诺亚财富:房地产投资可关注房地产基金
导语:诺亚财富研究部总经理连凯表示,3.5%的跌幅是从全国范围来考虑,不排除个别城市下跌幅度可能在20%左右。

  经济观察网记者 刘睿/文 近日,诺亚财富发布研究报告称,房地产行业短期风险将延续,明年下半年进入下跌临界点的可能性较大,投资机会方面,建议关注开发类和运营类的房地产基金。

 

诺亚研究根据房价收入的变动规律及历史数据的测算结果,认为房价下跌趋势已经形成,从目前到2012年年底,预计全国平均房价的最大跌幅为3.5%,未来房价增长幅度将明显减缓,房地产业中长期仍将向好。

诺亚财富研究部总经理连凯表示,3.5%的跌幅是从全国范围来考虑,不排除个别城市下跌幅度可能在20%左右。

在2008年的金融危机中,中国内地平均房价下跌幅度仅为1.65%,下跌幅度超过10%的城市仅有2个,即广州和深圳。同时,诺亚研究发现,2000年以来房价收入比的变化是引发政府调控的重要因素,自2000年以来房价收入比呈现趋势向下格局。

对于政策未来的走向,诺亚研究认为,当前的调控政策既影响了投资、投机、高端需求,也影响了刚性需求,未来政策调控首先将在降低刚性需求购房者的负担方面有所作为。如果出现中小开发商倒闭大规模增加的现象,2012年下半年具备政策放松的可能性。但是,在缺乏对冲工具的情况下,为了防止房价报复性反弹,预计政策主要方向是降低普通购房者的购房负担(如降低普通住宅契税、抬高普通住宅认定标准等)、放松限购的范围等。

开发类和运营类的房地产基金,则可以低点进入市场,获得较低价格的土地或者并购低价折价出让的房地产项目具有较大的获利空间,未来将产生较为稳定的现金流。目前万科正处于向此类房地产基金的转型过程中。

而对于房地产信托基金,2012年到期规模将达1172亿元。诺亚研究认为,2010年3、4季度发行并在2012年1、2季度到期的房地产信托是“高危区”。但同时,诺亚研究也指出,我国信托行业爆发系统性风险的几率很小,房地产信托产品总体兑付压力并不大,更有可能的是,极个别管理能力较弱、不良资产率较高的信托公司出现兑付风险。

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