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2019年10月25日，下午四点。第七届世界军人运动会，在武汉三镇正如火如荼。突然，全城响起刺耳的空袭警报…

你没看错，时间没问题。这种在国际性运动会上未曾有过的一幕，当然不是军运会本身的程序。是碰巧。

《武汉市人民防空条例》规定，2003年起，每年的这一天，武汉都要以试鸣防空警报的方式，提醒人们莫忘“市耻”:

1938年10月25日下午四点，日本先头部队占领汉口岱家山。武汉沦陷。

01.

81年前的武汉会战中，大批中国军人在此以命相搏。

规模最大的空战是1938年“4.29空战”。敌我100多架飞机在武汉上空，惨烈缠斗。

当天据说是日本天皇的生日。中苏两国飞行员联手送了他一个“大礼包”：日方派来武汉的48架飞机，被干掉了21架。

数以万计的武汉人不顾危险，爬上房顶观战助威。作家老舍当时也在武汉，他后来写道：“我们都在高处观看。看到敌机被我机打伤，曳着黑烟逃窜，走着走着，一团红光，落了下去。痛快呀！”

中方飞行员陈怀民，在战机中弹后放弃跳伞，成为世界空战史上选择与敌机对撞的第一人。被他撞毁的，是日本人吹嘘的所谓“红武士”高桥宪一的飞机。

从3000米高空坠入长江天兴洲，同归于尽。

32天后，武汉人在青山江段找到了怀民的遗体。身上有一封写给女友王璐璐的情书：“为你，我爱恋发狂，为你，相思成疯你不知。我只愿在你唇边再沾，那我一生也幸福……”

当时还是浙大学生的王璐璐，来汉口笃安里54号陈家奔丧。大恸。这个银行家的女儿，穿着陈怀民送她的旗袍，跳江殉情。

2015年8月份，在王家墩机场现址办过一场主题展，纪念武汉空战77周年。展览的名字：《武汉上空的鹰》。那年的王家墩机场，已换了新名字：武汉CBD。

从王家墩升空的中国战鹰，永远是武汉人的骄傲。

02.

1869年，汉口神父金宝善到东西湖柏泉天主教堂办事。

有教徒向他请教：耶稣殉难前说，一粒麦子不落在地里死了，仍是一粒；若是落到地里死了，就会结出许多粒。这话什么意思呢？

神父问身边一位刘姓教徒的儿子：你是农家孩子，你说说看。回答是：“一个不愿做好事的人，死了后，他还是他，白活了一生。一个人为别人做好事死了，就会影响很多人学他做好事，这一生，活得值。”

惊诧于这个12岁孩子的悟性，神父资助了两百串钱，刘家开了个牛奶作坊。30多年后，那贫苦少年成了武汉最大的开发商。他叫刘歆生。

大清灭亡后，民国第二任大总统、黄陂人黎元洪有一次回武汉。参加饭局者非富即贵。把酒言欢之间，刘歆生递上一句马屁：“都督创建了民国，我创建了汉口。”

堪称政商经典对话。抬了领导，也显了自己。

那时，汉口老城墙以外60平方公里内，大部分没人要的湖荡地，已被刘歆生低价吃下。

范围有多大？上自舵落口，下至丹水池，西至张公堤，南至江边租界。

1905-1907年间，张之洞在汉口外围修了“张公堤”、拆掉汉口城墙后，汉口城区外扩空间打开。

刘歆生“黄土变黄金”的阀门也就此大开。他成了武汉当时最大的一级土地开发商。连洋人想在英租界修条路，也得答应以他的名字命名：歆生路。

03.

