经济观察报 特约记者 余舒虹 中海物业可能成为继彩生活之后第二家由房企分拆上市的物业管理平台。

自去年开始，国内大型房企纷纷宣布了将旗下物业公司分拆独立上市的计划，包括绿城、万科、金科等，专业物业企业如长城、中奥到家等亦在争夺上市先机。而中海物业却于7月率先向港交所正式提交了上市申请。

素以盈利能力强著称的中海地产在物业板块也显示出强大的业绩创造能力。招股书显示，中海物业，2014年营业收入同比增长17.3%至21.64亿港元，营业收入规模远远超过已经上市的彩生活。

目前彩生活物业管理面积约2.1亿平方米，2014年的营业收入为3.89亿元；万科物业管理面积约1亿平方米，同期营业收入为19.9亿元。相比之下，中海物业单位管理面积的收入水平是最高的。

“中海的优势是盈利能力比较强，优质的业主资源给增值服务提供了基础，物业方面的收入可观。”中国指数研究院企业研究总监蒋云峰说。此前，中国指数研究院曾受委托进行了中海物业上市的一部分调研工作。

一位物业管理领域的资深人士对经济观察报分析称，中海物业走的是国企整合并购的扩张之路，也就是将中海内部控股或同系联营的物业业务进行强强整合，在这个过程中，上市成为整合并购最直接有效的路径。

蒋云峰认为，中海物业上市后会更多地整合自身的物业公司来扩大自己的规模，并依靠增值服务来满足客户需求，以获得更大的盈利。

高营收

彩生活上市后，以超高的毛利率颠覆外界认知。中海物业却以不到彩生活1/3的管理规模，实现了与之相比6至7倍的营业收入。

这与二者的收费模式有关。物业管理有两种收费模式，一种是包干制，一种是酬金制。彩生活是国内较少的采用酬金制收费的物业公司，在这种模式下，物业公司在物业服务费里面先提取一定比例的酬金（一般是10%-20%，彩生活收取10%）作为收益，日后的盈余和亏损由业主来承担，物业公司根据实际支出再向业主收回有关款项。

而在包干制模式下，物业公司将所有收取的物业管理费收做收益，所有盈利和亏损都由物业公司承担。中海物业中，60%的管理面积采用包干制结算，40%采用酬金制结算，但是包干制物业带来的收益占总收益的85.9%。

由于酬金制不实际产生支出，这造成了彩生活一直以来的高毛利。彩生活酬金制收费下的物业管理面积超过7成，这部分过去三年的毛利率分别为100%、100%、98.2%。相比之下，中海物业近两年的毛利率一直维持在19%左右，和彩生活2014年79.6%的毛利率有着较大差距。

业内人士分析，用酬金制物业管理和包干制物业管理带给企业的利润总额并无太大差异，只不过在计算毛利率方面，两种方式有所不同而已。

从净利润规模来看，中海物业2014年净利润为0.97亿港元，彩生活为1.50亿元。结合管理的建筑面积，截至2014年，中海物业的单位净利润1.36元/平方米（换算汇率以0.79计算），而彩生活2014年的单位净利润为1.10元/平方米。

根据中国物业管理协会的统计，目前中国物管公司绝大多数采用的是包干制。而与同样主要使用包干制的其他房企相比，中海主要胜在定价。

一份行业内部数据显示，中海物业的平均单价是4.79元/月/平方米，彩生活是1.17元/月/平方米，易居资本投资的中奥则是1.77元/月/平方米，万科则未公布价格信息。中海物业的平均定价远远高出同行。

“因为包干制是按服务收取管理费，不论这些服务所产生的实际管理成本。因此，包干制下的物业定价就显得非常重要。”一位中海物业的内部人士说。

该人士介绍，中海物业的定价一般会先拟定服务范围，预测相关开支，在理清物业定位、类型和区位后，根据竞争对手定价进行调整，一般还会参考当地政府有关物业管理费的价格指引。最终的物业定价会按照业主选取的具体物业管理服务计划而定，中海也会通过自动化和设备升级服务实现潜在的节约成本机会。中海物业的平均单价高，也对保持高价格和维持毛利率之间取得平衡提出了更高的要求。

虽然采用包干制的物业利润率较低，但是收益规模却相对更有保障。

据了解，物业公司一般按月收取物业管理费，每个月初提前寄发下一个月的发票。在包干制下，物业管理费按照相关合约条款收取，业主于收款通知书到期时支付相关费用。中海物业内部人士告知，在这种模式下公司一般可以在向业主发出通知书30天至一年之内收到相关款项。

而在酬金制下，年末时的营运资金盈余将拨入下个年度，任何资金的不足将于下个年度的首月向业主收取。“我们在下半年的现金收回率相对较高，而在农历新年或前后现金收回率是较低的。”上述人士说。

酬金制管理物业的收款难度比包干制高出很多。据了解，中国物业行业平均的收取率一般在80%以下，只有极少数企业可能达到90%以上。如果酬金制下的物业费收取情况得不到改善，公司经营现金流会受到严重的影响。

