经济观察网 易宪容/文 2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议提出了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等五个方面的政策措施，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。这就是市场所称的“国五条”。

尽管不少市场分析人士认为，“国五条”基本上是早几年提出的老调，没有多少新意的地方，但是“国五条”出台之后，先是把中国股市杀得落花流水。因为，“国五条”的核心并非该些政策新意多少，对市场影响多大，而重点是要改变市场预期。

“国五条”的出台向国内住房市场发出一个强烈的信号，即新政府上任并非会如市场预期那样，国内的住房市场政策会进一步放松，甚至于曾有人认为会取消那些政府行政性色彩浓厚的政策，比如住房限购令、住房限价令及限贷政策。但是，“国五条”的出台，政府不仅没有取消这些行政性干预政策，反之要求进一步完善这些房地产宏观调控政策。如果这些政策转化为地方政府责任制，并如反腐败那样采取铁腕手段，那么在房地产问题，地方政府官员为此承担责任必不可少。这很可能就是为何国内股市对“国五条”反应强烈。

再就是，对于“国五条”，其最为严厉、对住房市场影响最大的政策是什么？在不少媒体看来，主要是房地产税征收范围扩大。也就是说，早些时候对房地产税是否要征收、试点征收的范围是否要扩大，整个市场争论得十分激烈。可以看到在这个争论过程中，凡是持有过多住房者都会找出中国不要征收房地产税的理由，甚至于前几天还有人认为中国征收房地产税的条件不成熟，中国要征收房地产税则是几年后的事情。所以，“国五条”的出台要求把开征房地产税的试点范围扩大，也就说明了政府对征收房地产税的决心，即不仅仅是征收范围扩大，而是很快会在全国范围内实施。这就是“国五条”出台之后为何不少媒体把报道的重点放在征收房地产税上。

但是，在本文看来，这并非是国五条的实质或核心。国五条的实质与核心，在国五条自身就说明得十分清楚。就是“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”。就是说，房地产宏观调控的根本原则是要改变当前住房市场之性质，强调的是未来住房市场性质的改变。如果未来中国的住房市场其性质得以转变，通过严格限制与打击房地产投机投资，那么房地产赚钱功能自然会逐渐退出市场。国内房地产市场就能够发生根本性的变化。即房价自然回归到理性，居民消费性住房需求释放出来，国内的住房市场得以持有健康发展。最近，一线城市的住房价格又快速飚升，主要是大量的投资投机者进入。否则，如此之高的房价，消费性的住房需求如何有支付能力来购买？而“国五条”的出台，就是要明确地告诉市场，如果一些人还是梦想如前十年那样通过住房投机炒作疯狂赚钱，那么这个时代可能会成为过去。住房投机投资者只能逐渐退出市场。

既然住房市场是一个以消费需求为主导的市场，住房市场的性质要全面改变，那么政府就会围绕着这个基本政策再出台相关的具体政策，比如说信贷政策差异化更为具体，比如说房地产的各个环节征不同的税收。对于房地产税，政府能够从交易、持有等环节通过税收来调节房地产收入分配关系，来遏制住房投机投资，而房地产税征仅是这些税收环节一个小的方面。同时，也说明对于如何让国内房地产市场真正转型到消费为主导的市场，政府的储备政策还很多，而不是如市场所流传的只有征收房地产税一招一式。这才是“国五条”的核心与实质所在。

现在最为关键的问题是，新政府上任之后，对房地产宏观调控会出现什么政策，两会后有什么样的部署。在本文看来，当前房地产市场核心的问题就是如何遏制住房市场投机投资，如何让住房市场性质由一个投资为主导并由预期决定的市场转型到以消费为主导的市场，那么房地产市场赚钱效应就能够逐渐地退出。而当前房地产市场的投机投资盛行很大程度上都与国内房地产市场赚钱功能的疯狂程度有关。如果政府能够把这个核心把握住，那么房地产市场其他问题就迎刃而解。

实际上，不仅在“国五条”中确立了这个核心，而且早在在2010年“国十条中”就已经确立这个核心（“国十条”就是李克强同志主持的），只不过那时由于李克强没有主事而没有真正把这个核心的内容通过具体的政策来落实而已。大家只要看看“国十条”的第一条内容就知道情况如何。因此，李克强一上任，落实及全面实际“国十条”第一条的内容就会让“两会”后国内房地产市场宏观调控政策有根本上的变化。而“国五条”的出台仅是一个政策上的先导。

因此，市场不要对“国五条”后新上任的政府抱有过多幻想，新的房地产政策会如前十年那样让房地产宏观调控把房价越调越高，而是从“国五条”中看到政府能够有能力及政策让目前的房地产泡沫挤出。从“国五条”来看，尽管看上去与以前十年没有大多的差别，但主事者不同，对政策的理解不一样，现实的环境不一样，从而推出实质性政策也完全不同。但只要真正遏制住了住房市场的投资投机，让住房市场赚钱功能逐渐退出，那么中国的住房市场一定会酝酿着一场重大变革，全国的住房市场出台根本性调整也不可避免。这就是我对“国五条”的判断。