经济观察网 龙月/文 今年12月30日，是招商局蛇口工业区控股股份有限公司重组上市一周年的日子。一年前，招商蛇口通过吸收合并招商地产，实现招商局旗下城市综合开发运营板块的整体上市，是深交所首单A+B股转A股整体上市案例，也成为央企地产改革的样本。

重组上市后，招商蛇口定位于“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”，并确定园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图，提出“前港、中区、后城”的城市运营模式，致力于以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展，以实现打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区的中长期战略目标。

一年来，招商蛇口多元业务齐头并进，先后促成中国邮轮旅游发展实验区落户公司大本营深圳蛇口、大步推进前海土地的整备工作并与前海管理局成立合资公司、获取深圳会展中心大空港大片土地、太子湾邮轮母港开港等标志性大事件，目前基本形成了其城市及园区综合开发和运营服务商的雏形。

这一年，也是行业整体呈现分化加剧的一年，行业格局的改变带来企业商业模式的改变。招商蛇口正走在跨界创新的路上，并在接近目标——到2020年，招商蛇口计划发展成为中国领先并具备国际水平的“产网融城一体化运作的城市升级专家”。

“前港、中区、后城”模式

合并重组上市后，招商蛇口提出新的发展战略“前港、中区、后城”，分别对应三大业务板块：邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区开发与运营。

招商蛇口总经理许永军表示，“前港、中区、后城”模式，就是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展，实现港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来。

2016年，招商蛇口借助“一带一路”的契机，加快“前港、中区、后城”这一“蛇口模式”的复制，不仅在深圳太子湾、前海蛇口、厦门邮轮城等区域性项目得到推广，更开始“走出去”，由白俄罗斯拓展至吉布提、斯里兰卡等国。

近年来随着世界邮轮经济的迅猛发展，一些国际大都市在经济发展中相继渗入了“邮轮经济”的元素。邮轮母港也成为招商蛇口的主要发力点之一。根据招商蛇口“前港、中区、后城”的城市发展模式，“前港”是指港口经济。这一部分将着力于高端邮轮的运营。

2016年，招商蛇口分别与“邮轮之王”美国嘉年华集团达成合作意向，与云顶香港有限公司、意大利银海邮轮公司签订合作协议，布局中高端邮轮业务。在此之前，招商集团布局邮轮母港已有四五年。

11月12日，中国最大的邮轮母港、招商蛇口全资建设运营的太子湾邮轮母港开港首航。次日，丽星邮轮“处女星号”首航，成为第一艘以深圳蛇口为母港开展邮轮航线的国际邮轮。邮轮产业是招商蛇口“前港-中区-后城”模式的重要落地。将会为招商蛇口带来新的发展机会和利润增长点。

在招商蛇口看来，整体上市后，重新定位为“城市综合开发和运营服务商”，“后城”的建设，作为一个适合居住的社区，绿色低碳的环境是必备的基础，互联网技术的引入则更能够提升社区综合服务能力。

三大业务协同发展

招商蛇口上市一年来，聚焦园区开发与运营业务、社区开发与运营业务、邮轮产业建设与运营业务三大主营业务，在产、网、融、城一体化过程中创新多元业务，使得园区、社区、邮轮三驾马车协同并进，取得重要进展。   

自重组上市以来，不论从拿地方式到开发模式，到整体运营，招商蛇口都已不再是单纯的地产公司。虽然目前地产业务仍占较大比重，但公司正在向上述三大业务均衡发展努力。

2016年，招商蛇口加快推进前海自贸区开发进程，并获得重大突破。前海位于广深港三角的中心区域，享有更多的政策支持，被称为“特区中的特区”。作为前海蛇口片区开发建设的开创者，招商蛇口在前海片区拥有大量的土地储备。

2016年6月18日，招商局集团与深圳市前海管理局签署《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》，招商蛇口拥有该合资公司41.25%股权，并主导前海2.9平方公里土地的开发建设。9月21日，该合资公司深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司正式揭牌成立，自此前海片区开发建设合作落地得到确认。

随着园区具体合作方案的落地，公司在未来园区业务覆盖范围还将进一步增加，预计未来3-5年将迎来跨越式发展。

同样，在发展邮轮产业方面，招商蛇口有着得天独厚的优势，也正在加紧邮轮板块的全国布局。招商系公司以独资、参股或联合开发的形式介入了天津、上海、厦门、深圳邮轮母港的开发运营，已经基本掌握了中国沿海主要城市的邮轮母港，成为了聚核型的中国邮轮母港投资运营商。

招商蛇口总经理许永军表示，园区、社区和邮轮三者均衡发展是最理想的状态，但需要一定时间。根据公司三到五年的规划，将把社区收入从85%左右降低到60%，园区比重从目前的15%左右提升到30-40%左右，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入未来也将持续增长。这种由港区带动园区再推动城市发展的模式，在契合港口、园区和城市良性互动发展的同时，也是招商蛇口为招商局集团在“一带一路”节点城市践行国家战略的重要探索。

稳健发展

2016年，招商蛇口也交出了一份靓丽的成绩单。16年全年业绩呈现稳健增长，1-11月，公司实现销售额656.7亿，提前完成了全年650亿的销售目标。

申万宏源分析师王胜表示，招商蛇口2017年公司股权收益率至少为7.3%。由于招商蛇口盈利稳定,预计能保持较高增长。他同时也看好招商蛇口的发展战略,并认为公司低估值、高增长的特性使得公司成为资产荒下较优的投资标的。

行业人士表示，今年前、后半年的房地产呈现出冰火两重天的景象，房地产调控骤然收紧，预期明年还将步入深度调整。中国的房地产正在向产业整合、升级的方向挺进。从长远来看，房地产市场呈现城市分化、企业分化、 市场分化、调控常态化、地产金融化、 城市更新步伐加快等特点。

许永军表示，企业现在的布局是为后续的业绩打基础，目前，也在进行许多组织架构、业务结构上的调整，实施股权激励计划，为千亿的目标在做准备。未来将持续实现三大业务板块协同发展的业务模式，让其保持优异成绩的同时，助力产业升级。