经济观察报 记者 陈哲 知情人士透露，上海证大房产（00755.HK，以下简称“证大房产”）拟将外滩金融中心地块40%的股权作价约38亿元转让给SOHO中国（00410.HK），双方上周在北京已经签署意向协议。

蛇吞象的故事宣告收场。曾希望在这块黄金宝地上大展身手的戴志康，在现实面前最终选择退出。这在两个月前证大将地王控股权拱手让给复星国际(00656.HK)时，已现端倪。

一个月前，戴志康曾对外称，个人的长处是做金融投资，证大集团将回归金融主业。种种迹象表明，戴的主要精力开始放在耗费其十年心血的喜马拉雅项目运营和海外业务拓展上。

上海滩大佬们面对调控疲于自保，北方金主潘石屹最终接手了烫手山芋。财大气粗的SOHO中国在过去两年的地产调控中，在沪买项目已砸下近200亿元。他还宣称，将进一步增加上海投资。

对于本次交易，相关利益方讳莫如深。

密谋地王？

知名地产顾问机构量奥商业地产集团执行董事梁金野透露，12月初，证大集团与SOHO中国在北京签订了外滩地王股权转让的MOU（谅解备忘录）。按照协议，证大房产和磐石以38亿元的总价，分别将35%和5%的股权，转让给SOHO中国，从此退出证大地王股东序列。“相信交易方会在下周发公告”。

梁金野说，双方应该已经就上述股权转让事宜谈了有一段时间。当然MOU只是交易的第一步，第二步收购方会委托专业机构做尽职调查，一般流程可能要走2-3个月，最后才会签署正式协议。“当然，对国内公司而言，MOU一签，交易就八九不离十了”。

如果上述转让完成，外滩地王的项目公司海之门的股权结构则变为：复星国际50%，SOHO中国40%，绿城中国10%。

此前将控股权拱手让给复星，似乎是戴志康退出外滩地王的前奏。

11月2日晚间，证大房产和复星国际双双发布公告，称证大房产子公司上海证大置业拟将上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司，作价不超过95.7亿元人民币出售给上海海之门房地产管理有限公司。而海之门公司分别由上海证大、浙江复星、绿城中国（03900.HK）及磐石拥有35%、50%、10%和5%的权益。

梁金野说，严峻的外部融资环境令开发商压力颇大，证大旗下的房地产，包括股权投资和证券市场都受到政策和市场的严重冲击。“现在的融资成本已经高达10%-20%，即便明年能够溢价20%卖，跟现在这个价格卖掉差不多”。

证大房产在11月公告亦证实，出售是迫于无奈：“出售外滩地块可减低公司发展该地块的资本承担，并可借偿还本集团之债项而改善资产负债水平。”

证大房产实际控制人戴志康在接受本报电话求证是否已签署转让地王股权意向协议时，表示不知情。证大董事吴洋则称，项目目前已经开工，但的确与SOHO中国在外滩另一个项目外滩SOHO之间互有业务交流往来，但对转让股权之事“不知情，估计不会，但今后董事长怎么选择，就不知道了”。SOHO中国截至本报发稿前并未对此事予以评论。

知情人士说，地王项目另一股东绿城中国目前并未有出售外滩地王股权的计划。

金主老潘

潘石屹早在2009年刚到上海时，就表现出对这个市场的浓烈兴趣。

在短短两年间，拥有充沛现金的SOHO中国，在沪攻城略地，在南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海中路、长寿路、四川北路、徐家汇、浦东等八个黄金商业区完成布局，总体投资超过200亿元。

仅今年以来，SOHO中国斥资107亿元在上海相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块、嘉瑞广场五个项目。如果再加上这笔收购，潘石屹2011年在上海的投资超过140亿元。

如此密集投资的速度和规模实为罕见，但专注商业地产的SOHO无疑认为目前是不错的拿地时机。不久前，潘石屹还对外称SOHO中国账上有200亿的现金，会继续关注上海和北京的繁华地段。

而当前北京CBD开发已经成熟，与更为财大气粗的央企争食显然不智。SOHO中国将业务重心转向上海，成为现实选择。

“对潘石屹而言，即便是成为这块黄金宝地的第二大股东，也非常合算。一方面，这个项目太大，一口吞下来任何人都很吃力。潘石屹在上海好几个项目同时启动，虽然手握重金，难免有些顾不过来。如果能实现操盘和财务投资的结合，无论是从资金层面还是项目层面都合算。”中房信薛建雄分析。

梁金野说：“戴志康离场，外滩项目可能不一定做到完美，但是做到八九成，是容易的。况且SOHO在各地商业项目上积累的经验，可能也会给外滩项目带来一些亮点。”