如果从中国第一家鸡蛋厂、第一家理发厅在汉口诞生起算，只用了二三十年，武汉就发育成了近代中国最大的商业中心之一，“东方芝加哥”。

工商业迅速发展，实体经济繁盛。为城市化提供了活力和想象。城市化离不开地产商。在他们身后，是一大批金融机构。

现在如此，一百年前刘歆生的时代也是如此。

民国初年，武汉即有证券商号、股票公司，1916年设立了汉口证券交易所。近代中国一批有影响力的银行也活跃在这里。包括美国花旗、日本上金等20余家洋行和40余家本地钱庄。

这些不差钱的班子，和地产商、建筑商联手。东西方设计元素杂糅折衷，在汉口沿江留下了大批新古典主义建筑。

其在整体构图上沿用西方建筑的三段式，但立面中去掉了繁琐的雕刻和装饰，呈现出简洁、庄重的特点。代表作包括江汉关大楼（1924年）、横滨正金银行（1921年）、汇丰银行（1920年）…

武汉沦陷后，刘歆生位于汉口循礼门的私园“刘园”被强占，成了伪军司令部。

年届八旬的老刘，很有几把硬骨头。他藏进汉口法租界，严禁家人与日本人来往，并因此被鬼子记恨。

1941年，84岁的刘歆生病故。出殡时，大门被日本人堵了。家人只得清晨从后门将灵柩抬出，经唐家墩、姑嫂树，再用船运回老家的一座山上匆匆埋了，没敢留标记。

柏泉这个小地方，确实有“企业家土壤”。创办“裕华纱厂”的张松樵、建成“海光农圃”的周苍柏，都是柏泉人。海光农圃，就是去年“习莫会”上印度老头喝茶的地方。

歆生路解放后改名江汉路；刘的另一处私园变成了中山公园；武昌的海光农圃成了5A级的东湖风景区。

那一代民族资本家远去了，留下的作品却成了武汉记忆。他们，都曾“创建”式地影响了一座城市的品貌。

04.

1996年，柏泉的人在植树时，意外地挖出了刘歆生的棺木。陪葬品仅有一个十字架。

彼时，是武汉又一波城市化运动的起点。又一次“创建城市”的机会。

1997年，武汉市公开了搬迁王家墩机场的念头。至于迁走后用来做什么，据说开始也很朦胧。那个时候，武汉的财力也还很弱。光谷还是“光光的屁股”。

此前，另一个老机场---武昌南湖机场停用后，土地被打包卖给了沿海来的一家开发商。一大块瞰江临湖的宝地，野蛮生长，加上极差的交通和配套，10多年后终于成了一座LOW到爆的居住“围城”。

3年后的2000年，国务院批复确认王家墩机场搬迁。建“武汉王家墩中央商务区”。

一家港资房企、一家国资房企、一家民资房企先后找来武汉。

试探一番后，前两家走了。留下来的那个叫泛海控股，老板叫卢志强。签协议的时候，王家墩机场“部队的飞机都还在飞”。

2003年5月，武汉市政府成立了机场拆迁开发领导小组。再过了4年，2007年，王家墩机场送走了最后一架飞机。4000亩地开始移交武汉市。

从动议到拿到地，武汉用了10年。从签下协议到正式进场（以2008年“樱海园”开工为标志），泛海用了6年，

和张之洞当年拆掉汉口城墙一样，王家墩机场的迁出，为城市肌理腾出了大片空白。

但针对这种空白的对策，与传统意义上的新城规划不同。后者是一张白纸从无到有，而王家墩的周边，已因为历史原因形成了密度较高的围合。

“填空”的时候，必须时时顾忌与周边的联系和掣肘。这一点，不仅是老卢，估计武汉市当时对后期难度的考虑，也是不足的。

但不管怎样，王家墩这三个字，开始被武汉媒体拿来和新宿、曼哈顿、拉德芳斯这些世界级CBD放在一起想象。吊足了武汉人胃口。

05.

