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2019年10月25日,下午四点。第七届世界军人运动会,在武汉三镇正如火如荼。突然,全城响起刺耳的空袭警报…
你没看错,时间没问题。这种在国际性运动会上未曾有过的一幕,当然不是军运会本身的程序。是碰巧。
《武汉市人民防空条例》规定,2003年起,每年的这一天,武汉都要以试鸣防空警报的方式,提醒人们莫忘“市耻”:
1938年10月25日下午四点,日本先头部队占领汉口岱家山。武汉沦陷。
01.
81年前的武汉会战中,大批中国军人在此以命相搏。
规模最大的空战是1938年“4.29空战”。敌我100多架飞机在武汉上空,惨烈缠斗。
当天据说是日本天皇的生日。中苏两国飞行员联手送了他一个“大礼包”:日方派来武汉的48架飞机,被干掉了21架。
数以万计的武汉人不顾危险,爬上房顶观战助威。作家老舍当时也在武汉,他后来写道:“我们都在高处观看。看到敌机被我机打伤,曳着黑烟逃窜,走着走着,一团红光,落了下去。痛快呀!”
中方飞行员陈怀民,在战机中弹后放弃跳伞,成为世界空战史上选择与敌机对撞的第一人。被他撞毁的,是日本人吹嘘的所谓“红武士”高桥宪一的飞机。
从3000米高空坠入长江天兴洲,同归于尽。
32天后,武汉人在青山江段找到了怀民的遗体。身上有一封写给女友王璐璐的情书:“为你,我爱恋发狂,为你,相思成疯你不知。我只愿在你唇边再沾,那我一生也幸福……”
当时还是浙大学生的王璐璐,来汉口笃安里54号陈家奔丧。大恸。这个银行家的女儿,穿着陈怀民送她的旗袍,跳江殉情。
2015年8月份,在王家墩机场现址办过一场主题展,纪念武汉空战77周年。展览的名字:《武汉上空的鹰》。那年的王家墩机场,已换了新名字:武汉CBD。
从王家墩升空的中国战鹰,永远是武汉人的骄傲。
02.
1869年,汉口神父金宝善到东西湖柏泉天主教堂办事。
有教徒向他请教:耶稣殉难前说,一粒麦子不落在地里死了,仍是一粒;若是落到地里死了,就会结出许多粒。这话什么意思呢?
神父问身边一位刘姓教徒的儿子:你是农家孩子,你说说看。回答是:“一个不愿做好事的人,死了后,他还是他,白活了一生。一个人为别人做好事死了,就会影响很多人学他做好事,这一生,活得值。”
惊诧于这个12岁孩子的悟性,神父资助了两百串钱,刘家开了个牛奶作坊。30多年后,那贫苦少年成了武汉最大的开发商。他叫刘歆生。
大清灭亡后,民国第二任大总统、黄陂人黎元洪有一次回武汉。参加饭局者非富即贵。把酒言欢之间,刘歆生递上一句马屁:“都督创建了民国,我创建了汉口。”
堪称政商经典对话。抬了领导,也显了自己。
那时,汉口老城墙以外60平方公里内,大部分没人要的湖荡地,已被刘歆生低价吃下。
范围有多大?上自舵落口,下至丹水池,西至张公堤,南至江边租界。
1905-1907年间,张之洞在汉口外围修了“张公堤”、拆掉汉口城墙后,汉口城区外扩空间打开。
刘歆生“黄土变黄金”的阀门也就此大开。他成了武汉当时最大的一级土地开发商。连洋人想在英租界修条路,也得答应以他的名字命名:歆生路。
03.
