2019年8月27日，在由经观传媒主办的第九届（2019）IF·商业地产年会上，中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示，商业地产正在进入新一轮的核心价值转换，并在会上同大家分享了他的思考。

以下为演讲内容节选：

每一年商业地产都在呈现自己的发展特征，每一年都会涌现出影响行业发展的重要代表性的事件，商业地产发展呈现出一种特定的规律性。

什么是成熟的商业地产市场，相信每一个人都有不同的答案，其实商业地产在全世界的通行规则都是金融属性，带有强烈的资本特征，如果用成熟市场的标志看中国商业地产，不得不承认它离金融特征的释放还有相当大的距离，中国购物中心真正的成熟期还没有到来。

中国的购物中心发展到今天，数量非常的庞大，但是如果用真正能够融入本地市场的发展能力去衡量的话，中国购物中心同样没有进入到超出的状态。中国在进入到消费推动经济增长的新背景下，商业设施，商业品牌所发挥的作用，扮演的角色是越来越重要的，在未来消费型经济的背景下，购物中心和品牌商如何创新，如何找到规律，如何走对方向，对整个行业的发展来说至关重要。资本作为其中的一个重要的因素，力量非常强大，但是如果对资本力量利用得不好，那么对行业的创新，企业的发展很有可能是不利的。

商业地产越来越不像商业，而越来越会像社会服务的功能体，越来越会体现自己基础设施的价值。从这个角度上看，中国的商业地产发展从2020年到2032年，基于资本驱动的主要因素分成两个阶段，第一阶段是强调产业和商业地产深度融合，强调商业地产社会服务价值，社会价值，到了第二阶段，能够发现通过有效的资产运营，谋求资产在资本市场上更好地表现，形成所谓的活跃的资产交易的发展特征，进入到商业地产的成熟的市场状态。

对于商业地产来说，运营为王，资本为大，如果仅强调运营，没有强调资本，那么只完成了一半的使命，对于商业地产来说，真正的王道就是资本+运营。所以从资本的角度，安全的，稳定的专业的通过资产管理的路径和方法，进入到商业地产的企业当中，这对商业地产核心价值的转换就会发生巨大的推动作用，也可能是催化剂的作用。大家会发现资产管理比过往呈现出的意义，价值和高度不可同日而语，每一个做商业地产的人，做商业管理的人会越来越多的意识到，每一个业务，招商和运营，营销都不得不去考虑每一笔投入，跟这个资产未来在资本市场上如何体现价值紧密地联系在一起。

在提高商业资产的运营价值和资本价值的过程当中，商业地产在社会设施，城市基础设施的功能和作用越来越强。如何去塑造商业地产的社会价值，将会成为要实现更高的资本价值的重要道路，从这个意义来说，以六个方向来看，可以引发新的思考，第一是购物中心如何强化场所的内涵，创造社交的创造力，第二是如何让购物中心通过强调社会的属性，实现社会功能在购物中心，在商业地产当中的集结。第三，如何进一步强化文化的表达，真正服务那些精神消费，第四是让一些新的科技手段，跟购物中心的人性化的服务能够紧密结合，第五是购物中心要靠新颖的内容，释放自己的作用。但是接下来会发现，随着购物中心社会化的路径不断打开，购物中心空间的价值可能逐渐地会超越内容本身，因为空间可以承载很多过去无法想象的内容，更多地产业内容都会在购物中心的空间当中得到进一步的发展。中国的购物中心会为社会的发展，为零售业的发展带来反向的推动作用，越来越多的新品牌受益于购物中心规模的不断扩大，购物中心在城市商业发展当中的地位不断增强，这样一种有力的因素，新的品牌借助购物中心的渠道开始迅速的发展，催生了很多有新意的品牌，而这些有新意的品牌因为受到了消费者的喜欢，又有大量的资本开始介入到零售品牌的孵化当中，形成了非常有意思的资本循环。

在未来，购物中心的空间和内容会越来越和产业进行深度的融合，如何去创造更高的运营价值和资本价值，如果说过往中国靠规模化的发展，能够支撑造就一两个庞然大物，接下来市场竞争如此激烈的背景下，越来越多的值钱的商业地产，值钱的购物中心会呈现出个性化，非标化社会化，品牌化的特征。

具体的看，中国的消费基数，消费增长潜力都非常巨大，每个细分市场或许都孕育着一个巨大的机会，在购物中心品牌组合、品牌经营过程当会发现越来越多不被细分的市场进入到品牌商，进入到购物中心的视野，非常优质的，有文化特征的，非标特征的商业设施会越来越被市场青睐，被资本青睐，被消费者青睐，因为消费者的个性化的消费趋势越来越明显。

商业会越来越呈现社会化的特征，商业从过去简单的商业经营体的功能，进入到商业+服务功能体的发展模式，大量社会的服务，大量的城市功能性的空间会和商业地产进行有机的融合。

产业如何跟商业实现协同发展，满足精神消费层面的需求，这样不仅带动一个产业，推动一个产业更大的发展，更能让购物中心诞生出一个跟别的购物中心不一样的标签，让大家印象更加深刻，对于细分人群来说可能因为有了这样独特的标签喜欢上某一个购物中心，这样的竞争能力对非标型商业来说将会是巨大的新的成长空间，也会有新的质的飞跃。

在这个市场发展过程当中，购物中心的空间孵化价值，空间承载产业内容的意义就开始释放出自己独特的威力，这也是购物中心体现自身社会价值的重要表现方式。商业地产要想获得更高的资产运营价值和资产资本价值，要做到空间上实现产业内容化，在内容方面实现社交空间化，这样的话就会让购物中心除了丰富多彩之外，也让购物中心和产业，跟城市发展，跟社会发展深度的进行了融合，在这种前提下，购物中心的资本价值，也会通过投资人进入到这个市场当中，通过稳健高效的运营，在退出的时候获得保值增值。

空间，内容，产业，社交，这是未来商业地产发展过程当中需要关注的关键词，也恰恰是因为购物中心空间的存在，会发现过去在街边上很多独立存在的新的业种在根据购物中心发展的需要进入到购物中心当中。根据购物中心的需要，根据消费行为演变的特征，进行融合，越来越多社会化的功能，社会化的价值开始体现出来。

购物中心的社交空间化，一个好的空间如果能够形成自己在消费者心目中的IP认知，这种IP化的空间又能为很多的新品牌进一步释放市场影响，吸引消费者带来新的推动，这样的共享空间已经大大超越了预期，会把有趣的，不断变化的市场活动，各种有兴趣的人群，不同兴趣的人群集结在一起形成共享的空间，让这个空间有兴趣爱好的人进入，让大家能够产生交流，产生社交，产生共鸣。