听说，拿地以后，卢志强邀了几个老铁到武汉。

在宽阔的机场跑道上，有个老板说：只是开发房子卖了赚钱，其实没多大意思。这么好一地方，能留下点什么多好。

老卢没接话，若有所思。

作为武汉楼市史无前例的存在，这艘“机场跑道上建造的艘母”，终于缓缓开动。

作为“非典型开发商”，泛海从未跻身过一线房企行列。如果我没记错，它连销售50强榜单都没进过。

但它玩的这个项目却如此之大。总建筑规模1400万方。商住比高达7：3。按行内的理解，只有30%是肉，剩下七成全是难啃的骨头。如果放到现在，估计没几个房企愿接。

7年过去，汉口的房价和地价一路涨过来。吃肉的商人们喜笑颜开。但卢老板却在2014年提出实施“彻底的去地产化”。四五年下来，地产营收在泛海总营收中，只剩了五分之一。

在卢志强的脑子里，武汉CBD根本就不是传统意义的房地产项目。泛海想泛的那片海，不是地产，而是金融。

集中火力，浩浩荡荡向金融业开拔，卢老板在不长的时间内，拿下了所有金融行业最为值钱的牌照。构建了包含银行、证券、保险、基金、信托、期货、融资租赁、互联网金融在内的完整金融版图。

和100年前刘歆生的“画风”有所不同，老刘是地产在前，钱庄是支撑。老卢呢？是金融在前，房地产是用来为金融服务的，是配角。

与那些网红一样的首富们不同，卢志强鲜见于公众场所。有人问原因时，他曾撂下一句话：

我们所做的事有时候过多地炫耀，过多地通过媒体去放大其效应，反而不利于泛海的成长。

06.

人想低调好办，但事情不太好低调。

2019年震动国内地产行业的第一桩大买卖，就和泛海有关。

今年元月21日，融创中国（01918.HK）和泛海控股（000046.SZ）双双公告：泛海控股子公司“武汉中央商务区股份有限公司”以125.53亿元拟向融创转让剥离协议资产后的泛海建设100%股权。

武汉地产圈率先炸锅。泛海的员工几乎都收到了同情的问候：老卢把武汉CBD卖给融创了？你还好吧？

一星期后，这种讹传自动歇菜。“武汉中央商务区股份有限公司”里面，装着泛海控股所有的地产开发业务。卖掉的只是其中京沪两地的土地储备：北京泛海国际1号地块、上海董家渡项目。

武汉的地，不动。

有财经媒体戏谑地表述了这笔朋友圈交易：卢志强从仓库摸出两个包裹，掸掸灰递给孙宏斌。老孙两眼放光，如获月光宝盒。在商言商。一个要补锅，一个锅要补罢了。

这次卖地的目的，泛海的公告是这样写的：

剥离北京、上海项目后，公司将聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔、更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目，推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型。

8月27日，泛海控投刚刚发布了上半年财报。验证了上述战略：

报告期内公司总营收80%来自金融业务；归属于上市公司股东净利润同比大增30.28%。资产负债结构大幅优化。

07.

从2007年樱海园开工起，质疑泛海武汉CBD的声音就没有消停过。

说泛海没有大型商务区操盘经验，打着CBD的招牌，行的还是开发住宅之实。特别是开盘了几个住宅区后，有人送了CBD一个雅号：中央住宅区。

很多人担心，卢志强在王家墩把肉吃掉后，到啃骨头时遛了。对这类传闻，泛海基本上没对外发声，该干嘛干嘛。

房地产，是从业人员流动最频繁的行业之一。从泛海离职的员工们建了个微信群，名叫“曾经泛海”。里面400多号人，散见于武汉几乎所有开发商。

一般来说，离职群都是怨妇风格。这个群与众不同：几乎没人聊泛海的不是。恰恰相反，都在说泛海值得尊敬，老东家是厚道人。

两个原因：一，卢志强从不拖欠薪水。二，从泛海出来的员工有些见识。

“曾经泛海”的人这样对豹子哥讲：“很少地产公司有这么集中、丰富、有代表性的项目。记得我当初从泛海出来，到现在的房企面试，这边的负责人说，很羡慕你这么年轻就经历过这么多业态，我做了十几年就一直是住宅…”

“至于外人对CBD速度慢的吐槽，我们都晓得老板有不方便说的委屈。这种委屈与个人能量无关。即使老卢走了，老王老孙来仍然无法呼风唤雨。”

08.

