的，税收货币上的间接调控，都是允许的。

张琦：政府叫停降价是一种很少有的情况，市场变化不让降也不可能。目前政府关心的主要是整个经济发展稳定，防止大起大落，是为了整个经济火起来，不是为了房地产。正常的房价涨跌是正常的市场波动规律，目前的下跌是正常的变化。政府现在发展廉租房，调整地产供应结构，就是一个很好的机会。

陈杰：政府不应该干预房价。出发点就不对。一些政府出台政策，是害怕房价下跌，导致土地收入下跌。这是短视的、自私的行为。政府应该做的是促进房地产开发，让交易活跃起来。因为房地产是重要的支柱产业，和很多产业有重要关联度。如果房地产停滞了，绝对对国民经济有损害。政府应该积极促进交易行为和房地产开发。政府出台的保障性住房等十项措施，就是正确的方向。前一段时间，鼓励人们消费，保房价却是不合理的。房价该跌还是会跌，应该让市场自己去纠正。政府能做的是鼓励房地产开发，降低税费等。房地产开发的意义在于过程。保经济应该是保投资，而不是保房价。