经济观察报 记者 胡芳洁 因为不受限购、限贷政策的限制，商业立项项目，一度成为楼市成交低迷时期的一匹黑马。仅从北京地区来看，不少商业立项项目，都在楼市调控中吸引了众多购房者出手，占据了销售排行榜的重要位置。

不过，这一房地产调控的盲点，后来很快也引起政府的关注。从2010年5月到2011年5月，北京市相关政府部门三次发文，禁止商业立项项目设计成住宅格局进行销售。

然而，这一轮的房地产调控主要集中在住宅市场，政府对商业项目的“顺带”控制，力度稍显不足，可以看到，市场上“商改住”项目并没有因为政策的限制 而受到明显的影响，但开发商却为了规避风险而采取变通手法，反而将风险转嫁到了购房者头上。 东亚上北鑫座项目目前曝出的交房纠纷，正是一个典型的例子。  

调包

东亚上北鑫座的购房者在今年5月12日等到了收房的日子。但是，实际情况却让不少购房者拒绝了收房。 购房者对开发商方面提出了诸多异议，包括房屋还没完工就收房、人防工程面积超出等，但争议的焦点还是集中在开发商售房时承诺的3000元/平方米的博洛尼 精装修被“调包”一事上。 原来购房者收到收房通知后，在收房现场发现，房子是毛坯交房，验房之前要先和开发商指定的一家并不知名的成都的装修公司签订装修协议。

这一改变，让购房者难以接受。从5月12日起，购房者代表每周六都会去找开发商协商，共四次历时一个月，但到目前为止，开发商方面一直没有正面解决 这个问题。 有一点值得注意的是，购房者和开发商之前签订的合同、协议等文件中，并没有文字约定博洛尼精装修。购房者给本报记者提供了一份当初买房时与开发商签订的备 忘录，其中对装修事宜进行了约定，其中确实这样写到：“甲方（指开发商）选定装修公司为乙方（指购房者）所购买的该房屋进行精装修”、“乙方应当在办理收 房手续当日与甲方选定的装修公司签订装修协议”，并且还约定开发商发出书面交房通知之日起30日内，购房者仍未办理完毕收房手续的，视为自动放弃开发商赠 送的精装修。

这些规定，都与现在开发商的做法相符合。既然没有文字约定，为什么购房者都一致认为自己购买的房屋会是博洛尼的精装修呢？ 该项目购房者对本报表示，当时，包括楼盘广告宣传、售楼员的承诺以及售楼处的博洛尼的整体样板间，都显示该项目房屋会采用博洛尼的整体精装。

“网络上的广告和报纸上的广告都有。”该项目购房者自强（化名）对本报表示。目前，记者在网络上依然能找到项目当初的文字宣传，其中确实包括含 “3000元/平方米精装标准、户型以30-80平方米的博洛尼精装mini soho空间为主”。 自强表示，当时售楼处有个样板间，里面全部是博洛尼的东西，而且在样板间所有的物品旁，都有一块印有博洛尼商标的牌子，上面标明了品名、材质和价格。根据 自强给本报提供的当时样板间的照片，其中一块有科宝商标的牌子上，写着如下内容：整体卫浴、黑橡耐磨板+国产亚光PVC、9499元。 “这个样板间我去过，感觉不错。很多人都去过。”自强说。但是现在，当时作为样板间的房子的装修已经被拆除了。 自强表示，看了样板间，销售员对他说：“以后装修送的就是样板间的东西，你们看样板间就行了。” “当时看样板间，还把样板间装修所有的价格都加起来算了一下，好像是12万元左右，这个数字不确定，记不清了。”自强说。 正是这样，广告、样板间加销售人员的承诺，使得购房者在和开发商的合同中没有任何文字约定的情况下，却都认为自己的房屋会获得博洛尼整体精装。

本报记者联系了博洛尼旗舰装饰装修工程（北京）有限公司总经理徐勇刚，徐勇刚表示：“到目前为止，我们公司并没有和东亚上北鑫座项目达成精装修协 议。不过，目前确实有一家成都的装饰公司就向该项目提供博洛尼的整体厨房正在和我们洽谈中。” 徐勇刚表示，此前，公司位于东亚上北鑫座售楼处旁边的体验馆，是公司旗下科宝入住家装的零售部门为了让回龙观地区的家装客户更方便地了解公司的产品及服 务，更便捷地和设计师现场沟通，而设立的小型的体验馆。 尽管购房者四次找开发商协商，但目前问题依然没有得到解决。本报记者联系了该项目经理，表示将问题提纲发过去再回复，记者将问题发给了他，但目前还没有得 到回复。  