员工们清楚，老东家投了一百来亿，在王家墩吃土多年，干了很多只有他们知道的“里子工程”。

CBD里规划的主次干道38条，约一半要与周边现有道路对接。因拆迁进展不顺，好多路内部成型多年，就是通不出去。

地上的快不起来，那先搞地下的。为“消灭”CBD中心区域路面的机动车，所有方向进出CBD核心区的车辆，要全部入地。

只好在底下也造一座“城”，开发总量262万方。相当于在地下建两三个百万方大盘。

这里建了武汉目前唯一的地下交通环路。商务区核心的11个地块、所有的地下停车场以此相串，光匝道就“6进6出”。

这条交通环廊以上、地面以下，还布设了一条巨型管道走廊。

2016年，有领导人来湖北，专门去底下看了这个成果（下图）。完后给了一句表扬：功在当代，利在千秋。

去年，豹子哥沿着强哥当年的路线进去逛了一圈。电力、通讯、供水……城市血管全部集中入洞。并留有巨大的冗余。

其实，地下工程同样快不起来。地下主体施工前前后后做了6年。难的是什么？也是对接。因为自己一家说了不算。

举个例子，黄海路隧道，搞了3年的封闭施工。但其实二期工程只有7个月，并且要时刻关照其他大型市政建设：既要配合地铁7号线的建设，又给地铁10号线进行地基加固，还要为未来10号线的穿越预留空间…

排期之复杂，工程部的人都快疯了。

09.

2016年10月25日（这日子真巧），中国CBD联盟成员单位集体访问武汉。

交流时，地主方拿出来汇报的有这么几条：

华中第一条城市综合管廊武汉唯一强电入地+雨污分流区域机场跑道废弃混凝土再生利用核心区地下交通环廊+地铁全覆盖武汉最大人工海绵城市项目

这话风与开发商的经验介绍委实难以挂上钩，倒像是主管城建的副市长、或者是规划局领导说的事。但它是事实。

武汉CBD的地标是武汉中心大厦。超高层摩天楼。

大厦幕墙面积约9万平方米，请的是艾勒泰，就是操刀过台北101、中东迪拜塔的那家。设计从2011年开始，花了足足3年，其间不停修改完善。

最后，整个幕墙由1.1万片独立的鱼鳞状板块拼成，每片“鱼鳞”造价2万元。独立的好处是，每一块都是独立通风口。不封闭的写字楼，更舒爽。

“鱼鳞”还可导流雨水收集后循环利用，隐形的蓄水池如同“水空调”。节能。幕墙的玻璃是在玻璃厂特殊调制的，色彩、节能参数、反射率极佳。减少光污染。

这一套搞下地，测算出的节能率为15%-30%。

这些对卖房子直接作用不大、对控制成本更无益处的工程，在汇报时总结成一句话：武汉CBD是国内首个通过规划环评的CBD。

CBD第一条市政路淮海路，种了市政标准的行道树。

卢老板觉得标准低了。出钱全部换成了胸径50公分的大香樟，每棵造价相当于一辆奥迪。200多台奥迪栽下去，弄了一条武汉最高园林标准的市政路。

有人算过，武汉CBD内的王家墩公园、梦泽湖公园、核心区景观轴等公共园林，加上九个住宅区内园林群落，老卢在CBD栽的树种的草，是刘歆生当年在中山公园的3倍多。

10.

