经济观察报 记者 陈文雅 距离上海1个小时、距离北京1个半小时航程的韩国济州岛，凭借近水楼台先得月的优势以及“免签”的政策，2012年接待的中国游客已经超过了100万人次。在济州岛国际机场的航班时刻表上，来自沈阳、大连、长春、上海、北京这些中国城市的航班占了一大半。

除了以旅游为目的短暂停留以外，济州岛也成了中国房地产投资者买房投资的乐土。根据韩国2010年颁布的投资移民政策，对投资韩国济州岛等指定地区的休闲娱乐设施的外国人，将给予永久居住权。其中，在济州岛内购买休养停留设施在50万美元以上，即可获得韩国移民身份。

50万美元，在北京、上海等中国一线城市，不过是市区的一套90平方米小公寓或是不太偏远的近郊区一套刚刚够住一家三口加上一个老人或保姆的三居室。而飞到济州岛的来回机票和酒店价格，多数时候比到海南还便宜。当地的房屋售价通常是在2万元人民币/平方米至4万元人民币/平方米左右。在国内一线城市住宅严格限购的形势下，着实吸引了一些国内房产投资者把眼光投向了济州岛。

“我们不但不排斥外国人来买房，相反我们还特别欢迎外国投资者。”负责土地一级开发的韩国国有企业——JDC（韩国济州国际自由城市开发中心）土地处处长夫元均表示，“外国移民除了没有选举权之外，其他的医疗、教育等方面都享受国民待遇，还不用服兵役。”

除买房外，济州岛也欢迎海外投资者来开发房地产项目。2006年，韩国中央政府为了扶持在韩国经济发展最为落后的济州岛，颁布《建立济州特别自治道及开发国际自由城市的特别法》，除国防、外交和司法外，济州岛几乎享有完全的自主权，并推出6大外国投资者观光振兴区，对于可建面积大于10万平方米，达到一定数量可出租住房的项目给予可减免税收。有业内人士透露，中国企业可以以30万元/亩的价格在济州岛获得永久产权的土地。

也正因此，济州岛成了中国房地产商赴海外投资的桥头堡。绿地集团在济州岛的健康旅游城项目，是济州岛推出的6个面向国外投资者的项目之一，也是迄今为止中国企业赴海外投资房地产最大和进展最快的一个项目。

该健康旅游城项目位于韩国济州岛南部，北靠济州岛最高峰汉拿山，南距海岸线6公里，总占地约1500亩，总建筑面积为40多万平方米。

2011年12月23日，绿地集团与JDC就该健康医疗城达成了初步合作意向，当时双方签署了项目合作的谅解备忘录（MOU）。2012年10月份，项目破土动工。2014年5月，项目首期就将交付使用。整个项目将在2015年左右全部完成开发。

该项目规划建设观光休养设施、医疗服务设施、商业购物中心、娱乐设施、旅游度假酒店及住宅等六大核心项目，分三期开发，一期主要产品为叠拼别墅,二期为酒店、商业街、免税店、水上乐园等，三期为酒店式公寓。一期别墅和住宅等对外销售部分将达到8万平方米，中国客户占60%以上，其中最多的是来自北方及长三角、特别是上海、江苏区域的客户。

绿地韩国投资开发有限公司董事长黄敏康说，分三期开发是被逼的，本来的想法是整个项目一期开发完，但是有些手续没有办法这么快及办出来，只好分期开工。“二期力争2013年5月动工，一旦动工，收尾就是倒计时。”

除住宅将对外销售外，绿地将持有全部的酒店、购物中心、娱乐设施及健康医疗中心，持有比例将达到整个项目的35%-40%。

说起这个项目的缘起，绿地韩国投资开发有限公司董事长黄敏康表示，他第一次率队去济州岛考察，发现该地块背山靠海，绿地项目头枕汉拿山，远眺海岸线，景观资源稀缺，且闹中取静，开车5分钟就到西归浦市中心，可以建一个独一无二的观景平台，媲美香港半山。

“济州还没进入蓬勃开发时代，就像没开发的海南，济州岛的开发量跟海南比差距很大，很多地方还没体现价值所在，潜力巨大。”黄敏康说。

而绿地集团几年来也一直在探索海外投资。“前几年一直在酝酿搭船出海，和其他几家国企同赴俄罗斯圣彼得堡做项目，参与了一定股份，大约20%，抱着试试水的态度。在积累了一定经验后，集团决定决定还是要自己独立去做一个这样的项目，而且我们也有这样的能力，进世界500强后，感觉到我们应该做一个国际化公司，光在国内发展不能展现风采，要进一步做大做强需要走出去。”