禁止与需求

东亚上北鑫座项目先毛坯交房、再签精装修协议的做法，导致了现在的纠纷。问题的根源在于商改住项目为规避风险而采取的做法。

去年6月，曾有媒体报道，当时属于商业立项项目的东亚上北鑫座在销售时，提供的户型图与普通商品房户型图有别，这份户型图是一整个楼层的框架结构，只是用简单的线条划分出了几十套房间，而对套内的结构并没有标划。根据当时户型图的标示，整层楼设有3个公共卫生间。

这正是为了符合当年6月生效的禁止“商改住”新规（即《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》）的要求。这一新规中规定：“商业、办 公类项目一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。” 尽管看起来项目并没有设计套内独立的卫生间，但是开发商预留了上下水，通过后期的装修，每套房屋内部依然会有独立的卫生间。这成为当时众多商业立项采取的 变通之法。

当时，该项目周边的同类型项目，国风美唐和SOCO公社，在销售时也是没有设计卫生间，但是预留了上下水，厨房和卫生间由购房者自己装，实现住宅化 的变通。 由开发商提供精装修，还有一个好处在于，此类房屋毛坯的格局与住宅格局差异较大，基本上就是一个大开间，如果是购房者自己装修，还需要进行住宅方案的设 计，操作起来比一般的住宅装修难度要大。这也是东亚上北鑫座的精装修当时吸引购房者的重要原因之一。

2010年至2011年，政府部门三次发文禁“商改住”，这也正是商业立项项目为了规避政策风险采取后期装修改格局的变通之策的原因。 而实际上，我们并没有看到商业项目的销售因此而受到影响。对于2011年6月1日生效的禁“商改住”新规，该规定执行情况如何，现在不得而知，但各部门对 该规定的态度模糊，却很明显。

本报记者咨询了北京市规划委员会，规委的工作人员表示，对于此类房屋的验收，要看建成的规划和当初审批的规划是否一致，如果是一致的，则能通过验收。至于新的规定，禁止的是6月1日以后拿到规划许可证还是预售许可证的项目，这个北京市建委更清楚。

此后本报记者拨打了北京市建委的监督投诉电话咨询该问题，第一次一位工作人员表示，此规定针对的是6月1日以后拿到规划许可证的项目，而第二次，另 一位工作人员则表示，针对的是6月1日以后拿到预售许可证的项目。记者提出，为什么两次回答不一致？这位工作人员让记者等待几分钟后，给了一个交易处的电 话，让记者咨询，记者拨打交易处的电话后，交易处又给了另外一个部门的咨询电话。从6月14日下午到6月15日上午，记者拨打该电话，没有人接听。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，这一规定应该是针对2011年6月1日以后拿到规划许可证的项目，如果是针对预售许可证，没有可操作性。 “现在销售的项目，应该都是规定之前拿到规划许可证的。”张大伟表示。 而即使是后来拿到规划许可证的项目，会受到新规多大的影响？因为上述交房不设套内卫生间、通过后期装修来完成格局改变的做法并不难。这是不是意味着这一禁 “商改住”的规定，实际上并不会发生多大的效力？张大伟表示，他认同这一说法。

“关键是这一规定，并没有解决根本问题，更多应该从供需、市场需求的方面来考虑。如果价格低，即使没有独立卫生间，买房人也愿意住在这样的房子里，又怎么样呢？商业立项的项目，能不能住人，后期怎么装修，这是购房者自己的事。市场上有这样的需求。”张大伟表示。

而一位地产开发业内人士对本报表示，不让酒店分割销售，如果酒店每个房间没有发放产权证也就罢了，如果分割了产权，政府部门给酒店办了很多小产权 证，却不让销售，这个规定就是违法的；而办公、商业立项项目，不能设计成住宅格局销售，“这个规定，也只是说说而已。”这位人士表示，购房者买了房子，里 面怎么装修，那完全是购房者自己的事，政府只能从一些方面来控制，例如商业立项项目不让有燃气，这个是可以的。但是，室内有没有厨房、有没有卫生间，那是 没法控制的。 “自己装一个马桶，操作起来很简单，开发商可以预留上下水。马桶的下水道可以下排，也可以侧排，如果没有预留上下水，马桶也可以采取侧排的方式，连接到每 一层的公共卫生间去。这操作起来都很简单。”这位人士表示。 随着经济下行、楼市调控的松动，这一禁止规定，能发挥多大的实际效力，值得怀疑。而在开发商的变通中，陷入困境的购房者，如东亚上北鑫座的购房者，却正在 承担由此间接带来的风险。