武汉有个私企大佬，CBD已开发的9个住宅，他入手了七处。像集邮一样。原因蛮简单：泛海是他走在小区里，觉得武汉很“大城市”的社区。

他说在上海外滩、汉口江滩看到老石头房子时，才有这种感觉。真是卢志强的知音。

在武汉CBD，卢志强有“石材强迫症”。

CBD内的房子，从立面到细部装饰，从立柱到大堂，从室内到室外的景观地面，连建筑的装饰、栏杆、宝瓶柱，统统石材。

已开发的9个园子，一百多万方的开发量，全部外立面石材干挂。强迫症到什么程度？幼儿园、商业体、公园、变电房、物业用房，一律石材伺候。

泛海的工程人员，估计是跑全球石材产区、交易集散地最多的。

在现代建筑中，以石材打造算是非常不聪明的选择。成本高、工艺复杂、施工周期长。建造成本翻番。

但好处也明显。建筑经得起岁月的侵蚀，同时有助于提升功能。

武汉的冬天湿冷、夏天炎热，石材建造的房子舒适度更高。这也是汉口江滩那些老房子，历经百年仍坚固完好、冬暖夏凉的原因。而且越老越有味。

那种独特的文化底蕴与超越时空的历史厚重感，在新建住宅中已比较少见。

武汉CBD的工程，除了正常的验收标准，还有一道验收标准：卢老板的眼睛。

卢志强来武汉，园子里四处一转。这里的石材色泽反差有点大，换。只换一两块不够完美，就成批地换。

一个山体公园，他来看一次不满意一次，然后就会提升一次。前后应该至少“提升”了四次。

在武汉CBD，最怕老板造访的，也是工程部的伙计们。

11.

“曾经泛海”的人对我说，泛海建房的成本控制有个特点：几乎不跟外面的地产对标，它自己跟自己项目比。

比如，武汉的幕墙跟杭州项目差不多，那就OK。武汉的项目1跟项目2对比差不多，OK。

跟外面的地产项目对标会发现什么？会发现自己的成本高出很多。

“身处其中时不觉得。后来我们到其他地产公司后发现，这些房企大多卡得很死，稍有变更就会超成本预算报警。相比较而言，泛海的目标成本会预留较大的空间。”

我问他为什么？答曰：估计老板觉得，武汉CBD的开发，成本还是要适当让位于品质和效果。

能用成本换时间，用时间换空间，留下一些让人记得住的东西。

这对城市建筑而言当然是好事。

如果城市尽是高周转和短平快，留不下历史和记忆，就像掰棒子的狗熊，一路惊喜前行。最后一地鸡毛。

12.

1951年，玛丽莲·梦露到加拿大拍电影，不慎扭伤了脚踝。酒店的男服务员聚在一起通宵打牌，那个赢家的奖品是：有资格为梦露推轮椅。

这家酒店就是班夫的费尔蒙温泉城堡酒店。

这家世界老牌奢侈型酒店，目前仅在中国开了5家店。香港一直没开，因为没相中满意的地方。今年底将开业第六家，地点在武汉CBD。

费尔蒙的调性：古董酒店的翘楚，贵族“老钱”们的终极享乐之地。其130多年来沉淀的故事，全部与名流、皇室人员、政客和艺术家有关。

费尔蒙不是卢志强牵到武汉的第一家国际大牌酒店。第一家是泛海喜来登。他在这个项目上投了12个亿。

喜来登2014年开业后，一直是美国驻汉总领馆每年“国庆日”酒会的举办地。老卢的朋友圈厉害，只用了四年，500间客房的泛海喜来登年营收就破了2个亿。

第三家豪华酒店将是君悦。君悦喜欢高处，越高越好。泛海君悦酒店设在438米高的“武汉中心大厦”，64层到85层。

它也将是全球海拔最高的君悦酒店。站在酒店大窗前，两江四岸尽收眼底。

泛海君悦是一座用心致敬武汉空战英雄的酒店。这使它的辨识度非常高。

酒店走廊中，嵌入了微微凸起的机翼造型。走廊边一扇对开门，寓意“开门迎客”（下图），其简约的飞鸟线条，暗含了两江三镇的地图格局。镶绿松石的那个点，就是酒店的方位。

客房门牌号是机舱悬窗的造型，与房间里大型悬窗电视墙设计呼应；房间布设了航空味十足的钨丝挂灯，地毯有王家墩老机场地图。

沙发是头等舱座椅，床架特别用了飞行员的皮质绑带；房内各种如飞机螺旋桨的特色挂饰和摆设、与王家墩有关的老照片…

此外，CBD内还规划布局有两家奢豪酒店：武汉泛海艾迪逊酒店，288间客房。武汉泛海万怡酒店，298间客房。

INS上关于艾迪逊酒店的图片遍布全球。每逢格莱美、Met Gala等国际盛会，艾迪逊是无数明星下榻的首选。创始人伊恩·施拉格仅用了16年，就让这家酒店品牌进阶全球顶奢酒店行列。