根据中海物业招股书，从2012年底至今，中海物业不仅严格保证了现金流，还在延续物业合约时成功提高了130项物业的管理费。

中高端

虽然在销售额、营业收入等经营规模指标上未能成为行业冠军，但中海地产一直是最赚钱的上市房地产企业。过去五年，中海地产归属股东净利的复合增长率高达34.7%，增长率位居行业第一。

中海地产一直保持如此高的利润水平，得益于中海地产中高端的产品定位，整体售价在市场平均水平之上。

彩生活的商业模式是“传统物业+工程服务+社区增值服务”，但主要局限于住宅物业方面。相比之下，中海物业管理范围除了住宅，还有写字楼、购物中心等高收益物业，这也是管理面积不如彩生活、营收却高出几倍的原因。

根据招股书，中海集中为中高端住宅社区（包括综合用途物业）、商用物业及政府物业提供物业管理服务，包括中国内地多项地标物业、甲级写字楼（租户包括财富500强企业及领事馆办事处）及众多豪宅。除此之外，还包括了香港和澳门多项政府物业和高端住宅，多个位于香港岛南区的高端豪华住宅业务。

截至5月底，中海共管理了341个住宅社区，31个商用物业，12个政府物业。多元化的业务为中海带来了更多的收入来源。

一位长期从事物业管理工作的人士表示，商用物业的物业管理费可能达到住宅物业的10倍以上，而政府物业一般面积非常大。而且服务政府相比一般的物业服务收入更稳定，这块领域进入企业少、市场空间开阔。

目前中海的项目主要分布在一二线城市的核心地段，住户和业主的高消费能力在增值服务上带来了较高的收入来源。中海物业O2O平台去年11月投入使用，目前已进入44个社区，其目标是开拓中高端客户网络的高购买力，公司内部已经进行了一系列业务的整合和布局，并退出一些非核心的业务。

2012年至2014年，中海物业通过工程服务、社区租赁、销售等增值服务获得的收益由0.53亿港元提升到1.28亿港元，目前占总收益的6%。

内生式扩张

从去年开始，已经有多家大型房企如万科、保利、碧桂园等宣布要将旗下的物业公司分拆独立上市。万科宣布其物业管理集团已成立独立事业部，并拟定了发展规划：向万科以外的社区扩张，并谋求上市，并已开始以“睿服务”体系输出的形式，向非万科项目提供物业服务。

与正在大肆扩张管理面积的彩生活、万科物业睿服务、中奥到家不同，中海物业目前还只依托于中海自身的业务。根据招股书，中海物业90%的业务都来自控股股东或同系联营公司。

业内分析，中海物业已发展20余年，在业内已经积累了一定的口碑，此次分拆上市更多是做大物管生意。

物管公司的扩张很大一块在于收购，但是收购中就存在影响服务质量的隐患。未来企业在扩张过程中的收购难免参差不齐，物管服务的下降或是物业纠纷都很容易影响到中海地产的业务开展。对于专注于中高端的中海物业来说，对外收购并不是一条最合适的路。

中海在招股书中表示，要以内生式增值的方式拓展业务，旨在继续专注于一二线城市，管理中高端住宅及商用物业，并且通过中海宏洋的收购寻求管理发展中三线城市的中高端物业，目标是进一步提高各现有城市的市场渗透率，争取最大的规模经济效益。

“中海物业走的是国企强强整合的扩张之路，这就解释了为什么中海那么急着想要上市。”一位深圳物业管理领域的资深人士说。

据了解，在申请上市前，中海已经在内部做了一系列转让和收购动作，为上市做重组安排：其中包括，根据内部转让获得了淄博亲颐和物业及北京中建物业、重庆海投物业等几家控股股东及同系联营公司的股份；并于5月18日公告称以5000万元收购了中海宏洋物业管理公司100%股权。收购完成后，中海物业的业务覆盖范围增加了14个城市，管理面积增加780万平方米，实力进一步得到增强。

根据一般物业公司扩张发展的路径，物业公司通过整合并购进驻城市，进行科技升级、降低成本、取得收益，再提高客户体验和满意度。上述人士表示，上市主要对科技升级和整合并购所需要的资金进行募集，所以整合并购这一方面的资金需求少，就可以花到工程改造、科技升级等方面，加快扩张步伐。

中海物业实现上市之后，企业发展的束缚减小。上市前，中海物业的发展主要围绕中海的地产业务开展，无论是城市进入数量还是物业管理面积都难有“大跃进”的表现。分拆上市后，中海物业能级提升与中海地产平齐，能够接受的集团资源更多，加上上市平台的融资能力，扩张速度将会加快。

“中海有这个禀赋，通过计划整合往往是效率较高的国企运行方式。重点就在于整合之后的结果和效率如何，要看上市后的第一次中报和股权激励方式，这往往被看作是企业整合并购成功与否的重要节点。”上述人士说。