如果从中国第一家鸡蛋厂、第一家理发厅在汉口诞生起算,只用了二三十年,武汉就发育成了近代中国最大的商业中心之一,“东方芝加哥”。
工商业迅速发展,实体经济繁盛。为城市化提供了活力和想象。城市化离不开地产商。在他们身后,是一大批金融机构。
现在如此,一百年前刘歆生的时代也是如此。
民国初年,武汉即有证券商号、股票公司,1916年设立了汉口证券交易所。近代中国一批有影响力的银行也活跃在这里。包括美国花旗、日本上金等20余家洋行和40余家本地钱庄。
这些不差钱的班子,和地产商、建筑商联手。东西方设计元素杂糅折衷,在汉口沿江留下了大批新古典主义建筑。
其在整体构图上沿用西方建筑的三段式,但立面中去掉了繁琐的雕刻和装饰,呈现出简洁、庄重的特点。代表作包括江汉关大楼(1924年)、横滨正金银行(1921年)、汇丰银行(1920年)…
武汉沦陷后,刘歆生位于汉口循礼门的私园“刘园”被强占,成了伪军司令部。
年届八旬的老刘,很有几把硬骨头。他藏进汉口法租界,严禁家人与日本人来往,并因此被鬼子记恨。
1941年,84岁的刘歆生病故。出殡时,大门被日本人堵了。家人只得清晨从后门将灵柩抬出,经唐家墩、姑嫂树,再用船运回老家的一座山上匆匆埋了,没敢留标记。
柏泉这个小地方,确实有“企业家土壤”。创办“裕华纱厂”的张松樵、建成“海光农圃”的周苍柏,都是柏泉人。海光农圃,就是去年“习莫会”上印度老头喝茶的地方。
歆生路解放后改名江汉路;刘的另一处私园变成了中山公园;武昌的海光农圃成了5A级的东湖风景区。
那一代民族资本家远去了,留下的作品却成了武汉记忆。他们,都曾“创建”式地影响了一座城市的品貌。
04.
1996年,柏泉的人在植树时,意外地挖出了刘歆生的棺木。陪葬品仅有一个十字架。
彼时,是武汉又一波城市化运动的起点。又一次“创建城市”的机会。
1997年,武汉市公开了搬迁王家墩机场的念头。至于迁走后用来做什么,据说开始也很朦胧。那个时候,武汉的财力也还很弱。光谷还是“光光的屁股”。
此前,另一个老机场---武昌南湖机场停用后,土地被打包卖给了沿海来的一家开发商。一大块瞰江临湖的宝地,野蛮生长,加上极差的交通和配套,10多年后终于成了一座LOW到爆的居住“围城”。
3年后的2000年,国务院批复确认王家墩机场搬迁。建“武汉王家墩中央商务区”。
一家港资房企、一家国资房企、一家民资房企先后找来武汉。
试探一番后,前两家走了。留下来的那个叫泛海控股,老板叫卢志强。签协议的时候,王家墩机场“部队的飞机都还在飞”。
2003年5月,武汉市政府成立了机场拆迁开发领导小组。再过了4年,2007年,王家墩机场送走了最后一架飞机。4000亩地开始移交武汉市。
从动议到拿到地,武汉用了10年。从签下协议到正式进场(以2008年“樱海园”开工为标志),泛海用了6年,
和张之洞当年拆掉汉口城墙一样,王家墩机场的迁出,为城市肌理腾出了大片空白。
但针对这种空白的对策,与传统意义上的新城规划不同。后者是一张白纸从无到有,而王家墩的周边,已因为历史原因形成了密度较高的围合。
“填空”的时候,必须时时顾忌与周边的联系和掣肘。这一点,不仅是老卢,估计武汉市当时对后期难度的考虑,也是不足的。
但不管怎样,王家墩这三个字,开始被武汉媒体拿来和新宿、曼哈顿、拉德芳斯这些世界级CBD放在一起想象。吊足了武汉人胃口。
05.