把这么一批国际酒店业大神招来武汉，卢志强一手操办。

客人对一座城的印象，往往由酒店开始。高奢酒店就像黄鹤楼一样，本地人可能很多年都不去一次，但它能带来收入和名气。还有，传世。

13.

2017年11月8日，武汉CBD首个整售定制项目——招商银行武汉分行新大楼交付。与老招银大厦直线距离不过300米。

当时的武汉媒体，这样形容招行搬家300米的意义：｜武汉的金融中心整体迁移的标志。

以此为发端，湖北移动、邮储银行、民生银行、平安银行、金澳科技等区域性总部定制大厦陆续交付。

像刘歆生时代的汉口外滩建筑群一样，银行、证券、保险、信托、投资公司为主，制造/建筑/物流/房地产等业态的扎堆效应也在成型。最新数据，已有2000多家企业进驻，其中世界500强超过了50家。

人才的集聚效应也已开始。8月20号，人社部批复，同意将武汉CBD内的“中国武汉人力资源服务产业园”升格为“国字号”。

投桃报李。据说泛海内部本周已同意，硕士以上的人才入职江汉区，在武汉CBD购房可以直接9折！

“中央居住区”和中央商务区开始良性互动。

持续多年的讥讽声，没有影响泛海的既定目标。武汉实打实投用的商务楼宇最多的，是CBD。CBD内纳税过亿元的商务楼宇数量，全国排名第八。

武汉百米高楼最密集区域，也仍是CBD。已建成超100栋。

8月22日，武汉市规划委专题会议审议通过了一份文件，名称为《武汉CBD核心区“宗地16”城市规划方案》。

根据这份最新方案，CBD的钻石地段，未来将由12幢200米以上的超高楼组成商务楼宇集群（含武汉中心）。

而且，438米的武汉中心以后还将让出CBD首席的位子，方案显示，CBD内还有一幢477米（海拔高度500米，下图中）的摩天楼…

商务楼群扎堆，使武汉CBD以全市总面积的千分之0.9，贡献了全市8.5%的GDP。

铺石头、种树、住宅都是皮肤，支撑CBD筋骨的，还是招商。

细数引进的那些金融企业，光看名字，就知道大部分和卢志强、和泛海系有千丝万缕的联系。

14.

对这艘大船的开进速度，官方比民间更能理解泛海。那些客观存在的不利因素，不是企业和商人单方面能解开。

很多百万方的住宅，开发周期都能长达8-10年。我们对这个1400万方的项目，是不是缺乏足够的耐心。商住结合的大体量项目，大多数房企都选择先住宅后商业。为什么偏偏嘲讽泛海？

广州珠江新城，前后差不多用20年才发育成熟。如果从启动规划算起，深圳CBD已花了34年的时光雕琢。从最后一架飞机消失在王家墩机场，至今，武汉CBD才13年。

商务区姓商，最终还是要靠市场的力量和配合才能建成，才能有名有实。天时地利人和，缺一不可。

再过几天，继武汉大道、长江大道后的又一条南北大通道----汉江大道将全线通车。

这条路是CBD内因拆迁不顺而暂时断头的主干道之一（下图）。作为军运会的重点保障线路，这次接了“天时”，通了。

一个城市的起势不能用一两年的维度来判断。

放到历史河流里，看过去经历过什么，才能知道这个城市到底行不行。

时间，终究会回答悬在王家墩上空的三个终极命题：你是谁？从哪里来？到哪里去？