之后，绿地集团的高层赴济州岛前后考察几次，待了半年，决定首选济州岛开始其海外投资之旅。“所谓天时地利人和——天时，中韩建交20周年，经贸发展高峰；地利，北京、上海过来，出国最近的就是济州岛，韩国人从小会读汉文；人和，韩国人和我们关系挺友好，韩国政府对于我们这个投9亿-10亿美金的项目特别重视，当时他们觉得不可思议，现在觉得选对对象了。”

黄敏康表示，目前韩国政府最支持的就是济州岛，除外交外，其余全部自治，“这是济州岛和海南岛最大的区别。现在很多济州人都从首尔和釜山回来发展了，因为未来几年前景较好。济州岛中文补习班人满为患，中国是最大潜力，学好中文不怕没饭吃。”

绿地韩国投资开发有限公司营销总监董坚峰表示，“济州岛民风淳朴，上景点买东西，我去买和韩国人买的价格一样；打车每一次的价格都一模一样，司机从来不会给你绕路；治安很好，半夜走在街上一点问题都没有，其实从这个侧面能反映出在济州的投资安全性。”

黄敏康说，他们仔细思考过海外投资的投资回报率和风险预估。“我们的项目一部分是销售，但是还有很大一部分是需要持续经营下去，包括商业，医疗中心，酒店等。我们其实更看重的是在济州的长期投资发展机会，举例来说，济州的酒店客房入住率，目前整个岛平均入住率75%-80%，乐天新罗的客房出租率长期高达95%。医疗健康产业方面也有较强的吸引力，韩国不但整容业发达，癌症检查和治疗比国内先进还便宜。”

目前，济州已有三四个卖给中国人为主的住宅项目，300万起，主要是两类产品：面宽较宽的多层公寓及3.5万元/平方米起的独栋别墅。

“这些项目都是韩国国内开发商开发的，一开始是面向韩国国内客户，后来韩国受金融危机影响，转而面向海外客户。”

而绿地一期项目的主要住宅产品是180-200平的叠拼别墅，“单价会贵一点但贵得不多。韩国住宅是必须要求精装，而且精装标准比国内高得多，比如地暖是强制必须安装的。我们考虑到中国客户的需求，除了硬装以外，桌椅橱柜，家具家电，电视电灯，空调窗帘，甚至锅碗瓢盆，都一应俱全，做到真正意义上的可以拎包入住。”董坚峰表示。

绿地到韩国后的工作效率，一度把韩国人吓坏了。黄敏康表示，韩国本地开发商由于实力、资金等原因，项目前期准备工作通常要两年才能动工。而绿地2012年7月签MOA，10月动工，2014年底就可以交房，“韩国人纷纷把我们叫做绿地style”。夫元均表示，“JDC在追赶绿地速度方面吃了不少苦头。”

黄敏康说，“韩国人很遵守信用，如果说好今天做哪些工作，哪怕刮风下雨，肯定给你做好，不会拖拉，政府的原则性也很强，很多地方在中国可以变通，在韩国就行不通。”

对于JDC和绿地之间的关系，黄敏康表示，JDC是韩国国土海洋部下属企业，他们把地从私人手里买过来，进行动迁、建设市政设施等一级开发，然后绿地把已经经过平整开发的健康医疗城项目的大部分土地从JDC手中买过来，一小部分由JDC保留，自己实施。夫元均解释说，通过JDC买地比直接从私人手中买效率更高，由于韩国土地的开发需要认证高度、建筑种类等限制，和JDC合作可帮助其更快的获得认可。

“我们保证和帮助绿地获得更大利益。”夫元均说，10年前，韩国政府设定，为把济州岛建设成韩国的明珠，成立了JDC，它不是挣钱的公司，而是为了发展济州岛这块宝地。“济州岛总共有6大外国投资者观光振兴项目，最晚推出的就是健康旅游城。一开始遭遇困难是必然的。土地买卖就花了三年，刚开始也有很多投资者，其中包括两个首要投资商。绿地过来时，2/3的土地归一家韩国本土开发商。我们在合适的时间和绿地碰上了，现在健康旅游城项目变成了六大项目中最活跃的。绿地是上海政府大力支持许可的海外投资企业，可放心地把项目交给他们。”黄敏康称。