听说,拿地以后,卢志强邀了几个老铁到武汉。
在宽阔的机场跑道上,有个老板说:只是开发房子卖了赚钱,其实没多大意思。这么好一地方,能留下点什么多好。
老卢没接话,若有所思。
作为武汉楼市史无前例的存在,这艘“机场跑道上建造的艘母”,终于缓缓开动。
作为“非典型开发商”,泛海从未跻身过一线房企行列。如果我没记错,它连销售50强榜单都没进过。
但它玩的这个项目却如此之大。总建筑规模1400万方。商住比高达7:3。按行内的理解,只有30%是肉,剩下七成全是难啃的骨头。如果放到现在,估计没几个房企愿接。
7年过去,汉口的房价和地价一路涨过来。吃肉的商人们喜笑颜开。但卢老板却在2014年提出实施“彻底的去地产化”。四五年下来,地产营收在泛海总营收中,只剩了五分之一。
在卢志强的脑子里,武汉CBD根本就不是传统意义的房地产项目。泛海想泛的那片海,不是地产,而是金融。
集中火力,浩浩荡荡向金融业开拔,卢老板在不长的时间内,拿下了所有金融行业最为值钱的牌照。构建了包含银行、证券、保险、基金、信托、期货、融资租赁、互联网金融在内的完整金融版图。
和100年前刘歆生的“画风”有所不同,老刘是地产在前,钱庄是支撑。老卢呢?是金融在前,房地产是用来为金融服务的,是配角。
与那些网红一样的首富们不同,卢志强鲜见于公众场所。有人问原因时,他曾撂下一句话:
我们所做的事有时候过多地炫耀,过多地通过媒体去放大其效应,反而不利于泛海的成长。
06.
人想低调好办,但事情不太好低调。
2019年震动国内地产行业的第一桩大买卖,就和泛海有关。
今年元月21日,融创中国(01918.HK)和泛海控股(000046.SZ)双双公告:泛海控股子公司“武汉中央商务区股份有限公司”以125.53亿元拟向融创转让剥离协议资产后的泛海建设100%股权。
武汉地产圈率先炸锅。泛海的员工几乎都收到了同情的问候:老卢把武汉CBD卖给融创了?你还好吧?
一星期后,这种讹传自动歇菜。“武汉中央商务区股份有限公司”里面,装着泛海控股所有的地产开发业务。卖掉的只是其中京沪两地的土地储备:北京泛海国际1号地块、上海董家渡项目。
武汉的地,不动。
有财经媒体戏谑地表述了这笔朋友圈交易:卢志强从仓库摸出两个包裹,掸掸灰递给孙宏斌。老孙两眼放光,如获月光宝盒。在商言商。一个要补锅,一个锅要补罢了。
这次卖地的目的,泛海的公告是这样写的:
剥离北京、上海项目后,公司将聚焦于自身优势更为突出、发展空间更为广阔、更符合公司未来发展战略的武汉中央商务区项目,推动公司向多元化业务形态构成的综合型控股公司深入转型。
8月27日,泛海控投刚刚发布了上半年财报。验证了上述战略:
报告期内公司总营收80%来自金融业务;归属于上市公司股东净利润同比大增30.28%。资产负债结构大幅优化。
07.
从2007年樱海园开工起,质疑泛海武汉CBD的声音就没有消停过。
说泛海没有大型商务区操盘经验,打着CBD的招牌,行的还是开发住宅之实。特别是开盘了几个住宅区后,有人送了CBD一个雅号:中央住宅区。
很多人担心,卢志强在王家墩把肉吃掉后,到啃骨头时遛了。对这类传闻,泛海基本上没对外发声,该干嘛干嘛。
房地产,是从业人员流动最频繁的行业之一。从泛海离职的员工们建了个微信群,名叫“曾经泛海”。里面400多号人,散见于武汉几乎所有开发商。
一般来说,离职群都是怨妇风格。这个群与众不同:几乎没人聊泛海的不是。恰恰相反,都在说泛海值得尊敬,老东家是厚道人。
两个原因:一,卢志强从不拖欠薪水。二,从泛海出来的员工有些见识。
“曾经泛海”的人这样对豹子哥讲:“很少地产公司有这么集中、丰富、有代表性的项目。记得我当初从泛海出来,到现在的房企面试,这边的负责人说,很羡慕你这么年轻就经历过这么多业态,我做了十几年就一直是住宅…”
“至于外人对CBD速度慢的吐槽,我们都晓得老板有不方便说的委屈。这种委屈与个人能量无关。即使老卢走了,老王老孙来仍然无法呼风唤雨。”
08.
员工们清楚,老东家投了一百来亿,在王家墩吃土多年,干了很多只有他们知道的“里子工程”。
CBD里规划的主次干道38条,约一半要与周边现有道路对接。因拆迁进展不顺,好多路内部成型多年,就是通不出去。
地上的快不起来,那先搞地下的。为“消灭”CBD中心区域路面的机动车,所有方向进出CBD核心区的车辆,要全部入地。
只好在底下也造一座“城”,开发总量262万方。相当于在地下建两三个百万方大盘。
这里建了武汉目前唯一的地下交通环路。商务区核心的11个地块、所有的地下停车场以此相串,光匝道就“6进6出”。
这条交通环廊以上、地面以下,还布设了一条巨型管道走廊。
2016年,有领导人来湖北,专门去底下看了这个成果(下图)。完后给了一句表扬:功在当代,利在千秋。
去年,豹子哥沿着强哥当年的路线进去逛了一圈。电力、通讯、供水……城市血管全部集中入洞。并留有巨大的冗余。
其实,地下工程同样快不起来。地下主体施工前前后后做了6年。难的是什么?也是对接。因为自己一家说了不算。
举个例子,黄海路隧道,搞了3年的封闭施工。但其实二期工程只有7个月,并且要时刻关照其他大型市政建设:既要配合地铁7号线的建设,又给地铁10号线进行地基加固,还要为未来10号线的穿越预留空间…
排期之复杂,工程部的人都快疯了。
09.
2016年10月25日(这日子真巧),中国CBD联盟成员单位集体访问武汉。
交流时,地主方拿出来汇报的有这么几条:
华中第一条城市综合管廊武汉唯一强电入地+雨污分流区域机场跑道废弃混凝土再生利用核心区地下交通环廊+地铁全覆盖武汉最大人工海绵城市项目
这话风与开发商的经验介绍委实难以挂上钩,倒像是主管城建的副市长、或者是规划局领导说的事。但它是事实。
武汉CBD的地标是武汉中心大厦。超高层摩天楼。
大厦幕墙面积约9万平方米,请的是艾勒泰,就是操刀过台北101、中东迪拜塔的那家。设计从2011年开始,花了足足3年,其间不停修改完善。
最后,整个幕墙由1.1万片独立的鱼鳞状板块拼成,每片“鱼鳞”造价2万元。独立的好处是,每一块都是独立通风口。不封闭的写字楼,更舒爽。
“鱼鳞”还可导流雨水收集后循环利用,隐形的蓄水池如同“水空调”。节能。幕墙的玻璃是在玻璃厂特殊调制的,色彩、节能参数、反射率极佳。减少光污染。
这一套搞下地,测算出的节能率为15%-30%。
这些对卖房子直接作用不大、对控制成本更无益处的工程,在汇报时总结成一句话:武汉CBD是国内首个通过规划环评的CBD。
CBD第一条市政路淮海路,种了市政标准的行道树。
卢老板觉得标准低了。出钱全部换成了胸径50公分的大香樟,每棵造价相当于一辆奥迪。200多台奥迪栽下去,弄了一条武汉最高园林标准的市政路。
有人算过,武汉CBD内的王家墩公园、梦泽湖公园、核心区景观轴等公共园林,加上九个住宅区内园林群落,老卢在CBD栽的树种的草,是刘歆生当年在中山公园的3倍多。
10.
武汉有个私企大佬,CBD已开发的9个住宅,他入手了七处。像集邮一样。原因蛮简单:泛海是他走在小区里,觉得武汉很“大城市”的社区。
他说在上海外滩、汉口江滩看到老石头房子时,才有这种感觉。真是卢志强的知音。
在武汉CBD,卢志强有“石材强迫症”。
CBD内的房子,从立面到细部装饰,从立柱到大堂,从室内到室外的景观地面,连建筑的装饰、栏杆、宝瓶柱,统统石材。
已开发的9个园子,一百多万方的开发量,全部外立面石材干挂。强迫症到什么程度?幼儿园、商业体、公园、变电房、物业用房,一律石材伺候。
泛海的工程人员,估计是跑全球石材产区、交易集散地最多的。
在现代建筑中,以石材打造算是非常不聪明的选择。成本高、工艺复杂、施工周期长。建造成本翻番。
但好处也明显。建筑经得起岁月的侵蚀,同时有助于提升功能。
武汉的冬天湿冷、夏天炎热,石材建造的房子舒适度更高。这也是汉口江滩那些老房子,历经百年仍坚固完好、冬暖夏凉的原因。而且越老越有味。
那种独特的文化底蕴与超越时空的历史厚重感,在新建住宅中已比较少见。
武汉CBD的工程,除了正常的验收标准,还有一道验收标准:卢老板的眼睛。
卢志强来武汉,园子里四处一转。这里的石材色泽反差有点大,换。只换一两块不够完美,就成批地换。
一个山体公园,他来看一次不满意一次,然后就会提升一次。前后应该至少“提升”了四次。
在武汉CBD,最怕老板造访的,也是工程部的伙计们。
11.
“曾经泛海”的人对我说,泛海建房的成本控制有个特点:几乎不跟外面的地产对标,它自己跟自己项目比。
比如,武汉的幕墙跟杭州项目差不多,那就OK。武汉的项目1跟项目2对比差不多,OK。
跟外面的地产项目对标会发现什么?会发现自己的成本高出很多。
“身处其中时不觉得。后来我们到其他地产公司后发现,这些房企大多卡得很死,稍有变更就会超成本预算报警。相比较而言,泛海的目标成本会预留较大的空间。”
我问他为什么?答曰:估计老板觉得,武汉CBD的开发,成本还是要适当让位于品质和效果。
能用成本换时间,用时间换空间,留下一些让人记得住的东西。
这对城市建筑而言当然是好事。
如果城市尽是高周转和短平快,留不下历史和记忆,就像掰棒子的狗熊,一路惊喜前行。最后一地鸡毛。
12.
1951年,玛丽莲·梦露到加拿大拍电影,不慎扭伤了脚踝。酒店的男服务员聚在一起通宵打牌,那个赢家的奖品是:有资格为梦露推轮椅。
这家酒店就是班夫的费尔蒙温泉城堡酒店。
这家世界老牌奢侈型酒店,目前仅在中国开了5家店。香港一直没开,因为没相中满意的地方。今年底将开业第六家,地点在武汉CBD。
费尔蒙的调性:古董酒店的翘楚,贵族“老钱”们的终极享乐之地。其130多年来沉淀的故事,全部与名流、皇室人员、政客和艺术家有关。
费尔蒙不是卢志强牵到武汉的第一家国际大牌酒店。第一家是泛海喜来登。他在这个项目上投了12个亿。
喜来登2014年开业后,一直是美国驻汉总领馆每年“国庆日”酒会的举办地。老卢的朋友圈厉害,只用了四年,500间客房的泛海喜来登年营收就破了2个亿。
第三家豪华酒店将是君悦。君悦喜欢高处,越高越好。泛海君悦酒店设在438米高的“武汉中心大厦”,64层到85层。
它也将是全球海拔最高的君悦酒店。站在酒店大窗前,两江四岸尽收眼底。
泛海君悦是一座用心致敬武汉空战英雄的酒店。这使它的辨识度非常高。
酒店走廊中,嵌入了微微凸起的机翼造型。走廊边一扇对开门,寓意“开门迎客”(下图),其简约的飞鸟线条,暗含了两江三镇的地图格局。镶绿松石的那个点,就是酒店的方位。
客房门牌号是机舱悬窗的造型,与房间里大型悬窗电视墙设计呼应;房间布设了航空味十足的钨丝挂灯,地毯有王家墩老机场地图。
沙发是头等舱座椅,床架特别用了飞行员的皮质绑带;房内各种如飞机螺旋桨的特色挂饰和摆设、与王家墩有关的老照片…
此外,CBD内还规划布局有两家奢豪酒店:武汉泛海艾迪逊酒店,288间客房。武汉泛海万怡酒店,298间客房。
INS上关于艾迪逊酒店的图片遍布全球。每逢格莱美、Met Gala等国际盛会,艾迪逊是无数明星下榻的首选。创始人伊恩·施拉格仅用了16年,就让这家酒店品牌进阶全球顶奢酒店行列。
把这么一批国际酒店业大神招来武汉,卢志强一手操办。
客人对一座城的印象,往往由酒店开始。高奢酒店就像黄鹤楼一样,本地人可能很多年都不去一次,但它能带来收入和名气。还有,传世。
13.
2017年11月8日,武汉CBD首个整售定制项目——招商银行武汉分行新大楼交付。与老招银大厦直线距离不过300米。
当时的武汉媒体,这样形容招行搬家300米的意义:|武汉的金融中心整体迁移的标志。
以此为发端,湖北移动、邮储银行、民生银行、平安银行、金澳科技等区域性总部定制大厦陆续交付。
像刘歆生时代的汉口外滩建筑群一样,银行、证券、保险、信托、投资公司为主,制造/建筑/物流/房地产等业态的扎堆效应也在成型。最新数据,已有2000多家企业进驻,其中世界500强超过了50家。
人才的集聚效应也已开始。8月20号,人社部批复,同意将武汉CBD内的“中国武汉人力资源服务产业园”升格为“国字号”。
投桃报李。据说泛海内部本周已同意,硕士以上的人才入职江汉区,在武汉CBD购房可以直接9折!
“中央居住区”和中央商务区开始良性互动。
持续多年的讥讽声,没有影响泛海的既定目标。武汉实打实投用的商务楼宇最多的,是CBD。CBD内纳税过亿元的商务楼宇数量,全国排名第八。
武汉百米高楼最密集区域,也仍是CBD。已建成超100栋。
8月22日,武汉市规划委专题会议审议通过了一份文件,名称为《武汉CBD核心区“宗地16”城市规划方案》。
根据这份最新方案,CBD的钻石地段,未来将由12幢200米以上的超高楼组成商务楼宇集群(含武汉中心)。
而且,438米的武汉中心以后还将让出CBD首席的位子,方案显示,CBD内还有一幢477米(海拔高度500米,下图中)的摩天楼…
商务楼群扎堆,使武汉CBD以全市总面积的千分之0.9,贡献了全市8.5%的GDP。
铺石头、种树、住宅都是皮肤,支撑CBD筋骨的,还是招商。
细数引进的那些金融企业,光看名字,就知道大部分和卢志强、和泛海系有千丝万缕的联系。
14.
对这艘大船的开进速度,官方比民间更能理解泛海。那些客观存在的不利因素,不是企业和商人单方面能解开。
很多百万方的住宅,开发周期都能长达8-10年。我们对这个1400万方的项目,是不是缺乏足够的耐心。商住结合的大体量项目,大多数房企都选择先住宅后商业。为什么偏偏嘲讽泛海?
广州珠江新城,前后差不多用20年才发育成熟。如果从启动规划算起,深圳CBD已花了34年的时光雕琢。从最后一架飞机消失在王家墩机场,至今,武汉CBD才13年。
商务区姓商,最终还是要靠市场的力量和配合才能建成,才能有名有实。天时地利人和,缺一不可。
再过几天,继武汉大道、长江大道后的又一条南北大通道----汉江大道将全线通车。
这条路是CBD内因拆迁不顺而暂时断头的主干道之一(下图)。作为军运会的重点保障线路,这次接了“天时”,通了。
一个城市的起势不能用一两年的维度来判断。
放到历史河流里,看过去经历过什么,才能知道这个城市到底行不行。
时间,终究会回答悬在王家墩上空的三个终极命题:你是谁?从哪里来?到哪里去?